Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 listopada 2024 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Andrzej Dyrda

Protokolant Marzena Makoś

po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2024 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa D. P. (P.) i A. P. (P.)

przeciwko J. K. (K.)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 26 kwietnia 2024 r., sygn. akt II C 697/23

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej solidarnie na rzecz powodów 1800 (tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od uprawomocnienia się orzeczenia zasądzającego tę należność.

SSO Andrzej Dyrda

Sygn. akt III Ca 567/24

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Gliwicach wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2024r. zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 20.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 sierpnia 2023 roku do dnia zapłaty, oddalając powództwo w pozostałym zakresie. Sąd nadto zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 4.354,80 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów procesu.

Orzeczenie to zostało wydane przy ustaleniu następującego stanu faktycznego.

Powodowie A. P. i D. P. postanowili zakupić dom. Przeglądając oferty sprzedaży nieruchomości znaleźli ofertę biura obrotu nieruchomościami, które oferowało sprzedaż domu stanowiącego własność pozwanej J. K.. Powód D. P. oglądał nieruchomość dwukrotnie – najpierw sam w obecności pośrednika, a następnie drugi raz z żoną – A. P., również w obecności pośrednika. W trakcie tych oględzin nie była obecna pozwana. Oglądając nieruchomość A. P. zauważyła w domu zdjęcia pozwanej – wówczas zorientowała się, że dom należy do jej znajomej J. K.. Dom pozwanej spodobał się powodom ze względu na położenie, wielkość, działkę na której był posadowiony. Powodowie byli zdecydowani na jego zakup, a ponieważ – jak się okazało – właścicielem domu była ich znajoma, dalej kontaktowali się już bezpośrednio z pozwaną.

W dniu 17 maja 2021 roku powodowie (kupujący) zawarli z pozwaną (sprzedającą) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w C., przy ul. (...). Umowa została sporządzona w formie pisemnej i podpisana przez obie strony. Zgodnie z zawartą umową strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości do dnia 31 grudnia 2021 roku za cenę 820.000 zł.

Przy zawarciu umowy przedwstępnej powodowie wpłacili pozwanej zadatek w kwocie 20.000 zł. Pozwana oświadczyła, że na poczet należności z tytułu ceny otrzymała od kupujących gotówką kwotę 20.000 zł tytułem zadatku.

Pozostałą część ceny sprzedaży kupujący mieli zapłacić z udzielonego im kredytu bankowego. Strony określiły w umowie, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę, zwróci on kupującemu zadatek, zaś w razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedawcy.

W przedmiotowej nieruchomości zamieszkiwali wówczas: pozwana J. K., mąż pozwanej D. K. oraz babcia pozwanej – G. A.. Powodowie wiedzieli, że babcia pozwanej zamieszkuje w nieruchomości, którą zamierzają kupić. Babcia pozwanej miała wyprowadzić się z nieruchomości razem z pozwaną.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej oprócz powodów i pozwanej obecni byli także: matka pozwanej – D. T. oraz mąż pozwanej – D. K.. Babcia pozwanej była wtedy w domu, ale nie uczestniczyła w zawieraniu umowy. Babcia pozwanej jest w bardzo podeszłym wieku. Powodowie nie mieli z nią osobistego kontaktu. Przy oglądaniu domu najpierw pośrednik, a później pozwana prosili oglądających, aby nie wchodzili do pokoju, w którym mieszka jej babcia, jeśli nie jest to konieczne.

Powodowie podjęli działania związane z uzyskaniem kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości i udali się w tym celu do doradcy kredytowego T. P. i za jego pośrednictwem ubiegali się o kredyt hipoteczny. T. P. kontaktował się bezpośrednio z pozwaną w celu przekazania wymaganych dokumentów. Pozwana początkowo współpracowała z pośrednikiem, przekazała mu m.in. mapę ewidencyjną, wypis z rejestru gruntów.

W trakcie kompletowania dokumentów niezbędnych do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej powodowie zostali przez pośrednika kredytowego poinformowani, że nieruchomość, którą zamierzają zakupić, jest obciążona dożywotnią służebnością mieszkania na rzecz babci pozwanej. Powodowie uzyskali w dniu 19 lipca 2021 roku pozytywną decyzję kredytową wydaną przez (...) Bank (...) SA, jednak wskazanym przez bank warunkiem zawarcia umowy kredytowej było przedłożenie skróconego aktu zgonu G. A. lub jej zgoda na zwolnienie spod obciążenia służebnością osobistą kredytowanej nieruchomości z notarialnie poświadczonym podpisem. Decyzja była ważna do dnia 23 sierpnia 2021 roku. T. P. poinformował pozwaną o stawianym przez bank warunku udzielenia kredytu oraz o terminie obowiązywania decyzji kredytowej powodów. Pozwana nie poinformowała wówczas T. P., że służebność osobista ustanowiona na rzecz jej babci w 2003 roku jest już dawno wykreślona z księgi wieczystej, nie przekazała także pośrednikowi kredytowemu oświadczenia o zrzeczeniu się służebności przez G. A.. T. P. zaczął odnosić wrażenie, że pozwana już nie chce sprzedać domu. Powodom zależało na sfinalizowaniu transakcji przed rozpoczęciem roku szkolnego. T. P. również zależało na sfinalizowaniu umowy pomiędzy stronami, ponieważ uzyskuje wynagrodzenie wyłącznie w przypadku udzielenia kredytu.

Pozwana nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze umowy darowizny zawartej z 27 listopada 2003 roku od swojej babci G. A.. W § 4 umowy darowizny ustanowiono na rzecz darczyńcy G. A. dożywotnią nieodpłatną służebność mieszkania w jednym pokoju w darowanym pozwanej budynku mieszkalnym z prawem do korzystania z kuchni i wszelkich innych pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców domu. Przedmiotowa służebność była wpisana do księgi wieczystej nr (...) (obecny numer księgi wieczystej nr (...)), ale 30 stycznia 2004 roku została z niej wykreślona w związku z oświadczeniem G. A. z 21 stycznia 2004 roku o zrzeczeniu się służebności mieszkania wpisanej na jej rzecz w księdze wieczystej nr (...).

Fakt wpisania służebności do księgi wieczystej w 2003 roku oraz jej wykreślenia w 2004 roku nie wynika z elektronicznej księgi wieczystej nr (...). Informacje te nie zostały przeniesione do elektronicznej księgi wieczystej w procesie migracji.

Powodowie zlecili rzeczoznawcy majątkowemu W. M. sporządzenie operatu szacunkowego, dotyczącego nieruchomości położonej w C., przy ul. (...). Powodowie zlecili sporządzenie tego operatu, ponieważ wymagał tego bank. Rzeczoznawca wycenił wartość nieruchomości oraz sporządził protokół z badania elektronicznej księgi wieczystej opisanej nieruchomości, wskazując na istnienie w dziale IV hipotek umownych, zaś w dziale III obejmującym prawa, roszczenia i ograniczenia, wskazał brak wpisów. Powodowie ponieśli koszt sporządzenia operatu szacunkowego w kwocie 800 zł.

Przed zawarciem umowy przedwstępnej i przy jej zawarciu powodowie nie rozmawiali z pozwaną na temat służebności mieszkania, która miałaby obciążać nieruchomość. O potencjalnym obciążeniu służebnością nieruchomości powodowie dowiedzieli się później, z analizy wykonanej przez bank.

Pismem z 15 października 2021 roku powodowie wystosowali do pozwanej oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wraz z wezwaniem do zwrotu pobranego zadatku. Wskazali, że w chwili składania oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia umowy przedwstępnej, nie byli świadomi, że nieruchomość jest obciążona dożywotnią nieodpłatną służebnością mieszkania w przedmiotowej nieruchomości na rzecz G. A.. Pismo zostało doręczone pozwanej w dniu 18 października 2021 roku.

W odpowiedzi na ww. oświadczenie, pismem z 20 października 2021 roku pozwana odmówiła spełnienia świadczenia w postaci zwrotu zadatku na rzecz powodów wskazując, że z treści księgi wieczystej nr (...) nie wynika, jakoby była w dziale trzecim dziale tej księgi ujawniona służebność, na której istnienie powołali się powodowie, składając oświadczenie o uchyleniu się od skutków złożonego oświadczenia woli. Wskazała, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych rozstrzyga wszelkie wątpliwości co do braku podstaw do uchylenia się przez powodów od skutków złożonego oświadczenia woli, a złożone przez powodów oświadczenie jest bezskuteczne.

23 października 2021 roku pozwana zawarła ze swoim mężem D. K. umowę majątkową małżeńską oraz umowę o częściowy podział majątku wspólnego obejmującą sporną nieruchomość. W wyniku przedmiotowych umów mąż pozwanej D. K. stał się wyłącznym właścicielem spornej nieruchomości, która weszła do jego majątku osobistego. Ani pozwana ani D. K. nie poinformowali powodów o zmianie właściciela nieruchomości, D. K. nie zaoferował powodom zawarcia aneksu do umowy czy nowej umowy przedwstępnej.

Powodowie, by uzyskać pozytywną decyzję kredytową, musieli zobowiązać się do sprzedaży własnego mieszkania, a następnie uzyskane z tego tytułu środki mieli wnieść jako wkład własny. Powodowie wystawili swoje mieszkanie na sprzedaż i znaleźli nabywcę.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd wskazał, że powodowie pierwotnie wywodzili swoje roszczenie pierwotnie ze skutecznego uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu twierdząc, że zawarli z pozwaną w dniu 17 maja 2021 roku umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości będąc przekonanym, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń, podczas gdy była ona obciążona służebnością mieszkania przysługującą dożywotnio babci pozwanej G. A.. Z tego względu powodowie złożyli pozwanej oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli (tj. zawarcia umowy przedwstępnej) złożonego pod wpływem błędu wraz z wezwaniem do zwrotu pobranego zadatku.

Sąd uznał, że powodowie nie złożyli skutecznego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych zawarcia umowy przedwstępnej, ponieważ w chwili zawierania umowy przedwstępnej nie pozostawali pod wpływem błędu w rozumieniu art. 84 § 1 k.c.

Sąd zwrócił uwagę, że powodowie podnosili również w pozwie, że nawet w razie nieuwzględnienia błędu w sprawie, zadatek powinien zostać zwrócony, gdyż do zawarcia umowy nie doszło z winy pozwanej – z treści księgi wieczystej obejmującej przedmiotową nieruchomość wynikało bowiem, że jej właścicielem został mąż powódki a zmiana została dokonana przed umownym upływem terminu, do którego miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Z tego powodu, Sąd, działając w granicach dyspozycji z art. 156 ² k.p.c. uprzedził strony na rozprawie w dniu 13 października 2023 roku wskazując, że możliwe jest rozstrzygnięcie o żądaniu pozwu w oparciu o przepisy art. 390 k.c. i art. 394 k.c.

Następnie Sąd wskazał, ze zgodnie z art. 56 k.c. czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te wynikające z ustawy. Ponieważ strony, zawierając umowę, nie przewidziały losów zadatku w razie niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po obydwu stronach, zastosowanie w sprawie znajdował art. 394 § 3 k.c.

Zgodnie z art. 394 § 3 k.c., w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Sąd uznał, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Sąd wskazał, że ciężar sprawdzenia i weryfikacji ewentualnych obciążeń ciąży na nabywcy nieruchomości, a w szczególności, na powodach ciążył obowiązek weryfikacji otrzymanej informacji o dożywotniej służebności mieszkania. Takich działań powodowie nie podjęli, składając nieskuteczne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli.

Sąd zwrócił przy tym uwagę, że pozwana konsekwentnie utwierdzała powodów w mylnym przekonaniu, że nieruchomość jest obciążona służebnością, co prowadzi do wniosku, że pozwana nie chciała zawrzeć umowę przyrzeczoną, skoro w terminie wyznaczonym na jej zawarcie w ogóle nie była już właścicielką nieruchomości.

Z tych względów Sąd uznał, że za niezawarcie umowy przyrzeczonej odpowiedzialność ponoszą – w mniejszym lub większym stopniu – obie strony. Sąd uznał bowiem, że powodowie zostali przez bank uwikłani w błąd, który następnie – wskutek niedochowania należytej staranności – sami podtrzymywali, zaś pozwana utrzymywała powodów w tym wyimaginowanym błędzie, zbywając nieruchomość przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec powyższego, Sąd stwierdził, że zgodnie z art. 394 § 3 k.c. zadatek podlega zwrotowi i Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 20.000 zł tytułem zwrotu zadatku.

Sąd nie znalazł przy tym podstaw do zasądzenia świadczenia na rzecz powodów we wskazany przez powodów sposób tj. solidarnie albowiem solidarność wierzycieli nie wynikała ani z ustawy ani z umowy.

Sąd nie podzielił zarzutu pozwanej w zakresie przedawnienia roszczenia albowiem zgodnie z art. 390 § 3 zd. 1 k.c., roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Sąd wskazując przy tym na dwa poglądy doktryny odnośnie liczenia terminu przedawniania roszczenia o zadatek, stwierdził, że nawet gdyby przyjąć, że termin przedawnienia rozpoczął bieg w dniu 31 grudnia 2021r., to roczny termin przedawnienia upływałby 31 grudnia 2022r., natomiast przed jego upływem, w dniu 30 grudnia 2022r., doszło do jego przerwania poprzez wniesienie pozwu w przedmiotowej sprawie.

Odnośnie roszczenie o zapłatę kwoty 800 zł tytułem naprawienia szkody, którą powodowie ponieśli w związku ze zleceniem sporządzenia operatu szacunkowego, Sąd wskazał, że zgodnie z art. 390 § 1 zd. 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd uznał, że „uchylanie się” to zachowanie wykraczające ponad zwykły brak współdziałania czy zwłokę. Sąd wskazał, że jest to świadome i celowe działanie lub zaniechanie jednej ze stron, ukierunkowane na bezpodstawne niezawarcie umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy druga strona taką umowę chce zawrzeć. Sąd uznał, że takie rozumienie pojęcia „uchylaniu się” w sytuacji, gdy do zawarcia umowy nie dochodzi z winy obu stron, nie pozwala na zasądzenie od pozwanej odszkodowania.

Sąd uznał, że wierzytelność powodów z tytułu zwrotu zadatku została postawiona w stan wymagalności dopiero z chwilą doręczenia pozwanej odpisu pozwu, tj. w dniu 31 lipca 2023 roku, a odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia powodowie mogli żądać najwcześniej od dnia następnego – 1 sierpnia 2023 roku i od tej daty zasądził odsetki na podstawie art. 481 § 2 k.c., oddalając to roszczenie w dodatkowym zakresie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 ¹ k.p.c., stosując zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu oraz uznając, że kwota zasądzona wyrokiem stanowi 96,15% dochodzonego pozwem żądania.

Apelację do tego orzeczenia wniosła pozwana zaskarżając wyrok w całości.

Zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego, tj.:

a)  art. 156 ² k.p.c. w związku z art. 84 § 1 k.c. oraz art. 394 § 3 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie, albowiem w niniejszej sprawie powodowie dochodzili roszczenia opartego o wadę oświadczenia woli w postaci błędu, tymczasem, gdy Sąd uznał, że pozwana nie wprowadziła w błąd powodów co do istotnych okoliczności związanych z nieruchomością, która była przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 17 maja 2021 roku, a którą powodowie zamierzali nabyć, wówczas Sąd pierwszej instancji uprzedził strony o możliwości zmiany podstawy prawnej dochodzonego roszczenia i uznał, że w niniejszej sprawie może mieć zastosowanie wyłącznie przepis art. 394 § 3 k.c. i w miejsce oddalenia powództwa opartego na niewłaściwej podstawie prawnej i faktycznej zasądził roszczenie powodów, gdy nie było podstaw prawnych do zmiany kwalifikacji prawnej dochodzonego roszczenia;

b)  art. 65 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że celem pisma z dnia 15 października 2021 roku było uchylenie się od skutków złożonego oświadczenia woli przez powodów, gdy tym czasem pismo było sporządzone przez profesjonalnego pełnomocnika pozwanych i stanowiło w istocie odstąpienie od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, albowiem jego treść nie tylko wypełniała dyspozycję art. 84 § 1 k.c., ale również wypełniała dyspozycję art. 395 § 1 k.c.,

c)  art. 394 § 3 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, albowiem w niniejszej sprawie doszło do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z przyczyn leżących wyłącznie po stronie powodów, a nie do rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z winy obu stron tego stosunku prawnego, albowiem skutek ustania czynności prawnej nastąpił z chwilą doręczenia pozwanej pisma powodów z dnia 15 października 2021 roku, a nie z chwilą upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej,

d)  art. 390 § 3 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a to z uwagi na błędne przyjęcie, że termin przedawnienia roszczenia powodów należało liczyć od dnia 1 stycznia 2022 roku, a nie od dnia, w którym zostało doręczone powódce pismo z dnia 15 października 2021, zawierające oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 17 maja 2021 roku,

e)  art. 247 k.p.c. poprzez dopuszczenie dowodów ponad osnowę dokumentów, w szczególności poprzez przeprowadzenie dowodów z przesłuchania świadków oraz stron na okoliczności stwierdzone w dokumentach, które stanowiły dowody w niniejszej sprawie, a to w szczególności z decyzji kredytowej, formularza informacyjnego dotyczącego kredytu hipotecznego, a to w zakresie, w którym Sąd daje wiarę zeznaniom świadków i stron, które przeczą treści tych dokumentów,

f)  art. 233 k.p.c. poprzez błędy w ustaleniu okoliczności faktycznych niniejszej sprawy oraz poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w niniejszej sprawie, w szczególności poprzez przyjęcie, że do rozwiązania umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości doszło z winy obu stron niniejszego postępowania, gdy tymczasem z dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie wynika, że powodowie uzyskali decyzję kredytową, która otworzyła im możliwość nabycia nieruchomości od pozwanej, a złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków złożonego oświadczenia woli z dnia 15 października 2021 roku miało na celu wyłącznie doprowadzenie do zwrotu udzielonego zadatku, albowiem w istocie powodowie w chwili składania tego oświadczenia nie byli już zainteresowani nabyciem nieruchomości od pozwanej, dlatego też w tym oświadczeniu podali nieprawdziwy powód uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli, który w ich ocenie miał dać im asumpt do dochodzenia zwrotu udzielonego zadatku.

Na tych podstawach wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym zastępstwa prawnego za obie instancje według norm przepisanych, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Gliwicach do ponownego rozpoznania, jak również zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych, ewentualnie o pozostawię rozstrzygnięcia o kosztach Sądowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi na apelację powodowie wnieśli o jej oddalenie oraz zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Sąd pierwszej instancji prawidłowo zakwalifikował roszczenia powodów przyjmując za podstawę prawną swego rozstrzygnięcia przywołane przepisy prawne, a następnie ustalił wszystkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Poczynione ustalenia dotyczące okoliczności faktycznych mają podstawę w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, który w zakresie dokonanych ustaleń jest logiczny i wzajemnie spójny, natomiast informacje zawarte w poszczególnych źródłach dowodowych nawzajem się uzupełniają i potwierdzają, przez co są w pełni wiarygodne.

Ustalenia te Sąd Okręgowy przyjmuje za własne.

Przepis art. 233 k.p.c., którego naruszenie zarzuciła pozwana, odnosi się wprost do oceny dowodów wskazując, według jakich kryteriów winna być ona przeprowadzona. Wyraża zasadę swobodnej oceny dowodów stanowiąc w § 1, że Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.

Stawiając zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. należy wykazać, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, które jedynie mogą zostać przeciwstawione uprawnieniu Sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002r., II CKN 817/00). Z tego wynika, że do skutecznego postawienia zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. nie jest wystarczające przekonanie strony o ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu (Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyrokach: z dnia 1 marca 2012r. I ACa 111/12; z dnia 3 lutego 2012r., I ACa 1407/11). Również same, nawet poważne wątpliwości co do trafności oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji, jeżeli tylko nie wykroczyła ona poza granice zakreślone w art. 233 § 1 k.p.c., nie powinny stwarzać podstawy do zajęcia przez sąd drugiej instancji odmiennego stanowiska (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2012r., I UK 347/11).

Pozwana kwestionując prawidłowość tej oceny wskazała błędne przyjęcie przez Sąd, że do rozwiązania umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości doszło z winy obu stron niniejszego postępowania, gdy tymczasem z dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie wynika, że powodowie uzyskali decyzję kredytową, która otworzyła im możliwość nabycia nieruchomości od pozwanej, a złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków złożonego oświadczenia woli z dnia 15 października 2021 roku miało na celu wyłącznie doprowadzenie do zwrotu udzielonego zadatku, albowiem w istocie powodowie w chwili składania tego oświadczenia nie byli już zainteresowani nabyciem nieruchomości od pozwanej, dlatego też w tym oświadczeniu podali nieprawdziwy powód uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli, który w ich ocenie miał dać im asumpt do dochodzenia zwrotu udzielonego zadatku.

Oceny tej podzielić jednak nie można. Sąd I instancji dokonał bowiem dokładnej analizy czynności podejmowanych przez strony zarówno przed zawarciem umowy jak i po jej zawarciu. Nadto, co istotne, w ustalenia winy obu stron w nie zawarciu umowy przez strony miało zastosowanie obowiązku z art. 355 § 1 k.c., zgodnie z którą dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Z tego też powodu, w szczególności niezweryfikowanie przez powodów obciążeń powstałych na nabywanej nieruchomości, nie dawało podstaw do uznania, że powodowie byli błędzie w kontekście art. 84 k.c. Niemniej jednak, pozwanej należało postawić także zarzut nielojalności kontraktowej, albowiem pomimo żądania od niej dostarczenia dowodu wykreślenia służebności osobistej dla przedmiotowej nieruchomości, nie współpracowała z powodowie aby umowa przestępna została sfinalizowana. Zarzut ten należy uzupełnić także o zbycie przedmiotowej nieruchomości przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Na podstawie umów majątkowych małżeńskich i umowie o częściowy podział majątku wspólnego z dnia 23 października 2021r. mąż pozwanej D. K. został jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się roszczenia pierwotnego wskazać należy, że zgodnie z art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. § 2 ww. przepisu stanowi natomiast, że można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 maja 2024 r. (III PSK 31/23) błąd, w rozumieniu art. 84 k.c., nie odnosi się do mylnego wyobrażenia o zdarzeniach, które mogą dopiero powstać i wywołać przekonanie osoby składającej oświadczenie, że jego wcześniejsze złożenie było decyzją niekorzystną. Nadto, powołanie się błąd jest wyłączone tylko wtedy, gdy pomiędzy niedołożeniem należytej staranności a brakiem rozeznania co do przedmiotu spadku zachodzi związek przyczynowy (porównaj: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2019 r., IV CSK 398/18). Pomimo, iż przytoczone orzeczenie dotyczy innej kategorii spraw, to jednak nie ulega wątpliwości, że zarówno nabycie nieruchomości jak również nabycie spadku, stanowi takie zdarzenie, które wymaga dochowania szczególnej staranności, a takiej powodowie nie dochowali, co Sąd I instancji prawidłowo wskazał i odmówił uwzględnienia roszczenia w oparciu o pierwotnie wskazaną podstawę prawną.

Odnosząc się natomiast do zarzutu nieprawidłowego zastosowania art. 247 k.p.c., Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska pozwanej.

Na wstępie należało jednak zwrócić uwagę, że strona pozwana nie złożyła zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c., w związku z czym, zgodnie ze zdaniem drugim tego przepisu, nie przysługiwało jej prawo powoływania się na uchybienia przepisom postępowania w dalszym toku postępowania, chyba że chodzi o przepisy postępowania, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo że strona uprawdopodobni, iż nie zgłosiła zastrzeżeń bez swojej winy. Okoliczności takie nie zostały przez nią wykazane.

Niezależnie jednak od powyższego, należy zwrócić uwagę, iż zakaz wynikający z art. 247 k.p.c., dotyczy jedynie dokumentów sprawczych (konstytutywnych). Zgodnie bowiem z art. 247 k.p.c., dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 27 listopada 2002r. (I CKN 1255/00), w ramach ustanowionego zakazu wyłączone jest prowadzenie wymienionych dowodów "przeciwko osnowie", to jest na twierdzenie, że strony przy układaniu dokumentu oświadczyły co innego, aniżeli to co jest w nim zawarte, jak też "ponad osnowę" dokumentu to jest dla wykazania, że jego treść nie jest kompletna, gdyż oprócz tego co w dokumencie zostało zapisane, strony umówiły się co do innych jeszcze postawień. Ograniczenia z art. 247 k.p.c. nie obejmują jednakże zarzutu dotyczącego autentyczności, prawdziwości dokumentu, gdyż zarzut taki nie jest skierowany przeciwko osnowie dokumentu, lecz przeciwko samemu dokumentowi jako środkowi dowodowemu.

Zwrócić przy tym należy uwagę, zakaz z art. 247 k.p.c., nie dotyczy ustalenia pozatekstowego kontekstu umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2002r. V CKN 679/00), jak również ustalenia okoliczności, które zdarzyły się po spisaniu dokumentu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000r., I CKN 351/98)

Mając na względzie powyższe, wskazać należy, że pozwana w apelacji, naruszenia tej normy donosiła do dowodów z decyzji kredytowej oraz formularza informacyjnego dotyczącego kredytu hipotecznego (k. 217 – 220). Niemniej jednak dokumenty te wskazują wyłącznie obowiązki, które winni spełnić powodowie, aby móc zawrzeć umowę kredytową na warunkach wskazanych w tych dokumentach. Z dokumentu tych nie wynikają jednak okoliczność zachowania stron w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, w szczególności jakie są podstawy do zwrotu uiszczonego przez powodów zadatku. Okoliczności tej nie może zatem obejmować zakaz art. 247 k.p.c. albowiem dokument tych okoliczności nie stwierdza.

Nie uchybił również Sąd I instancji normie prawa procesowego z art. 156 ² k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w toku posiedzenia okaże się, że o żądaniu lub wniosku strony można rozstrzygnąć na innej podstawie prawnej, niż przez nią wskazana, uprzedza się o tym strony obecne na posiedzeniu.

Nie ulega wątpliwości, że Sąd uprzedził o tym strony postępowania. Nadto, wskazać należy, że powyższa norma nie stanowi jakiegoś szczególnego nowum w instytucjach prawa procesowego. Co prawda, aktualnie uprawnienie sądu uzyskał walor normatywny, ale już poprzednio orzecznictwo dopuszczało taką możliwość. Tak m.in. wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lutego 2016 r. (III CZP 108/15), że podstawę prawną oceny żądań podwykonawcy kierowanych przeciwko inwestorowi wyznaczają przytoczone przez powoda okoliczności faktyczne. Jeżeli powód wskazał podstawę prawną roszczenia, sąd przewidując możliwość orzeczenia na innej podstawie powinien uprzedzić o tym strony. Z tych względów, Sąd I instancji był uprawniony, wobec poinformowania o tym stron, do uwzględnia roszczenia w oparciu o inna podstawę prawną o ile znajduje ona zastosowania do podstawy faktycznej roszczenia.

Podstawą prawna zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 394 k.c. Zgodnie z art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zgodnie natomiast z art. 394 § 3 k.c., w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z brzmienia powyższego przepisu, tj. art. 394 § 1 i 3 k.c., wynika, że uprawnienie kontrahenta, który dał zadatek przy zawarciu umowy, do żądania sumy dwukrotnie wyższej uzależnione jest od niewykonania przez drugą stronę zobowiązania z powodu okoliczności, za które ponosi ona wyłączną odpowiedzialność.

Skoro, jak wynika z poczynionych ustaleń, Sąd nie stwierdził, dokonując przy tym wykładni tego przepisu, aby niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność wyłącznie jedna ze stron, nie było podstaw do zasądzenia zadatku w wysokości podwójnej. Niemniej jednak pozwana, zgodnie z art. 394 § 3 k.c., winna zwrócić wpłacony przez powodów zadatek, do czego została zobowiązana zaskarżonym wyrokiem albowiem podniesiony, ewentualny zarzut przedawnienia, nie mógł również odnieść skutku.

Zgodnie z art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony 30 grudnia 2022r. (k. 82) W umowie przedwstępnej ustalono natomiast, że umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do dnia 31 grudnia 2021r. Zgodnie z art. 112 k.c. termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było - w ostatnim dniu tego miesiąca. Tym samym, nie było podstaw d uznania zasadności zarzutu przedawnienia, skoro termin przedawnienia upłynął 31 grudnia 2022r., a więc już po wniesieniu pozwu, która jako czynność przedsięwzięta w celu dochodzenia roszczenia przed sądem, zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 k.p.c.. spowodowała przerwanie biegu przedawnienia.

W związku z powyższym apelację pozwanej, jako bezzasadną oddalić, o czym orzeczono na podstawie art. 385 k.p.c. w punkcie pierwszym sentencji.

W związku z oddaleniem apelacji w całości, strona skarżąca, jako strona przegrywająca postępowanie odwoławcze, powinna na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. zwrócić solidarnie powodom koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym, tj. kwotę 1800 zł, której wysokość ustalono na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 1964 ).

SSO Andrzej Dyrda