Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 marca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Gabriela Sobczyk

Protokolant Aneta Puślecka

po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2015 r. w Gliwicach na rozprawie

sprawy z powództwa P. T. i A. T.

przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...)

w R.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej

z dnia 31 marca 2014 r., sygn. akt I C 3043/13

1.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1 w ten sposób, że zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 3.010 zł (trzy tysiące dziesięć złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 26 marca 2015 r.;

b)  w punkcie 3 w ten sposób, że znosi między stronami koszty procesu;

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 405 zł (czterysta pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Gabriela Sobczyk

Sygn. akt III Ca 915/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 31 marca 2014r. Sąd Rejonowy w Rudzie Śląskiej zasądził od pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w R. na rzecz powodów P. T. i A. T. kwotę 7897 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałej części oraz zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 1231 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że powodowie P. T. i A. T. wnieśli pozew, w którym domagali się zasądzenia od pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w R. kwoty 8 876,23 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz zasądzenia zwrot kosztów procesu. Na uzasadnienie swojego stanowiska podali, iż w dniu 13 lipca 1988 r. P. T. zawarł z KWK (...) w R. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) przy ul. (...) w R.. W związku z zawarciem umowy najmu powodowie uiścili kaucję mieszkaniową w kwocie 129 050 zł. Kwota ta stanowiła w przybliżeniu równowartość 243,07 % ówczesnego przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. W dniu 1 marca 1993 r. KWK (...) w R. została przekształcona w jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa – (...) S.A. w R.. W związku z przeniesieniem na pozwaną własności nieruchomości będącej przedmiotem zawartej przez powodów umowy najmu, pozwana wstąpiła w prawa najmu po kopalni. W dniu 28 października 2004 r. powodowie zawarli z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego, która zmieniła umowę z dnia 13 lipca 1988 r. W dniu 22 lipca 2009 r. powodowie nabyli własność opisanego lokalu mieszkalnego na podstawie umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego pozwana zobowiązana była zwrócić kaucję do dnia 22 sierpnia 2009 r. Od chwili wpłacenia przez powodów kaucji doszło do istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza. Adekwatnym miernikiem waloryzacji jest stosunek, w jakim pozostaje wartość kaucji do wysokości przeciętnego wynagrodzenia w dniu jej wpłacenia, w odniesieniu do wysokości ostatniego ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia w chwili obecnej. W tych okolicznościach powodowie domagali się zapłaty kwoty 8 876,23 zł stanowiącej w przybliżeniu równowartość 243,07 % przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w trzecim kwartale 2013 roku opiewającego na kwotę 3 651,72 zł. Strona powodowa wezwała dwukrotnie pozwaną do zwrotu zwaloryzowanej kaucji, lecz ta odmówiła zwrotu.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenia powództwa w całości oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana podała, iż w jej ocenie roszczenie pozwu narusza art. 48 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. ekwiwalentu, to dodatkowo musiałby dopłacić do zwrotu kaucji, którą nie dysponowała. Z ostrożności procesowej pozwana podniosła, iż uwzględniając konieczność równomiernego rozkładnia ryzyka zmiany w sile nabywczej pieniądza między obie strony stosunku obligacyjnego zasadne jest ograniczenie wysokości żądania do połowy kwoty zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej.

Sąd Rejonowy ustalił, że 13 lipca 1988 r. pomiędzy P. T. a Kopalnią (...) w R. została zawarta umowa najmu mieszkania zakładowego nr (...) w budynku nr 1a przy ulicy (...) w R. obejmującego 5 izb. Umowa została zawarta na czas trwania pracy w KWK (...) w R. – na czas nieokreślony. W umowie wynajmujący stwierdził, iż najemca uiścił kaucję mieszkaniową w kwocie 129 050 zł. Jak wynika z zestawienia Głównego Urzędu Statystycznego przeciętne miesięczne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w 1988 roku wynosiło 53 090 zł.

Sąd Rejonowy ustalił, że Kopalnia (...) w R. została przekształcona w jednoosobową spółkę akcyjną Skarbu Państwa, działającą pod firmą (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w R. na podstawie aktu notarialnego z dnia 1 marca 1993 r. Na podstawie umowy przekazania prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków zawartej dnia 9 grudnia 1998 r. przed notariuszem E. M. w Kancelarii Notarialnej w R. pomiędzy (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w R. a (...) S.A. w R. pozwanej zostało przekazane nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego działki numer (...) o łącznym obszarze 0.56,76 ha oraz stanowiące odrębne nieruchomości, położone na tej działce budynki mieszkalne przy ulicy (...), nr 3, nr 5, przy ulicy (...) oraz przy ul. (...) w R.. Dnia 28 października 2004 r. pomiędzy P. T. a (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w R. została zawarta na czas nieokreślony umowa najmu lokalu mieszkalnego (...) w budynku nr 1a przy ulicy (...) w R.. Umowa ta weszła w życie z dniem 1 listopada 2004 r.
Sąd Rejonowy ustalił następnie, że na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu zawartej dnia 22 lipca 2009 r. przed notariuszem J. T. w Kancelarii Notarialnej w R. pomiędzy P. i A. T. a (...) Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w R. ustanowiona została odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na parterze w budynku numer (...) w R. przy ulicy (...) o powierzchni użytkowej 74,54 m ², z którego własnością jest związany udział wynoszący (...) części w użytkowaniu wieczystym działki gruntu o numerze geodezyjnym (...) oraz taki sam udział we współwłasności części wspólnych budynku oraz innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – KW numer (...). W umowie pozwana przeniosła na rzecz powodów stanowiący odrębną własność lokal mieszkalny opisany powyżej wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności części wspólnych budynku oraz innych urządzeń , które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pismami z dnia 23 maja 2012 r. oraz z dnia 18 czerwca 2013 r. pozwana odmówiła zwrotu powodowi zwaloryzowanej kaucji.
W ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione w przeważającej części. Wskazał na treść art. 48 ust. 1 i 4-5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222) o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego: 1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu; 2) wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie. Kaucje mieszkaniowe, o których mowa w art. 7 ust. 3 w związku z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. z 1994 r., Nr 119, poz. 567 ze zm.) podlegają zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego. Wysokość kaucji mieszkaniowej zaliczonej na poczet wkładu budowlanego waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu. W pozostałych przypadkach zwrot kaucji następuje w wysokości środków przekazanych spółdzielni przez przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę prawną lub państwową jednostkę organizacyjną. Przywołał też treść art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, który stanowi, iż kaucje mieszkaniowe wniesione przez najemców przekazujący wypłaca gminie najpóźniej w dniu zawarcia umowy w takie j wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu. Z mocy art. 9 ust. 1 tej ustawy przepis art. 7 ust. 3 ma zastosowanie odpowiednio w przypadku nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz spółdzielni mieszkaniowych.

Sąd Rejonowy wskazał, że z postępowania dowodowego w sprawie wynika, iż powód zawarł w 1988 r. umowę najmu lokalu z poprzednikiem prawnym pozwanej, tj. z KWK (...) w R., która następnie weszła w skład (...) S.A. w R.. Pozwana na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków, zawartej w dniu 9 grudnia 1998 r. z (...) S.A. w R. stała się właścicielem m.in. budynku, w którym powód najmował lokal. Z paragrafu 3 umowy wynika, iż pozwana nabyła powyższe prawa nieodpłatnie. Wobec powyższego, na podstawie art. 48 ust. 1 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zawierając z powodami umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności miała prawo żądać od powodów wyłącznie spłaty zadłużenia z tytułu najmu. Zapłaty wkładu budowlanego pozwana mogłaby żądać wyłącznie w przypadku odpłatnego nabycia własności budynku i wtedy również przysługiwałoby je prawo do zaliczenia na poczet wkładu budowlanego kaucji mieszkaniowej w wysokości zwaloryzowanej proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu. W pozostałych przypadkach ustawa przewiduje zwrot kaucji w wysokości środków przekazanych spółdzielni przez przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę prawną lub państwową jednostkę organizacyjną, co nie wyłącza w ocenie Sądu zastosowania przepisów ogólnych co do waloryzacji świadczeń pieniężnych, tj. art. 358 ¹ § 3 k.c., skoro zostały spełnione przesłanki tam przewidziane.

Art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe w związku z art. 9 ust. 1 tej ustawy nakłada na przekazującego budynek obowiązek wypłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowych kaucji mieszkaniowych wniesionych przez najemców najpóźniej w dniu zawarcia umowy w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu. Przepis ten zakłada więc pewną możliwość waloryzacji takich kaucji, gdyż określa obowiązek zwrotu kaucji w takiej wysokości, „w jakiej należałoby ją zwrócić najemcom”. Skoro kaucja została wpłacona przez najemcę w 1988 r., a powinna była być wypłacona spółdzielni przez przekazującego w 1998 r., to w sytuacji gdy przez ten okres czasu nastąpił istotny spadek siły nabywczej pieniądza, przekazujący winien zwrócić spółdzielni kaucję w wysokości zwaloryzowanej. Fakt, iż pozwana nie żądała od przekazującego zwrotu kaucji mieszkaniowych w odpowiedniej na dzień 9 grudnia 1998 r. wysokości i sama pozbawiła się możności korzystania z kwoty kaucji do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu z powodami nie może mieć wpływu na sytuację prawną powodów i nie pozbawia ich roszczenia o zwrot zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej.
Dlatego też Sąd Rejonowy uznał, że wskazane przepisy nie wyłączają możliwości waloryzacji kaucji w oparciu o art. 358 ¹ §3 k.c., który stanowi, że w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia. Przepis ten reguluje materialnoprawne przesłanki waloryzacji sądowej. Ustawodawca jednakże nie zawarł wskazań konkretyzujących mierniki waloryzacji, pozostawiając je uznaniu sądu. Obowiązkiem sądu jest uwzględnienie w takim przypadku dwóch kryteriów: zasad współżycia społecznego i interesów stron.(por. np. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1992 r., III CZP 126/91, OSNCP 1992, nr 7-8, poz. 121; orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 23 listopada 1993 r., III CRN 46/93, OSNCP 1994, nr 4, poz. 93; z dnia 2 grudnia 1999 r., I CKN 489/98, niepubl.; z dnia 17 maja 2000 r., I CKN 720/00, niepubl.). Sąd Rejonowy wskazał, że skoro kaucja mieszkaniowa została uiszczona w 1988 r. w okresie od jej wpłacenia do powstania obowiązku jej zwrotu niewątpliwie nastąpił znaczny spadek wartości siły nabywczej pieniądza, wzrost cen towarów i usług, a także dewaluacja złotego. Te okoliczności stanowią o dopuszczalności zastosowania waloryzacji sądowej.
Dokonując waloryzacji Sąd Rejonowy oparł się o kryterium przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto - uznając, że to jest najbardziej miarodajne do określenia rzeczywistej wartości kaucji. Wskazał, że uwzględnił, że różnice, jakie zaszły w strukturze składników wynagrodzenia w okresie od wpłaty kaucji do dnia orzekania. W niniejszej sprawie kaucja mieszkaniowa została uiszczona w 1988 r. W tym okresie przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło 53 090 starych złotych (obwieszczenie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego). Strona powodowa uiściła kaucję mieszkaniową w kwocie 129 050 zł starych złotych, co stanowiło 2,43 miesięcznego wynagrodzenia. Przeciętne wynagrodzenie za IV kwartał 2013 r. wynosiło 3823,32 zł. Wynagrodzenie to pomnożono przez wskaźnik 2,43, co dało kwotę 9 290,66 zł.
Sąd Rejonowy wskazał, że dokonując wyliczeń miał na względzie, iż nie byłoby zasadnym obciążanie wyłącznie pozwanej skutkami zmiany wartości pieniądza. Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 358 ¹ § 3 k.c. winien wziąć pod uwagę interesy każdej ze stron. Z uwagi na okoliczność, że pozwana przez pewien okres mogła realnie zabezpieczyć swoje roszczenia względem strony powodowej, natomiast strona powodowa uiszczając kwotę kaucji znacznie obciążyła swój budżet domowy, Sąd Rejonowy uznał, że pozwana powinna ponieść skutki inflacji w wyższym stopniu niż powodowie. Z tej przyczyny Sąd Rejonowy uznał, że zwrotowi z tytułu kaucji mieszkaniowej powinno podlegać 85% sumy wskazanej wyżej kwoty tj. kwota 7 897 zł (9 290,66 zł x 0,85). W związku z powyższym powództwo ponad zasądzoną kwotę podlegało oddaleniu. Z uwagi na to, iż wyrok wydany na podstawie art. 358 ¹ § 3 k.c. ma charakter prawno - kształtujący, to odsetki od zwaloryzowanego świadczenia pieniężnego przysługują od daty wyroku uwzględniającego powództwo.
Sąd Rejonowy wskazał, że podstawą orzeczenia o odsetkach jest art. 481 k.c., o kosztach orzeczono po myśli art. 100 k.p.c dokonując stosunkowego rozdzielnia kosztów – powodowie bowiem wygrali proces w 89%.

Apelację od tego rozstrzygnięcia wniosła pozwana. Zarzuciła temu wyrokowi Zarzuciła naruszenie art. 48 ust.5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez błędne uznanie, że kaucja mieszkaniowa podlega w tym przypadku zwrotowi w formie zwaloryzowanej na podstawie art.358 ¹§3 kc pomimo wyłączenia możliwości tego rodzaju waloryzacji w art. 48 ust.5 w/w ustawy.

Zarzuciła naruszenie art.358 ¹§3 kc poprzez przyjęcie, że przepis ten znajdzie zastosowanie w niniejszej sprawie, gdy tymczasem możliwość jego zastosowania została wyłączona, a nawet gdyby przyjąć zasadność jego zastosowania w niniejszej sprawie, to przepis ten został naruszony przez brak rozważenia interesów ekonomicznych obu stron, bowiem z art. 358 ¹§4kc wynika, że pozwania nigdy nie otrzymałaby od poprzedniego wynajmującego kaucji zwaloryzowanej na takich zasadach, na jakich dokonał tego Sąd I instancji w odniesieniu do roszczenia powodów.

Zarzuciła naruszenie art.7 ust.3 oraz art. 9 ust.1 i 2 ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe( DZ. U. nr 119 poz. 567 z późn. zm.) poprzez uznanie, że kaucje mieszkaniowe podlegają waloryzacji na podstawie art.358 ¹§3 kc oraz niezastosowanie art. 5 kc przy ustalaniu, czy kaucja podlega waloryzacji.

Zarzuciła nadto błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że powód wpłacił kaucję mieszkaniową na rzecz kopalni oraz naruszenie prawa procesowego, a to art. 233§1kpc poprzez przyjęcie, ze umowa najmu stanowi dowód zapłaty kaucji.

Stawiając te zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania z obowiązkiem orzeczenia o kosztach postępowania odwoławczego.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja odniosła skutek w części.

Mimo to jednak uznać należało, że poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne są w pełni prawidłowe, a odnoszące się do nich zarzuty apelacji uznać należy za chybione. W sprawie nie doszło do naruszenia art. 233kpc. zawarte w §14 umowy najmu oświadczenie, w którym wynajmujący stwierdził, że najemca wpłacił kaucję mieszkaniową w kwocie 129.050zł zł jest jednoznaczne i mogło stanowić podstawę ustalenia Sądu o uiszczeniu przez powodów kaucji we wskazanej wysokości.

Dokonana przez Sąd Rejonowy ocena podstaw dokonania waloryzacji jest prawidłowa. W istocie zasadnie Sąd Rejonowy przyjął, że od dnia uiszczenia kaucji (13 lipca 1988r.) doszło do zmiany siły nabywczej pieniądza, która spowodowała, że nominalna kwota kaucji stanowi niewielką wartość (1,29 nowych zł). Nie odnosząc się w tym miejscu do właściwego miernika waloryzacji wskazać należy, że niewątpliwie za kwotę uiszczoną przez powodów w lipcu 1988r. można było wówczas kupić znacznie więcej niż za nominalną wartość kaucji w dniu dzisiejszym. Zatem nawet uwzględniając różnice w obecnych relacjach cen niektórych dóbr w porównaniu z ówczesnymi (np. wówczas tańsze były produkty żywnościowe, a produkty przemysłowe – znacznie droższe) dojść należy do wniosku, że niewątpliwie doszło do zmiany siły nabywczej pieniądza, co jest rzeczą powszechnie znaną i jako taką okoliczność tę należało uznać za nie wymagającą dowodu.

Odrębne rozważania należy w tym miejscu poświęcić kwestii dopuszczalności dokonania waloryzacji na gruncie art. 48 ust.5 ustawy spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten stanowi, że wysokość kaucji mieszkaniowej zaliczonej na poczet wkładu budowlanego waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu. W pozostałych przypadkach zwrot kaucji następuje w wysokości środków przekazanych spółdzielni przez przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę prawną lub państwową jednostkę organizacyjną.

Nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie zachodziły podstawy do zaliczenia kaucji na poczet wkładu budowlanego. Zatem przedmiotem rozważań winien być art. 48 ust.5 zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W przepisie tym znajduje się wyraźne odniesienie do kaucji w wysokości środków przekazanych tytułem kaucji spółdzielni przez przedsiębiorstwo państwowe. Tym samym rozważania należy rozszerzyć na przepisy ustawy z dnia 12 października 1994r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. nr 119, poz. 567 z późn. zm.). Wskazać należy, że przepisy art. 9 ust.1 oraz 7 ust.3 tej ustawy nie wyłączają możliwości waloryzacji na podstawie art. 358 ¹ § 3 k.c.

Zgodnie z art. 7 ust.3 w zw. z art. 9 ust.1 tej ustawy, kaucje mieszkaniowe wniesione przez najemców przekazujący wypłaca spółdzielni mieszkaniowej najpóźniej w dniu zawarcia umowy w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu.

Kwestią wykładni wskazanych przepisów zajmował się Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 83/14. W tezie uchwały z dnia 26 listopada 2014r. wskazał, że w razie nieodpłatnego przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego na podstawie art. 48 ust.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych( t. jedn. Dz. U. z 2013 poz. 1222) art. 358 ¹§3 kc nie ma zastosowania do wierzytelności o zwrot kaucji, o której mowa w art. 48 ust.5 zd. 2 tej ustawy. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Rejonowy wskazał na regulację art. 48 ust.5 zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz 7 ust.3 i 9 ust.1 w.w. ustawy z 12 października 1994r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Zwrócił uwagę na wynikający z nich ciążący na spółdzielni mieszkaniowej obowiązek zwrotu kaucji. Wskazał, że dosłowne rozumienie art. 7 ust.3 w/w ustawy prowadziłoby do błędnych wniosków, albowiem najemcy zostaliby obciążeni zaniechaniem przedsiębiorstwa przekazującego lokale spółdzielni mieszkaniowej co do przekazania kaucji we właściwej wysokości.

Odnieść to należy też do skutków zaniechania spółdzielni, jeżeli nie poczyniłaby ona należytych starań o to, aby uzyskać od poprzednika z tytułu przekazania kaucji odpowiedniej kwoty. Skutki takiego zaniechania spółdzielni nie mogą obciążać najemców, którzy nie mieli żadnego wpływu na te zachowanie podmiotów dokonujących przekazania budynków.

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że kaucja ma być wydana przez spółdzielnię byłemu najemcy po zakończeniu stosunku najmu w wysokości zwaloryzowanej na dzień przekazania budynku według reguł waloryzacji właściwych ze względu na to, kiedy została wpłacona.

Innymi słowy, faktyczna wysokość przekazanej spółdzielni kaucji (bądź brak jej przekazania) nie może ograniczać prawa byłego najemcy do odzyskania kaucji w wysokości zwaloryzowanej na dzień nieodpłatnego przekazania budynku spółdzielni mieszkaniowej.
W tym zakresie do ustalenia kwoty zwaloryzowanej na dzień przekazania budynku kaucji zastosowanie znajdzie art. 358 ¹§3kc, w sytuacji gdy kaucja została uiszczona pod rządami ustawy prawo lokalowe z 1974r. Sąd Najwyższy zwrócił przy tym uwagę na brzmienie art. 62 ustawy z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych
(t. jedn. Dz. U. z 1998 nr 120 poz. 787 ze zm.) oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 2000r. uznający niekonstytucyjność powołanego art. 62, w takim zakresie, w jakim interpretowany on był jako wyłączający waloryzację na podstawie art. 358 ¹§3 kc. Sąd Najwyższy wskazał, że w tych okolicznościach waloryzacja kaucji na podstawie art. 358 ¹§3 kc może mieć miejsce odnośnie kaucji wpłaconych pod rządami prawa lokalowego z 1974r.

Odnosząc się zatem wprost do znaczenia art. 48 ust.5 zd. 2 ustawy, Sąd Najwyższy dokonał jego wykładni w ten sposób, że uznał, iż z przepisu tego wynika swoiste zamrożenie kaucji w okresie, w którym prawo jej posiadania przysługiwało spółdzielni.

Przytoczone stanowisko Sądu Najwyższego w ocenie Sądu Okręgowego zasługuje na podzielenie. Przepis art. 48 ust.5 zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych budził wątpliwości w praktyce i wskazana uchwała niewątpliwie przyczyniła się do ich wyjaśnienia. Podzielając argumentację wyrażoną w jej uzasadnieniu Sąd Okręgowy uznał, że w niniejszej sprawie istnieją zarówno podstawy prawne, jak i podstawy faktyczne do zastosowania art. 358 ¹§3kc.

Z powyższych przytoczonych za Sądem Najwyższym wywodów wynika zasada waloryzacji na dzień przejęcia budynku przez spółdzielnie mieszkaniową. Uznając zatem podstawy do dokonania waloryzacji na ten dzień Sąd Okręgowy zobowiązany był do dokonania wyboru właściwego kryterium waloryzacji. Sąd Okręgowy zauważył, że żaden inny miernik nie ma charakteru w równym stopniu obiektywnego, jak przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Mimo zmiany podaży i popytu na rynku, zmian co do struktury i relacji cen, wskaźnik przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia pozwala na zobiektywizowanie oceny siły nabywczej pieniądza, którego nie zapewniają inne kryteria waloryzacji.

Zatem wobec zaistnienia podstaw do dokonania waloryzacji i podstawy prawnej do jej dokonania, Sąd Okręgowy dokonał porównania wysokości przeciętnego wynagrodzenia w 1988r. (53.090 zł – M. P. z 1990 nr 21 poz. 171) i wysokości kaucji wpłaconej przez powodów ustalając, że w dacie wpłaty kaucji stanowiła ona 243% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. Jak wynika z przeprowadzonego postępowania, budynek w którym znajduje się mieszkanie powodów został przekazany pozwanej w dniu 29 grudnia 1998r. Wówczas przeciętne miesięczne wynagrodzenie wynosiło 1239,49 zł ( M. P. z 1999 r. nr 5 poz. 63). Zatem 243% tego wynagrodzenia wynosiło w zaokrągleniu do pełnych dziesiątek złotych 3010zł.

W ocenie Sądu Okręgowego powodowie mają prawo do zwrotu 100% tak wyliczonej zwaloryzowanej kaucji. Znajduje to uzasadnienie w tym, że celem wpłacenia tejże kwoty w 1988 roku było zabezpieczenie roszczeń wynikających z umowy najmu, które wpłacili powodowie nie otrzymując w zamian żadnego ekwiwalentu. Ekwiwalentem bowiem za wpłacenie kaucji nie było uzyskanie przez niech prawa zamieszkiwania w lokalu, skoro zobowiązani byli do uiszczania na rzecz wynajmującego czynszu. Zatem wpłacona kaucja pozostawała w dyspozycji wynajmującego, który w zamian nie dokonywał żadnych świadczeń na rzecz powodów. Tym samym przy uwzględnieniu brzmienia art. 358 ¹§3 kc brak jest podstaw, by ograniczać waloryzację świadczenia na korzyść pozwanej.

Uwzględnienie zmian prawa omówione wcześniej i brzmienie art. 48 ust.5 zd. 2 ustawy prawo spółdzielcze w dostateczny sposób uwzględnia interesy pozwanej przy dokonywaniu waloryzacji. Wskazane okoliczności, w szczególności zaniedbanie pozwanej w uzyskaniu od poprzednika prawnego pełnej zwaloryzowanej kaucji na dzień przekazania nieruchomości na rzecz pozwanej sprzeciwia się zastosowaniu w sprawie art. 5kc. Skoro bowiem pozwana powinna była poczynić starania, aby uzyskać kaucję we właściwej wysokości, a tego nie uczyniła, zatem nie może zasłaniać się w obronie przed roszczeniem powodów normą art. 5 kc.

Odnosząc się do treści powołanego w zarzutach apelacji art. 358 ¹§4kc, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że przepis art. 7 ust.3 w zw. z w zw. z art. 9 ust.1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. nr 119, poz. 567 z późn. zm nie wyłączają możliwości waloryzacji na podstawie art. 358 ¹ § 3 k.c, a stanowią lex specialis do art. 358 ¹§4kc, dopuszczając dochodzenie przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą( spółdzielnię mieszkaniową ) kaucji w wysokości zwaloryzowanej- zgodnie z brzmieniem art. 7 ust. 3

do wysokości, w jakiej należałoby ją zwrócić najemcom w dniu przekazania jej budynku mieszkalnego nieodpłatnie w trybie tej ustawy.

Z tych powodów, uznając częściową zasadność apelacji w zakresie zarzutu odnoszącego się do art. 48 ust.5 zd. 2 ustawy prawo spółdzielcze zaskarżony wyrok należało zmienić na podstawie art. 386§1kpc. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481§1kpc. Z uwagi na konstytutywny charakter wyroku, kwota w nim zasądzona jest wymagalna w dniu wydania tego wyroku. Dalej idącą apelację jako niezasadną z przyczyn wskazanych w niniejszym uzasadnieniu oddalono na podstawie art. 385kpc.

Rozstrzygając stosownie do wyniku postępowania o zmianie rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd Okręgowy na podstawie art. 100 kpc zastosował w sprawie wzajemne zniesienie tych kosztów, biorąc pod uwagę, że co prawda pozwana wygrała sprawę w 67%, jednak powodowie w większej części ponieśli koszty procesu.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 100 kpc w zw. z art. 391§1kpc, dokonując ich stosunkowego rozdzielenia. Pozwana poniosła koszty w postaci opłaty od apelacji( 300 zł – na podstawie art. 28 pkt 4 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych- t. jedn Dz. U. z 2014 poz. 1025ze zm.) oraz wynagrodzenie pełnomocnika (600zł), powodowie zaś wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 600zł. Tym samym przy uwzględnieniu wygranej pozwanej w 67% zasądzono od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 405 zł.

SSO Gabriela Sobczyk