Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

UZASADNIENIE WYROKU

Powódka (...) spółka z o.o. z siedzibą w K. domagała się zasądzenia od spółki (...) S.A. w G. kwoty 138 759,97 zł. Wskazała także na żądanie zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych od wystawionych faktur oraz odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od wytoczenia powództwa od kwoty odpowiadającej równowartości kosztów odzyskania należności. Wskazała, że strony zawarły kilka umów dotyczących powierzchni użytkowych w budynku powódki przy ulicy (...) w G.. Zgodnie z warunkami umowy najmu powierzchni biurowej powódka obciążała pozwaną z tytułu należności czynszu i pozostałych należności fakturami dołączonymi do pozwu. Pomimo obowiązku wynikającego z umowy pozwana nie uregulowała należności.

Pozwana wniosła sprzeciw od wydanego w sprawie nakazu zapłaty, domagając się oddalenia powództwa. W uzasadnieniu wskazała, że opłaciła 10 marca 2023 roku faktury o numerach (...). Nastąpiło to przed datą wytoczenia powództwa. Potwierdziła, że strony łączą 3 umowy powierzchni biurowej i miejsca parkingowego. Pozwana zakwestionowała objęte pozwem wierzytelności zarzucając, że faktury nie precyzują, której umowę najmu dotyczą zarówno w części dotyczącej mediów jak i samego czynszu. Nie sposób jest także ustalić czym są opłaty dodatkowe. Zakwestionowała wysokość opłaty za media z uwagi na brak dokumentacji źródłowej. Wskazała także na wątpliwości czy wierzytelności nie przekraczają wysokości rzeczywiście poniesionego kosztu. Zdaniem pozwanej nie da się racjonalnie wyjaśnić, skąd wynikają różnice w stawce jednostkowej za prąd wodę i ogrzewanie na przestrzeni kilku miesięcy. Ponadto pozwana wskazała na niewykonywanie umów najmu w sposób należyty. wskazała, że od 1 lutego 2023 nie działa winda. Ponadto zarzuciła, że powód nie przedstawił dowodu doręczenia pozwanej faktur objętych pozwem dlatego toteż brak jest podstaw do naliczenia odsetek zgodnie z żądaniem pozwu.

W odpowiedzi powódka oświadczyła, iż w związku z zapłatą przez stronę pozwaną faktur cofa powództwo co do kwoty 45 673,50 zł. Jednocześnie podtrzymała powództwo w zakresie kwoty 93 083,47 zł. Przedstawiła także rozliczenie roczne w zakresie opłat eksploatacyjnych. Powódka zwróciła uwagę na to, że pozwana mimo kwestionowania faktur dokonała zapłaty należności na podstawie wystawionych przez powódkę dokumentów. Ponadto pozwana nie kwestionowała ani okoliczność otrzymania faktur, ani też nie prosiła o wyjaśnienie ich treści. Jedna z faktur zapłaconych przez pozwany o nr. 014 związana była z opłatami eksploatacyjnymi i nie budziła zastrzeżeń pozwane. Powódka wyjaśniła, że koszty eksploatacyjne wynikają z nomenklatury programu z jakiego korzysta powódka. W istocie są do opłaty określone w umowach jako dodatkowe. Na opłaty te składa się podatek od nieruchomości, użytkowania wieczystego, pozostałe podatki i należności, koszty utrzymania, serwisu, eksploatacji urządzeń, instalacji, koszty wywozu odpadów, odśnieżania, ochrony, dozoru, zarządzania, koszty osobowe i rzeczowe. Powódka sprecyzowała także, że faktury wysyłane są drogą elektroniczną na wskazany adres poczty. Ponadto są one przekazywane fizycznie w formie papierowej.

Mediacja prowadzona przez strony nie doprowadziła do zawarcia ugody.

Ustalenie faktyczne

Niesporne pomiędzy stronami było to, że wiązały je 3 umowy najmu.

8 listopada 2017 roku zawarta została umowa najmu, której przedmiotem była powierzchnia użytkowa około 407 m ² położona w obiekcie należącym do powódki. Wynajęta powierzchnia przeznaczona była do prowadzenia działalności gospodarczej z zakresu działalności centrów telefonicznych i outsourcingowej obsługi klienta. Umowa zawarta została na czas oznaczony 54 miesięcy, a po upływie tego okresu podlegała automatycznie przedłużeniu na czas nieokreślony. Strony ustaliły czynsz najmu w wysokości 44 zł netto. Wysokość stawki podlegała waloryzacji w oparciu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Czynsz najmu płatny był z góry w terminie 21 dni od momentu otrzymania poprawnie wystawionej faktury na rachunek bankowy wynajmującego wskazany na fakturze. Faktury VAT przekazywane były pocztą tradycyjną lub też za pośrednictwem poczty elektronicznej. Za datę doręczenia faktury za pośrednictwem poczty elektronicznej uznawany był dzień wprowadzenia danych do systemu teleinformatycznego w sposób umożliwiający zapoznanie się z ich treścią przez najemcę. Niezależnie od zapłaty czynszu najemca zobowiązany był do uiszczania opłat za zużycia mediów na podstawie podliczników lub kalkulacji, przy czym ceny mediów nie mogły być wyższe niż faktycznie poniesione koszty, określone przez dostawców. Opłaty z tytułu mediów płatne były na podstawie faktur VAT. Najemca zobowiązany był także do ponoszenia opłat za media w części wspólnej nieruchomości. Opłaty obejmowały w szczególności koszy dostawy energii elektrycznej, wody, ogrzewania i odprowadzania ścieków. Udział najemcy wyliczany był proporcjonalnie do powierzchni przedmiotu najmu. Dodatkowo najemca zobowiązany był do uiszczania miesięcznych zaliczek na poczet opłat z tytułu utrzymania części wspólnych. Rozliczenie opłat dodatkowych w stosunku do rzeczywiście poniesionych następowało rocznie na podstawie wystawionej faktury VAT. Najemcy przysługiwało prawo do wglądu do dokumentacji źródłowej potwierdzającej poniesienie przez wynajmującego kosztów. Na podstawie aneksu nr (...) z 10 maja 2018 roku wynajmujący oświadczył, że zamierza przekazać najemcy dodatkową powierzchnię około 23 m ². Powierzchnia przedmiotu najmu wynosić zatem miała 430 m ².

8 sierpnia 2018 roku strony zawarły umowę najmu miejsc parkingowych, na podstawie której wynajmując oddawał pozwanej do wyłącznego odpłatnego używania łącznie 4 miejsca parkingowe. Opłata miesięczna za najem każdego miejsca parkingowego wynosiła 250 zł netto, a płatna była do dziesiątego dnia każdego miesiąca.

Strony 18 maja 2022 roku zawarły umowę, której przedmiotem była powierzchnia 275 m ² oraz 2 miejsca parkingowe w budynku powódki. Wynajmowana powierzchnia miała być przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej prowadzonej przez pozwaną. Podobnie jak poprzednia umowa także i ta przewidywała wysokość czynszu najmu w stawce 40 zł za metr kwadratowy wraz z jej indeksacją. Czynsz miał być płatny w terminie 21 dni od doręczenia faktury. Faktura sporządzona miała być na koniec każdego bieżącego miesiąca. Nadto najemca zobowiązany był do ponoszenia kosztów mediów w wynajmowanych pomieszczeń oraz kosztów mediów w części wspólnej. Rozliczenia mediów następowały na podstawie wystawionej faktury według cen dostawców mediów, przy czym z tytułu opłat dotyczących części wspólnej najemca ponosił koszty zaliczkowo, a następnie w terminach rocznych zaliczka ta miała być rozliczana. Strony przewidziały również, że najemca obowiązany będzie ponosić opłaty dodatkowe. Miesięczna zaliczka, również w okresie rocznym podlegała rozliczeniu. Na koszty dodatkowe składały się: podatki, koszty utrzymania, wywozu odpadów, odśnieżania, utrzymania czystości, ochrony, dozoru, zarządzania nieruchomością, ubezpieczenia oraz inne dodatkowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Najemca miał prawo wglądu do dokumentów źródłowych.

(dowód: umowy z aneksami k. 29-45)

30 września 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę nr (...) na kwotę 13 530 zł brutto za usługę najmu za wrzesień 2022 wg stawki 40 zł za metr kwadratowy oraz fakturę (...) na kwotę 3382,50 zł tytułem opłaty eksploatacyjnej za wrzesień 2022 roku.

20 października 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) z datą dostarczenia i 30 września 2022 na kwotę 4025,13 zł z tytułu opłat za media za część wspólną i część przekazaną pozwanej. Faktura dotyczyła września 2022 r. Popłatność określono na 14 dni od dostarczenia.

31 października 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) na kwotę 13 530 zł z tytułu usługi najmu za okres październik 2022 wg stawki 40 zł za metr kwadratowy oraz fakturę (...)na kwotę 3382,50 zł tytułem opłaty eksploatacyjnej za październik 2022.

22 listopada 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) na kwotę 5518,36 zł za październik 2022 tytułem opłat za media, płatną w terminie 14 dni od dostarczenia.

30 listopada 2022 roku powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) na kwotę 13 530 zł tytułem usługi najmu za listopad wg stawki 40 zł za metr kwadratowy oraz fakturę (...) na kwotę 3382,50 zł tytułem opłaty eksploatacyjnej za listopad 2022.

21 grudnia 2022 powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) za listopad 2022 z tytułu opłat za media na kwotę 6303,27 zł płatną w terminie 14 dni od dostarczenia.

31 grudnia 2022 powódka wystawiła pozwanej fakturę (...) na kwotę 1230 zł tytułem opłaty za miejsce parkingowe za grudzień wg stawki 250 zł. Płatność oznaczono na 21 dni od dostarczenia. Tego samego dnia wystawiona została jeszcze faktura (...) na kwotę 25 041,08 zł za najem za grudzień wg stawki 20 358,60 zł i faktura za najem wg stawki 40 zł na kwotę 13 530 zł - faktura (...). Wystawiona została również faktur (...) na kwotę 4 1962,99 zł z tytułu opłaty eksploatacyjnej za grudzień 2022 i FVS/(...) na kwotę (...),50 tylko z tytułu opłaty eksploatacyjnej za grudzień 2022.

27 stycznia 2023 roku powódka wystawiła fakturę dotyczącą grudnia 2022 o numerze FVM/(...) na kwotę 14 439 43 zł z tytułu opłat za media za grudzień 2022 oraz faktura (...) na kwotę 5 628,763 zł z tytułu opłat za media za grudzień 2022.

Wbrew stanowisku pozwanej analiza wystawionych faktur pozwala na przyporządkowanie ich do poszczególnych umów łączących strony. Faktury określają choćby stawkę najmu 40 zł, jaką przewidziano w umowie z 2022. Odrębne dla każdej z umów wystawione zostały faktury za opłaty dodatkowe nazywane opłatami eksploatacyjnymi jak również opłaty za media. Odrębnie wystawiona została faktura za najem miejsc parkingowych wg stawki wskazanej w umowie. Faktury z tytułu mediów zawierają wskazanie użycia i ceny jednostkowej oraz wysokość podatku VAT, która w przypadku energii elektrycznej uległa zmianie.

(dowód: faktury k. 13-28)

Pismem z 20 lutego 2023 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty faktur dołączonych do pozwu. Pismo doręczone zostało pozwanej 13.03.2023 r. pozwana nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie. Nie stwierdziła jednocześnie, aby nie była zobowiązana do uregulowania należności wskazanych w piśmie powódki albo aby dokumenty księgowe były nieprawidłowo wystawione.

Pozwana przedstawiła rozliczenie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej w odniesieniu do obu umów najmu powierzchni biurowych na koniec 2022 roku. Uwzględniając wnoszone zaliczki, na które powódka wystawiała faktury miesięczne, po stronie pozwanej wystąpiła niedopłata. Pozwana nie zakwestionowała wyliczeń rocznych powódki obejmujących poszczególne miesiące 2022 roku.

(dowód: pismo z dowodem doręczenia k. 46-49, rozliczenia za utrzymanie części wspólnych k. 106,107)

Pozwana 10 marca 2023 roku zapłaciła 4 spośród tych faktur dołączonych do pozwu: FVM/(...) na kwotę 14 439 43 zł z tytułu opłat za media za grudzień 2022 r., FVS/(...) na kwotę 4 1962,99 zł z tytułu opłaty eksploatacyjnej za grudzień 2022 r., FVP/(...) na kwotę 1 230 zł tytułem opłaty za miejsce parkingowe za grudzień 2022 r., FVC/(...) na kwotę 25 041,08 zł za najem za grudzień 2022 r. (okoliczność bezsporna) Opłacenie faktur wskazuje na to, że pozwana wiedziała których umów dotyczą dokumenty i nie kwestionowała ani poprawności ich wystawienia ani wysokości stawek, ani wreszcie ich doręczenia, więc także wymagalności.

Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych dokumentów.

Zważenie prawne

Podstawą roszczeń powódki są umowy najmu łącząca strony, a dotyczące najmu powierzchni biurowych w budynku stanowiącym własność po powódka oraz najmu miejsc parkingowych. Zawarte umowy nie naruszały zasady wyrażonej w art. 353 ¹ k.c. Powódka wystawiła dokumenty księgowe - faktury zgodnie z zapisami łączących strony umów. Faktury zostały przekazane pozwanej. Obowiązek zapłaty należności przewidziany w art. 669 § 1 k.c. wynikał z umów jak i dokumentów księgowych. Pozwana zarzucając że powódka nie wykazała, kiedy dostarczyła pozwanej prawidłowo wystawione faktury, sama nie wskazała na inne daty niż przedstawione przez powódkę. Pozwana nie kwestionowała prawdziwości dokumentów przedstawiony przez powódkę, ani podstawy do ich wystawienia przed wniesieniem pozwu do sądu. Nie zgłaszała powódce żadnych zastrzeżeń co do poprawności wystawienia faktur. Co więcej cztery faktury grudniowe zostały przez pozwaną zapłacone, po przesłaniu wezwania do zapłaty. Zgodnie z zasadami doświadczenia, wskazuje to iż pozwana nie miała wątpliwości, czego dotyczą wystawione faktury i nie kwestionowała ich wysokości skoro zapłaciła 4 spośród faktur dołączonych przez powódkę. Zapłacone faktury wystawione zostały wg tych samych zasad co faktury z października i listopada 2022 r. Co więcej pozwana nie wskazała z jakimi stawkami, na które opiewały faktury, się nie zgadza nie wskazała także pozwana, aby zwracała się do powódki o dodatkowe wyjaśnienia czy przedstawienie dokumentów stanowiących podstawę rozliczenia należności za media i opłaty dodatkowe. Zwrócić należało uwagę, że wzrosła stawka podatku VAT za energię elektryczną, co spowiadało wyższa należność z tego tytułu.

W tych okolicznościach, wobec braku kwestionowała dokumentów księgowych przez wniesieniem pozwu, zarzuty pozwanej zawarte w sprzeciwie, a dotyczące terminów wymagalności, braku informacji której umowy dotyczącą należności, wysokości opłat dodatkowych i opłat za media, Sąd uznał za strategię procesową zmierzając do przedłużenia postępowania. Znamienne jest to, że pozwana zapłaciła faktury późniejsze, a kwestionowała zasady wystawienia i wysokość faktur za miesiące wrzesień-listopad 2022 r. w sytuacji, kiedy faktury zostały wystawione z uwzględnieniem tych samych zasad co w przeciągu całej współpracy stron trwającej od 2028 roku. Jednocześnie zarzuty pozwanej zostały sformułowane w sposób ogólny i nie odnosiły się do poszczególnych należności i terminów.

Należy zwrócić uwagę, że jeżeli strona kwestionuje żądanie, to jej zarzuty powinny być sformułowane w sposób konkretny w odniesieniu do poszczególnych roszczeń czy dokumentów.

Zarzut pozwanej odnoszący się do nienależytego wykonywania umowy najmu nie miał w sprawie znaczenie. Pozwana nie przedstawiła dowodów na to, że od 1 lutego 2023 r. nie działa winda. Poza tym żądanie powódki nie obejmowało należności za luty 2023 r.

Pozwana nie przedstawiła dowodów na to, że faktury zostały jej doręczone w innych terminach niż wskazała powódka albo w ogóle nie zostały doręczone. Art. 8a ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniem w transakcjach handlowych z 8 marca 2023 r. przewiduje zakaz ustalania daty doręczenia faktury.

Reasumując Sąd uznał żądanie powódki za uzasadnione w zakresie kwoty 93 086,47 zł zarówno co do zasady jak i wysokości. Strony łączyły umowy, dlatego uzasadnione było zasądzenie odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych, zgodnie z art. 7 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniem w transakcjach handlowych z 8 marca 2023 r.

Żądanie kwoty 3 960,95 zł było uzasadnione w oparciu o art. 10 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniem w transakcjach handlowych z 8 marca 2023 r.

Sąd umorzył postępowanie w części w jakiej powódka cofnęła powództwo, na podstawie art. 350 k.p.c. W tej części powództwo było nieuzasadnione, ponieważ pozwana zapłaciła należności 10.03.2023 r. - przed wniesieniem pozwu do sądu, co miało miejsce 15.03.2023 r. W konsekwencji Sąd na podstawie art. 100 k.p.c dokonał stosunkowego rozdzielenia kosztów. Powództwo w dacie wniesienia pozwu uzasadnione było w 67%. W tej proporcji zatem dokonano rozdzielenia kosztów. Na koszty powódki złożyła się opłata od pozwu – 668 zł i koszty zastępstwa procesowego 5 417 zł; pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego 5 417 zł. Łącznie wysokość kosztów wyniosła zatem 11 502 zł. Z tego pozwana zobowiązana jest zwrócić powódce 2 289,34 zł.

Sędzia Grażyna Urban