Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 grudnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Andrzej Dyrda

Protokolant Aleksandra Sado-Stach

po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2024 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa P. W.

przeciwko A. J. i M. J.

o eksmisję

na skutek apelacji pozwanej A. J. i powoda P. W.

od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu

z dnia 18 kwietnia 2024 r., sygn. akt I C 547/22

1.  oddala obie apelacje;

2.  nie obciąża pozwanej kosztami postępowania odwoławczego;

3.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej A. J. 120 zł (sto dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się rozstrzygnięcia zasądzającego tę należność;

4.  zarządza zwrot pozwanej A. J. od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwoty 200 zł (dwieście złotych) z tytułu kosztów sądowych do których uiszczenia nie była zobowiązana.

SSO Andrzej Dyrda

Sygn. akt III Ca 590/24

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Zabrzu wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2024r. nakazał pozwanym A. J. i M. J., aby opuściły i opróżniły lokal mieszkalny położony w Z. przy ul. (...), a następnie wydały go powodowi w stanie wolnym od osób i rzeczy oraz ustalił, że pozwanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd nadto wstrzymał wykonanie opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu, o którym mowa w punkcie 1, do czasu złożenia pozwanym przez Gminę Miejską Z. oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jak również nie obciążył pozwanych kosztami procesu.

Orzeczenie to zapadło przy ustaleniu następującego stanu faktycznego.

Decyzją z dnia 7 stycznia 1982 r. Prezydent Miasta Z. przekazał zabudowaną nieruchomość gruntową położoną w Z. przy ul. (...) w zarząd państwowy sprawowany przez Miejskie Przedsiębiorstwo (...) w Z.. Podstawą faktyczną tej decyzji było nieustalenie spadkobierców H. P., zmarłej dnia 25 sierpnia 1973 r. Następnie nieruchomość przeszła pod zarząd Gminy Z., która sprawowała go za pośrednictwem Zarządu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z.. W dniu 30 lipca 2004 r. pomiędzy Zarządem (...) Sp. z o.o. i pozwaną A. J. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego, położonego w Z. przy ul. (...).

Postanowieniem z dnia 22 grudnia 2014 r., sygn. akt I Ns 386/13, Sąd Rejonowy w Zabrzu stwierdził, że:

- spadek po H. P., zmarłej dnia 25 sierpnia 1973 r., nabyli: jej mąż A. vel A. P., zmarły dnia 03 lutego 1986 r., jej córka M. K., zmarła dnia 11 marca 1994 r. oraz jej syn G. P. zmarły w dniu 20 lutego 2012 roku, po 1/3 części każdy z nich;

- spadek po A. vel. A. P. nabyli: jego córka M. K. i syn G. P. po 1/2 części każdy z nich;

- spadek po M. K. nabyli: jej syn T. K. oraz jej córka K. Z. po 1/2 części każdy z nich;

- spadek po G. P. nabył w całości jego syn P. P. (2).

W skład spadków po wymienionych spadkodawcach wchodziła nieruchomość położona w Z. przy ul. (...). W dniu 21 marca 2016 r. nastąpiło nieodpłatne przekazanie tej nieruchomości spadkobiercom przez Zarząd (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z..

Pismem z dnia 7 kwietnia 2016 r. współwłaściciele nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...) (T. K., P. P. (2) i K. Z.), działając przez swojego pełnomocnika, poinformowali pozwaną, że uzyskali postanowienie spadkowe potwierdzające ich prawa do nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...). Nadto wskazali, że umowa najmu zawarta dotychczas zachowuje aktualność i nie kwestionują oni istnienia po stronie A. J. tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Jednocześnie współwłaściciele wypowiedzieli pozwanej wysokości czynszu, wskazując, że od sierpnia 2016 r. obowiązywać będzie stawka czynszu w kwocie 8 zł/m ², czyli łącznie 561,60 zł, natomiast wraz z opłatami dodatkowymi niezależnymi od wynajmującego była to kwota 626,33 zł. Pozwana nie przyjęła nowych stawek czynszu ustalonych przez właścicieli nieruchomości i stale regulowała czynsz w wysokości wynikającej z umowy najmu łączącej ją z poprzednim zarządcą nieruchomości. Wyrokiem z dnia 23 sierpnia 2018 r. (prawomocnym z dniem 25 czerwca 2019 r.), sygn. akt I C 534/18, tutejszy Sąd oddalił powództwo T. P., P. P. (2) i K. Z. o zapłatę różnicy pomiędzy czynszem faktycznie uiszczanym przez pozwaną, a czynszem żądanym przez współwłaścicieli.

Na podstawie umowy darowizny sporządzonej przez notariusza w Z. J. K. z dnia 27 stycznia 2022 r., Rep. A nr 604/2022, jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Z. przy ul. (...), objętego prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zabrzu księgą wieczystą nr (...), został T. K..

W dniu 17 sierpnia 2022 r. powód P. W. wraz z żoną A. W. nabyli od T. K., do wspólności majątkowej małżeńskiej, m.in. lokal mieszkalny nr (...) położony w Z. przy ul. (...) objęty prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zabrzu księgą wieczystą nr (...). Zbywca przy zawieraniu powołanej umowy oświadczył, że stanowiący przedmiot umowy lokal mieszkalny nr (...) jest wolny od wszelkich obciążeń i praw wobec osób trzecich, nie jest przedmiotem użyczenia bądź dzierżawy. Jednocześnie zbywca oświadczył, że w lokalu mieszkalnym przy ul. (...) zameldowane są dwie osoby i lokal ten jest przedmiotem umowy najmu. T. K. podczas podpisywania ww. aktu notarialnego okazał umowę najmu zawartą pomiędzy pozwaną A. J., a Zarządem (...) Sp. z o.o. z dnia 30 lipca 2004 r.

Informację, że pozwana nie legitymuje się umową najmu lokalu objętego żądaniem pozwu pełnomocnik T. K. w osobie A. M. przekazywał bratu powoda M. W. również przed zawarciem umowy sprzedaży z dnia 17 sierpnia 2022 r.

Pozwana wykonała na własny koszt generalny remont przedmiotowego lokalu. Od początku tj. od 2004 r. do chwili obecnej zamieszkuje w nim wraz z córką M. J.. Pozwana dba o nieruchomość i ostatecznie nie było zastrzeżeń co do sposobu korzystania przez A. J. i jej córkę z lokalu mieszkalnego. Pozwana od kilku lat, uiszczała na rachunek bankowy pełnomocnika poprzednich właścicieli opłaty za korzystanie z lokalu objętego żądaniem pozwu. Wpłaty wynosiły przeważnie po 347,64 zł. Od września 2022 r. pozwana przelewa na rachunek bankowy powoda co miesiąc po 347,64 zł. Powód nie akceptuje wysokości uiszczanych należności, utrzymując, że czynsz najmu lokalu objętego żądaniem pozwu powinien wynosić do najmniej 1 850,00 zł. Pozwana w części pomieszczeń składających się na lokal niemieszkalny nr (...) położony w Z. przy ul. (...) prowadzi działalność gospodarczą w postaci gabinetu weterynaryjnego. Właścicielem tego lokalu jest brat powoda M. W. i jego żona, którzy nabyli ten lokal do wspólności majątkowej małżeńskiej. Część pomieszczeń stanowią pomieszczenia po pożarze, które nie są wykorzystywane, ale znajdujące się we władaniu pozwanej.

Z wykonanego na zlecenie powoda pięcioletniego przeglądu okresowego budynku położonego w Z. przy ul. (...), w którym znajduje się m.in. lokal objęty żądaniem pozwu, wynika, że budynek ten jest w średnim stanie technicznym, nadaje się do użytkowania, jednak dla jego prawidłowej eksploatacji zaleca się wykonanie określonych robót remontowo – konserwacyjnych. Nie stwierdzono konieczności wykonania robót awaryjnych, wymagających natychmiastowego wykonania. W terminie 3 miesięcy od daty kontroli okresowej powinny zostać wykonane prace polegające na naprawie uszkodzonych stopni na schodach zewnętrznych. W bieżącym roku (trzeci stopień pilności w czterostopniowej skali) powinny zostać wykonane roboty polegające na wyremontowaniu uszkodzonych, spróchniałych belek i desek podłogowych w określonych miejscach stropów, wymianie zmurszałych desek podłogowych na strychu, wymianie spróchniałych desek połaciowych, wyrównaniu i utwardzeniu terenu wokół budynku, w szczególności drogi dojazdowej, przeprowadzeniu kapitalnego remontu lub przeznaczeniu do rozbiórki (po uzyskaniu decyzji urzędowych) pomieszczenia gospodarczego (garażu).

Przy sporządzaniu przez Komornika sądowego Ł. M. w dniu 28 września 2022r. protokołu stanu faktycznego pozwana oświadczyła, że posiada umowę najmu lokalu zawartą w formie pisemnej z byłymi właścicielami budynku położonego przy ul. (...) w Z.. Oświadczenie to nie polegało na prawdzie i zostało złożone przez A. J. pod wpływem strachu.

Pismem nadanym w placówce pocztowej w dniu 11 października 2022r. powód bezskutecznie wzywał pozwaną A. J. do uiszczania przez nią odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 1 850 zł miesięcznie. Kolejne pismo z dnia 16 stycznia 2023r. w tym przedmiocie, również pozostało bezskuteczne.

Pismem z dnia 17 stycznia 2023 r. pełnomocnik powoda wypowiedział pozwanej umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) przy ul. (...) w Z., objętego prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zabrzu księgą wieczystą nr (...), ze skutkiem na dzień 28 lutego 2023 r., z powodu konieczności remontu budynku i używania lokalu w sposób powodujący powstawanie szkód, uszkodzeń, dewastacji i pogorszenia stanu technicznego, ze skutkiem na dzień 28 lutego 2023 r.

Następnie pismem z dnia 27 czerwca 2023 r., doręczonym pozwanej A. J. w dniu 29 czerwca 2023 r., pełnomocnik powoda wypowiedział pozwanej umowę ww. lokalu w związku z zaległościami w płatnościach czynszu z tytułu używania przedmiotowego lokalu od miesiąca sierpnia 2022 r. do miesiąca stycznia 2023 r. (6 miesięcy) i ich nieuregulowania, mimo pisemnego upomnienia z dnia 16 stycznia 2023 r. i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, ze skutkiem na dzień 31 lipca 2023 r.

Pozwana M. J. nie zawierała umów najmu ani z poprzednikami prawnymi powoda, ani z powodem.

Wyrokiem z dnia 23 czerwca 2023 r., wydanym w sprawie o sygn. akt I C 548/22, nieprawomocnym w dacie zamknięcia rozprawy Sąd Rejonowy w Zabrzu nakazał pozwanej A. J. opróżnienie i opuszczenie lokalu użytkowego położonego w Z. przy ul. (...), w którym to lokalu pozwana prowadzi gabinet weterynaryjny.

Pozwane nie figurują w ewidencji osób bezrobotnych. Nie pobierały i nie pobierają świadczeń z pomocy społecznej. Miesięczny dochód pozwanej A. J. z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w postaci gabinetu weterynaryjnego w Z. przy ul. (...) wynosi ok. 800 - 1 000 zł miesięcznie, po odliczeniu opłat w postaci czynszu i mediów. Pozwana M. J. jest studentką pedagogiki opiekuńczo – wychowawczej na Uniwersytecie (...) w C., obecnie piszącą pracę licencjacką. Pracuje jednocześnie jako pomoc nauczyciela na podstawie umowy o pracę na czas określony od września do czerwca i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie w kwocie 3 221,98 zł. Z kwoty tej opłaca czesne na studia i ponosi wszystkie koszty swojego utrzymania. Dokłada się mamie – pozwanej A. J. – do opłat związanych z użytkowaniem mieszkania. Jest alergikiem i z tego powodu przyjmuje na stałe leki, choruje na depresję. Pozwane nie dysponują tytułem prawnym do innej nieruchomości, w której mogłyby zamieszkać. Pozwana A. J. jest objęta leczeniem psychiatrycznym od 2014r., z zaostrzeniem procesu chorobowego od stycznia 2023r.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Sąd uznał, że żądanie pozwu musiało podlegać uwzględnieniu niezależnie od przyjęcia, czy pozwana była stroną umowy najmu zawartej z poprzednimi właścicielami nieruchomości, czy też do zawarcia takiej umowy nie doszło.

Następnie Sąd wskazał, że pozwane aby przeciwdziałać uprawnieniu powoda z art. 222 § 1 k.c., musiałyby wykazać, że przysługuje im skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Sąd uznał, że pozwane temu obowiązkowi nie sprostały. Sąd uznał, że przekazanie w 2016r. nieruchomości położonej przy ul. (...) w Z. ustalonym spadkobiercom pierwotnych właścicieli tej nieruchomości przez (...) Sp. z o.o. stanowiło czynność faktyczną, a nie prawną, nie doszło do wstąpienia przez T. K., P. P. (2) i K. Z. w stosunek najmu wynikający z umowy z dnia 30 lipca 2004 r. na podstawie art. 678 § 1 k.c. W tym zakresie Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela pogląd prawny wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu z dnia 23 sierpnia 2018 r., sygn. akt I C 534/18. Sąd wskazał, że nawet jeśli oświadczenie pełnomocnika T. K., P. P. (2) i K. Z. zawarte w piśmie z dnia 7 kwietnia 2016 r. (k. 16 akt I C 534/18), zgodnie z którym ówcześni współwłaściciele nieruchomości „potwierdzili aktualność” dotychczasowej umowy najmu lokalu mieszkalnego, uznać za zawarcie per facta concludentia nowej umowy najmu, to w związku z wypowiedzeniem przez nich dotychczasowej stawki czynszu i niezaakceptowaniem wypowiedzenia przez pozwaną, umowa ta wygasła.

Sąd nadto wskazał, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U z 2023 r., poz. 752, zwanej dalej – u.o.l.) koniecznym było wezwanie M. J. do udziału w niej w charakterze pozwanej.

Sąd wskazał także, że ww. ustawa przewiduje dwie odrębne podstawy orzekania przez Sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego. W stosunku do osób, które były lokatorami podstawę taką stanowi art. 14 ust. 3, natomiast w stosunku do osób samowolnie zajmujących lokal, podstawą tą jest art. 24. Z tego ostatniego przepisu wynika, że przyznanie uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego jest możliwe, jeżeli w świetle zasad współżycia społecznego byłoby to szczególnie usprawiedliwione. Regulacja ta nie miała jednak zasadniczego znaczenia w sprawie, zważywszy na ogólne zasady orzekania o lokalu socjalnym na podstawie art. 14 i 15 u.o.l. Jak w tym aspekcie utrwaliło się w orzecznictwie, przepis art. 14 u.o.l. ma zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Odnosząc się do wykładni pojęcia „lokatora” sąd wskazał, że zakres tego pojęcia obejmuje nie tylko osoby wywodzące swoje prawa do lokalu wprost od jego właściciela, lecz także tych, których uzyskali prawo do korzystania z lokalu od jego najemcy lub innego podmiotu uprawnionego do dysponowania nim.

Mając na względzie powyższe, sąd uznał, że skoro pozwane wywodziły swój tytuł prawny do lokalu od podmiotu uprawnionego do władania lokalem ( Zarząd (...) Sp. z o.o.), to przysługiwał im status lokatorów w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.l. Skoro tak, to podstawą orzekania o ich uprawnieniu do uzyskania lokalu socjalnego był art. 14 u.o.l., a wyłączenie wynikające z powołanego w apelacji art. 17 u.o.l. nie miało zastosowania.

Sąd nadto stwierdził, że w niniejszej sprawie nie zachodziły przesłanki do obligatoryjnego orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego zgodnie z art. art. 14 ust. 1, u.o.l. Sąd nadto wskazał, że lokal mieszkalny nr (...) przy ul. (...) w Z., nie jest objęty publicznym zasobem mieszkaniowym oraz umowa najmu została zawarta nie na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Sąd podkreślił jednak, ze jest zobligowany dokonać oceny uprawnienia osoby eksmitowanej do lokalu socjalnego biorąc pod uwagę jej szczególną sytuację materialną i rodzinną oraz dotychczasowy sposób korzystania z lokalu zgodnie z art. 14 ust. 3 u.o.l. Sąd uznał, że pozwane zasługują na uzyskanie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd miał na względzie, że A. J. co prawda jest lekarzem weterynarii, prowadzącym gabinet w lokalu użytkowym przy ul. (...), jednakże lokal ten pozwana będzie zapewne musiała opuścić i wydać bratu powoda – współwłaścicielowi nieruchomości przy ul. (...) zgodnie z wyrokiem Sądu Rejonowego w Zabrzu z dnia 23 czerwca 2023r. wydanego w sprawie o sygn. akt I C 548/22. Sąd uznał zatem, że prawdopodobnie straci źródło utrzymania w postaci prowadzonego przez nią gabinetu, który i tak na chwilę obecną przynosi pozwanej niewielkie dochody w kwocie 800-1000 zł miesięcznie, po odliczeniu opłat czynszowych i za media. Ponadto Sąd miał na względzie, że jest osobą objętą od 2014 r. leczeniem psychiatrycznym, które od stycznia 2023 r. w związku z trudną sytuacją osobistą i zawodową związaną z perspektywą utraty mieszkania i miejsca pracy, jest w fazie zaostrzenia objawów chorobowych. Sąd uznał za wątpliwe znalezienie przez pozwaną na wolnym rynku lokalu mieszkalnego, którego koszty byłaby w stanie ponosić, a także uwzględnił, że nie ma obiektywnej możliwości zamieszkania w innym lokalu niż obecnie zajmowany. Nie może także liczyć na wsparcie finansowe znajomych, czy najbliższej rodziny. Jedyną osobą, która okresowo dokłada się do bieżących opłat miesięcznych jest jej córka M. J.. Uwzględniając powyższe Sąd uznał relację dotyczącą sytuacji materialnej i życiowej pozwanej A. J. za szczerą i odpowiadającą rzeczywistemu stanowi rzeczy. Tym samym brak orzeczenia o uprawnieniu pozwanej do lokalu socjalnego, a więc de facto wydanie rozstrzygnięcia prowadzącego do jej bezdomności w szczególnym kontekście faktów związanych z dużym prawdopodobieństwem z niemożnością kontynuowania pracy zarobkowej w dotychczasowym miejscu i sytuacji zdrowotnej, byłoby nie do pogodzenia z zasadami słuszności oraz poczuciem sprawiedliwości społecznej. Nie można też tracić z pola widzenia, że pozwana zawierając umowę najmu z dnia 30 lipca 2004 r., była przekonana, że lokal mieszkalny jest własnością Gminy Z. i pokrywając koszty jego generalnego remontu, będzie mogła z niego korzystać bez ograniczeń czasowych. Co się zaś tyczy pozwanej M. J., jest ona osobą, która nadal się kształci i pokrywa koszty edukacji ze środków uzyskanych z wynagrodzenia za pracę. Pozwana M. J. pracuje aktualnie jako pomoc nauczyciela na czas określony, a zatem nie ma gwarancji, że umowa o pracę zostanie z nią przedłużona. Otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie w kwocie ok. 3 200 zł, co po odliczeniu kosztów związanych z edukacją, zakupem leków na alergię, wyżywienia i innych bieżących kosztów utrzymania, nie jest kwotą wystarczającą na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Poza sporem pozostawało, że i pozwana M. J. nie dysponuje tytułem do zajmowania innego lokalu, w którym pozwane mogłyby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.

W konsekwencji Sąd orzekł, że pozwanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Jednocześnie na podstawie art. 14 ust. 6 ww. ustawy Sąd wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez Gminę Miejską Z. oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c. uznając, że w realiach niniejszej sprawy zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony, który przemawia za nieobciążaniem pozwanych kosztami postępowania, w szczególności trudna sytuacja materialna, rodzinna i zdrowotna, ale również dolegliwość wyroku eksmisyjnego, który oznacza, że pozwane będą zmuszone opuścić gospodarstwo domowe, w którym spędziły około 20 lat swojego życia.

Apelację od tego orzeczenia wniosły obie strony.

Powód zaskarżył wyrok także w części, to jest co do punktu 2, 3 i 4 zaskarżonego wyroku.

Zarzucił naruszenie przepisu prawa materialnego, tj.:

1)  art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez jego błędną wykładnię, skutkującą przyjęciem, że pozwanym przysługiwał status lokatora w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

2)  art. 14 ust. 3 i 6 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez ich błędne zastosowanie i przyznanie pozwanym prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu oraz wstrzymanie wykonania opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu, stanowiącego własność powoda do czasu złożenia pozwanym przez Gminę Miejską Z. oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu,

Nadto zarzucił naruszenie przepisu postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj . art. 102 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie i zwolnienie strony przegrywającej od ponoszenia kosztów procesu mimo, że w sprawie nie wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek uzasadniający takie odstąpienie.

Na tych podstawach wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, że pozwanym nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeczenie, że wyrok staje się wykonalny z chwilą jego uprawomocnienia oraz zasądzenie od każdej z pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu za l-instancję według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Pozwana zaskarżyła wyrok w części, tj. w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1 wyroku.

Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, co miało istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku, z uwagi na obrazę art. 233 § 1 k.p.c., a to wobec dowolnej oceny materiału dowodowego skutkującej uznaniem za niewiarygodne zeznań pozwanej A. J. w zakresie dotyczącym zawarcia przez skarżącą z pełnomocnikiem poprzednich właścicieli nieruchomości objętej powództwem ustnej umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Nadto podniosła zarzut błędu w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia wobec uznania, że umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...) została skutecznie wypowiedziana przez należycie umocowanego pełnomocnika powoda pismem z dnia 27 czerwca 2023 roku, ze skutkiem na koniec września 2023 roku.

Nadto, na podstawie art. 368 § 1 ¹ k.p.c. – podniosła, że Sąd Rejonowy ustalił, niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy, fakt wypowiedzenia przez pełnomocnika powoda, pismem z dnia 27 czerwca 2023 roku, umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...), ze skutkiem na koniec września 2023 roku.

Na tych podstawach wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt. 1 i oddalenie powództwa, przy obciążeniu powoda kosztami procesu za dwie instancje wraz z kosztami zastępstwa prawnego, według norm przepisanych, ewentualnie uchylenie kwestionowanego orzeczenia w pkt. 1 i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd pierwszej instancji prawidłowo zakwalifikował roszczenia powoda przyjmując podstawę prawną swego rozstrzygnięcia przywołane przepisy prawne, a następnie ustalił wszystkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Poczynione ustalenia dotyczące okoliczności faktycznych mają podstawę w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, który w zakresie dokonanych ustaleń jest logiczny i wzajemnie spójny, natomiast informacje zawarte w poszczególnych źródłach dowodowych nawzajem się uzupełniają i potwierdzają, przez co są w pełni wiarygodne.

Ustalenia te Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.

Wbrew stanowisku stron, Sąd I instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i za chybione należało uznać zarzuty dotyczące dokonania niewłaściwej oceny zebranego materiału dowodowego. Ustalenia te znajdują oparcie w treści zebranych w sprawie dowodów dlatego też Sąd Okręgowy podziela je i uznaje za własne. Oceniając wiarygodność przeprowadzonych dowodów Sąd Okręgowy nie przekroczył granicy swobodnej oceny dowodów określonej przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Ugruntowany jest w orzecznictwie pogląd podzielany również przez sąd orzekający, że ramy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz reguł logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny, i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, a następnie odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Błąd w ustaleniach faktycznych następuje, gdy zachodzi dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie a konkluzją, do której dochodzi sąd na skutek przeinaczenia dowodów oraz wszelkich wypadków wadliwości wynikających z naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Przepis ten byłby naruszony, gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego wnioskowania. Tak rozumianego zarzutu sprzeczności istotnych ustaleń sądu z treścią materiału dowodowego Sądowi pierwszej instancji skutecznie zarzucić nie można. W celu skutecznego podniesienia takiego zarzutu apelujący winien wykazać argumentami natury jurydycznej, że Sąd I instancji uchybił konkretnym kryteriom oceny dowodów wynikającym z cyt. przepisu.

Tymczasem skarżące uzasadniając podniesione zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wykazują aby Sąd uchybił stawianym powyżej wymaganiom, wskazując, ze Sąd I instancji dokonał dowolnej oceny materiału dowodowego skutkującej uznaniem za niewiarygodne zeznań pozwanej A. J. w zakresie dotyczącym zawarcia przez skarżącą z pełnomocnikiem poprzednich właścicieli nieruchomości objętej powództwem ustnej umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Sąd Rejonowy zasadnie jednak przyjął, że pozwana nie udowodniła przysługującego jej prawa do lokalu. Zgodnie bowiem z art. 6 k.c., obowiązek złożenia dowodu na poparcie swych twierdzeń spoczywa na stronie dochodzącej swych roszczeń. Obowiązkiem powoda było wykazanie, że nabył konkretne wierzytelności oraz udowodnienie ich powstania.

Zgodnie z art. 3 k.p.c. strony i uczestnicy postępowania obowiązani są dokonywać czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody. Przytoczona powyżej regulacja prawna, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 1 marca 1996r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej - Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 1996r. Nr 43, poz. 189) na mocy której skreślono § 2, nie obciąża sądu obowiązkiem dążenia do wykrycia prawdy obiektywnej (materialnej) bez względu na procesową aktywność stron.

Nadto podkreślić należy, że stosownie do art. 232 k.p.c. to na stronach ciąży obowiązek przedstawienia dowodów dla stwierdzenia faktów z których wywodzą skutki prawne, a skoro ten uprawnienia tego nie wykonał prawidłowo, nie może usprawiedliwiać się przerzuceniem odpowiedzialności za postępowanie dowodowe na Sąd. Wskazany powyżej ciężar dowodu w znaczeniu formalnym uzupełnia ciężar dowodu w znaczeniu materialnym wyrażony w art. 6 k.c., który nakłada na stronę ciężar udowodnienia faktów, z których wywodzi ona skutki prawne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 listopada 2007r., (II CSK 293/07), ciężar udowodnienia faktu należy rozumieć z jednej strony jako obarczenie strony procesu obowiązkiem przekonania sądu dowodami o słuszności swoich twierdzeń, a z drugiej konsekwencjami poniechania realizacji tego obowiązku, lub jego nieskuteczności. Tą konsekwencją jest zazwyczaj niekorzystny dla strony wynik procesu.

Sąd I instancji oceniając zaoferowane przez pozwaną dowody w szczególności zwrócił uwagę, że pozwana na wykazanie twierdzeń o zawarciu umowy najmu winna wykazać większą inicjatywę dowodową. Sąd zwrócił uwagę, że pozwana winna wnioskować o wezwanie pełnomocnika poprzednich właściciel, tj. A. M. na fakt zawarcia ustnej umowy najmu. Pełnomocnik pozwanej zaniechał jednakże dalszego uprawdopodobnienia tej okoliczności. Z tych względów nie sposób uznać, aby sąd I instancji w tym zakresie dopuścił się stawianego mu naruszenia prawa procesowego albowiem niewykazanie tej okoliczności było wynikiem bierności pozwanej.

Mając zatem na względzie, zakres zaoferowanych przez pozwaną dowodów, brak było podstaw do nieuwzględnienia powództwa.

Nie zasługuje również na podzielenie argumentacja powoda podniesiona przez niego w apelacji.

Art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. jedn. z 2014 poz. 150) zawiera definicję lokatora, zgodnie z którym przez lokatora - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W tak szerokim pojęciu lokatora mieszczą się też pozwane.

Zgodnie z art. 17 ustawy, art. 14 nie stosuje się, gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Taka okoliczność, w niniejszej sprawie nie miała miejsca.

Zgodnie z art. 14 ust. 1, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zgodnie z art. 14 ust. 3, Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd zgodnie z art. 14 ust. 4, Sąd nie może orzec o braku uprawnienia o otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Wykładnia przytoczonych przepisów prowadzi do wniosku, że Sąd w uznaniu prawa byłego lokatora do lokalu socjalnego nie jest ograniczony jedynie przesłankami z art. 14 ust. 4 ustawy, kiedy to przyznanie lokalu jest obligatoryjne. Art. 14 ust. 3 stanowi bowiem samodzielną podstawę do ustalenia w oparciu o powołane w nim przesłanki, czy osobom, których dotyczy nakaz opróżnienia dotychczas zajmowanego lokalu przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że wykładnia celowościowa i systemowa art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów prowadzi do konkluzji, że sąd bada z urzędu, ale inicjatywa dowodowa obciąża strony. W konsekwencji sąd może jedynie w uzasadnionych przypadkach inicjować uzupełniające wyjaśnienie okoliczności sprawy, gdy poweźmie wątpliwości co do zgromadzonego materiału. Sąd nie ma instrumentów, aby wyręczać strony w realizacji ich praw, w szczególności z urzędu wszczynać postępowania ustalające czy strona spełnia takie czy inne przesłanki, w tym także co do realizacji praw socjalnych. Strona winna współdziałać z sądem, w szczególności poprzez udział w rozprawach i aktywne uczestniczenie w postępowaniu. Powyższe nie stoi w sprzeczności z gwarancjami konstytucyjnych praw socjalnych i ich konkretyzacji przewidzianej przez ustawę o ochronie lokatorów, gdyż obciążają one organy państwa wskazane w ustawie, w tym samorząd terytorialny. (porównaj: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2022r., I NSNc 598/21).

Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy Sąd Okręgowy doszedł do przekonania., że w odniesieniu do pozwanych zaistniała podstawa do ustalenia ich prawa do lokalu socjalnego, a Sąd Okręgowy w pełni podziela argumentację przedstawioną przez Sąd I instancji. Wskazać bowiem należy, że przyznanie lokalu socjalnego zależy od dwóch przesłanek: dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu przez pozwane oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd I instancji uwzględnił w szczególności, że A. J. jest osobą objętą od 2014r. leczeniem psychiatrycznym, a aktualna sytuacja mieszkaniowa i zarobkowa doprowadziła do zaostrzenia objawów chorobowych. Sąd nadto uznał za wątpliwe znalezienie przez pozwaną nowego lokalu mieszkalnego na wolnym rynku, a także uwzględnił, że nie może liczyć na wsparcie finansowe znajomych, czy najbliższej rodziny, a jedyną osobą, która okresowo dokłada się do bieżących opłat miesięcznych jest jej córka M. J.. Te okoliczności, dały temu sądowi podstawy do uznania, że brak orzeczenia o uprawnieniu pozwanej do lokalu socjalnego poprowadzi ja do bezdomności.

Sąd Okręgowy podziela tą ocenę, w szczególności stwierdza, że przyznanie pozwanym prawo do lokalu socjalnego oraz wstrzymanie opróżnienia prawa do lokalu socjalnego, stanowi uzasadnia ingerencję w prawo własności powoda albowiem nakazanie pozwanym opuszczenia tego lokalu z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Odnosząc się natomiast do zastosowania przez Sad I instancji art. 102 k.p.c., wskazać należy, że zgodnie z art. 102 k.p.c. w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.

Przytoczona regulacja prawna, jako przepis szczególny do wskazanego powyżej art. 98 k.p.c., winna być stosowana w wyjątkowych sytuacjach, na co zresztą wskazuje redakcja art. 102 k.p.c. Ocena, czy takie przesłanki wystąpiły powinna być zawsze dokonywana w całokształcie okoliczności, które uzasadniałyby odstępstwo od podstawowych zasad decydujących o rozstrzygnięciu w przedmiocie kosztów procesu (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 1974 r., II CZ 223/73).

W doktrynie i orzecznictwie, jako okoliczności uzasadniające zastosowanie art. 102 k.p.c., wskazuje się te związane z samym przebiegiem postępowania, ale również dotyczące stanu majątkowego i sytuacji życiowej strony. Niemniej jednak, trudna sytuacja ekonomiczna strony przegrywającej, nawet tak niekorzystna, że strona bez uszczerbku dla utrzymania własnego i członków rodziny nie byłaby w stanie ponieść kosztów, nie stanowi samodzielnej podstawy zwolnienia - na podstawie art. 102 k.p.c.- od obowiązku zwrotu kosztów przeciwnikowi, chyba że na rzecz tej strony przemawiają dalsze szczególne okoliczności, które same mogłyby być niewystarczające, lecz łącznie z trudną sytuacją ekonomiczną wyczerpują znamiona wypadku szczególnie uzasadnionego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 10 sierpnia 2012r., I ACa 316/12; postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 29 czerwca 2012r., I ACz 961/12; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 12 grudnia 2014r., I ACa 1050/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 listopada 2014r., I ACa 596/14).

Sąd I instancji uznał, że za nieobciążaniem pozwanych kosztami postępowania przemawia zarówno trudna sytuacja materialna, rodzinna i zdrowotna, ale również dolegliwość wyroku eksmisyjnego, w szczególności, że pozwane będą zmuszone opuścić gospodarstwo domowe, w którym spędziły około 20 lat swojego życia. Sąd Okręgowy ocenę tę podziela i nie stwierdza, aby okoliczności wskazane przez Sąd I instancji świadczyły o błędnym zastosowaniu tej normy prawnej.

Z tych względów obie apelacje podlegały oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Sąd Okręgowy na podstawie art. 102 k.p.c. odstąpił od obciążenia pozwanej A. J. kosztami postępowania odwoławczego albowiem jej sytuacja rodzinna, majątkowa oraz zdrowotna, czyni zadość zaistnienia szczególnie uzasadnionego wypadku w kontekście normy z art. 102 k.p.c.

W związku z oddaleniem apelacji powoda w całości, sąd obciążył powoda obowiązkiem zwrotu kosztów na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. zasądzić wrócić solidarnie pozwanym koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym, tj. kwotę 1800 zł, której wysokość ustalono na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 1964 ).

Zwrotu kwoty 200 zł dokonano w oparciu o art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 959).

SSO Andrzej Dyrda