I C 1486/24 - wyrok Sąd Okręgowy w Gliwicach z 2025-04-15
Sygn. akt:I C 1486/24
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 kwietnia 2025 roku
Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący SSO Wojciech Haduk
po rozpoznaniu w dniu 15 kwietnia 2025 roku w Gliwicach
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa M. M.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.
o uchylenie uchwały
1. uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. nr (...),
2. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200zł (dwieście złotych) tytułem kosztów sądowych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku
SSO Wojciech Hajduk
IC 1486/24 UZASADNIENIE
Powód M. M. domagał się uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...). Uzasadnił, że uchwała narusza przepisy ustawy o własności lokali, obciążając właścicieli opłatą abonamentową za ogrzewanie części wspólnych, które w rzeczywistości nie są ogrzewane. Taki przymusowy koszt jest nieuzasadniony z punktu widzenia prawidłowego zarządzania nieruchomością. Część właścicieli ma samodzielne ogrzewanie. Koszty powinny obciążać właścicieli korzystających z ogrzewania dostarczanego przez (...), przy uchwalaniu przyłączenia budynku do sieci CO pozostawiono właścicielom wolną rękę co do sposobu ogrzewania, uchwała nakłada nierówne i nieuzasadnione obciążenia finansowe.
Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że w drodze indywidualnego zbierania głosów do dnia 30.09.2024r podjęła uchwałę nr (...) 0 treści: „Właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) postanawiają ustalić, że koszty C.O., którymi (...) obciąża Wspólnotę Mieszkaniową związane z przesyłem i opłaty za moc zamówioną będą ponoszone przez wszystkich mieszkańców budynku. Na dzień podjęcia uchwały opłaty przyjmuje się jako ryczałt w wysokości 70,00 zł /lokal/m-c rozliczany na koniec roku. Opłaty będą naliczane od 01.10.2024r”
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali należy przyjąć, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się koszty związane z eksploatacją urządzeń, które służą zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku ogółu. Do takich urządzeń należy zaliczyć całą instalację służącą do ogrzewania poszczególnych lokali jak i całego budynku, które są objęte współwłasnością jako urządzenie wchodzące w skład nieruchomości wspólnej. Podłączenie tylko niektórych lokali do instalacji centralnego ogrzewania, usytuowanej w części wspólnej budynku, nie wyklucza konieczności ponoszenia opłat przeznaczonych na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Za słusznością zaprezentowanego stanowiska przemawia również fakt, że na koszty centralnego ogrzewania ponoszone przez właścicieli składają się nie tylko koszty zużytej energii w lokalu, ale także ogrzewania części wspólnej, w tym wspólnego pomieszczenia kotłów i instalacji grzewczej, a nawet wynagrodzenie osoby, która w okresie grzewczym kontroluje stan tych urządzeń. Służy to bezpieczeństwu całego budynku, a zatem nie może być uznane za koszty utrzymania poszczególnych lokali obciążające wyłącznie ich właścicieli. Opłata stała ponoszona przez Wspólnotę do (...) zawiera również koszt obsługi wymiennikowni w budynku, która jest częścią wspólną.
USTALENIA FAKTYCZNE
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul (...) w G. w trybie indywidualnego zbierania głosów do dnia 30.09.2024r, większością 74,26% liczoną wg wielkości udziałów, podjęła uchwałę nr (...) o treści:
„Właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) postanawiają ustalić, że koszty C.O., którymi (...) obciąża Wspólnotę Mieszkaniową związane z przesyłem i opłaty za moc zamówioną będą ponoszone przez wszystkich mieszkańców budynku. Na dzień podjęcia uchwały opłaty przyjmuje się jako ryczałt w wysokości 70,00 zł /lokal/m-c rozliczany na koniec roku. Opłaty będą naliczane od 01.10.2024r” [uchwała k-13].
Przyczyną uchwały były rosnące koszty Centralnego ogrzewania dostarczanego przez (...) w G., obejmujące opłatę za moc zamówioną i opłatę przesyłową stałą [umowa sprzedaży ciepła k-14-17, faktura k-36]. Część właścicieli lokali posiada samodzielne ogrzewania gazowe. Części wspólne nieruchomości nie posiadają kaloryferów, nie są ogrzewane. Instalacja doprowadzająca ciepło jest izolowana termicznie [zdjęcia k- 49oświadczenia członków zarządu wspólnoty i powoda na rozprawie w dniu 5.03.2025 k-57 ].
Na etapie powstania wspólnoty właściciele lokali mieli różne, indywidualne rozwiązania ogrzewania, ale z uwagi na względny ekologiczne w 2020r. część właścicieli lokali postanowiła podłączyć się do centralnego ogrzewania miejskiego. Zostało to przegłosowane przez wspólnotę i wykonane ze środków wspólnoty [oświadczenia członków zarządu na rozprawie 5.03.2025 k-56].
Powód jest jednym z właścicieli posiadających samodzielne ogrzewania gazowe.
ROZWAŻANIA PRAWNE
Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Wg art 14 ww. ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Szczegółowe zasady rozliczania kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynków, rozdzielanego na poszczególne lokale określa prawo energetyczne. Według art 45a ust. 2, ust 8, ust 9, ust10 prawa energetycznego, opłaty, o których mowa w ust. 1 (opłaty za paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło), z uwzględnieniem udzielonych odbiorcy upustów i bonifikat, stanowią koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami (ust.2).
Koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej:
1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:
a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:
-wskazania ciepłomierzy,
-wskazania urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych,
-powierzchnię lub kubaturę tych lokali,
b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;
3) kosztów stałych dostawy ciepła:
a) na centralne ogrzewanie wraz z kosztami, o których mowa w pkt 1 lit. b, wykorzystując proporcjonalny udział w powierzchni lub kubaturze lokali (ust.8).
Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku (ust 9).
Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku [……] dostarczanego centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń", regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania (ust.10)
Na gruncie niniejszej sprawy należy wskazać, że zaskarżona uchwała nie spełnia obligatoryjnych wymogów określonych w art. 45aust8, ust9 oraz ust10 prawa energetycznego. Z tej przyczyny okoliczność, czy wspólnota generuje i ponosi koszty ogrzewania części wspólnej, w tym pomieszczenia kotłów, a nawet wynagrodzenia osoby, która w okresie grzewczym kontroluje stan tych urządzeń, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Na marginesie można zaznaczyć, że żadne z pomieszczeń stanowiących części wspólne nie posiada grzejników i nie jest ogrzewane, a pozwana nie wykazała by ponosiła koszty wynagrodzenia osoby kontrolującej stan urządzeń, a nawet nie powołała by posiadała taką osobę.
Zgodnie z art. 45a ust 9 i ust 8 ww. prawa energetycznego obowiązkiem zarządu wspólnoty było dokonanie wyboru jednej z metod rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w budynku wspólnoty wskazanych w art.45a ust 8 prawa energetycznego i następnie zgodnie z art. 45a ust 10 tego prawa wprowadzenie wybranej metody rozliczania w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku, a tym samym określenie, którzy właściciele lokali, wg jakich zasad i w jakim zakresie, ponoszą koszty dostarczonego ciepła.
W świetle powyższego niedopuszczalnym było podjęcie uchwały o ustaleniu wysokości zaliczek na pokrycie kosztów ogrzewania w sposób ryczałtowy – równy dla wszystkich właścicieli bez dokonania wyboru jednej z metod rozliczania i bez określenia szczegółowych kryteriów ponoszenia tych kosztów. Pominięcie obligatoryjnych elementów wewnętrznej regulacji rozliczania kosztów ciepła, wynikającej z art. 45a ust 8 i ust 10 prawa energetycznego, narusza wskazaną normę prawną oraz interesy ekonomiczne właścicieli i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Stanowi to oczywiste naruszenie interesu ekonomicznego powoda i każdego członka wspólnoty.
W związku z powyższym na zasadzie art. 224§3kpc zamknięto rozprawę na posiedzeniu niejawnym i na zasadzie art 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali orzeczono jak w sentencji.
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Gliwicach
Osoba, która wytworzyła informację: Wojciech Haduk, Wojciech Hajduk
Data wytworzenia informacji: