Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 marca 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Łucja Oleksy-Miszczyk
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Elżbieta Leszczewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa P. G., J. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.

o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ewentualnie o jej uchylenie

1.  oddala powództwo główne;

2.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.
o numerze (...), datowaną na 27 września 2023 roku w przedmiocie wyboru zarządu Wspólnoty;

3.  tytułem kosztów procesu zarządza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 1258/23

UZASADNIENIE

Powodowie J. G. i P. G. wnieśli na podstawie art. 189 kpc o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G., podjętej w tzw. trybie mieszanym, to jest podczas zebrania jej członków w dniu 27 września 2023 roku oraz „obiegiem” w dniu 3 października 2023 roku, w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty, jako sprzecznej z prawem. Formując żądanie ewentualne powodowie wnieśli na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G., podjętej w tzw. trybie mieszanym, to jest podczas zebrania jej członków dniu 27 września 2023 roku oraz „obiegiem” w dniu 3 października 2023 roku, w sprawie wyboru Zarządu Wspólnoty jako sprzecznej z prawem, naruszającej zasady współżycia społecznego i rażąco naruszającej interesy powodów.

Uzasadniając żądanie główne powodowie wskazali, że w chwili głosowania nad uchwałą nr (...), w przedmiotowej nieruchomości były wyodrębnione prawnie trzy lokale. Zatem wspólnota taka jest tzw. wspólnotą „małą”, a zarząd nieruchomości wspólną jest wykonywany przez samych współwłaścicieli. Właściciele lokali w „małej” wspólnocie mieszkaniowej mogą zastąpić zarząd bezpośredni sprawowany przez samych współwłaścicieli kierowaniem sprawami wspólnoty przez wybrany zarząd. Jednak zgoda taka musiałaby przyjąć formę uchwały właścicieli lokali, a dla jej bytu prawnego konieczne byłoby, aby głos za jej przyjęciem oddali wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej (pozew k.3 i nast., pismo procesowe z dnia 27 grudnia 2023 roku k.63 i nast.). Uzasadniając żądanie ewentualne powodowie wskazali, że zaskarżona uchwała zmierza do pokrzywdzenia ich jako członków wspólnoty. Podnieśli, że podjęcie uchwały po powołaniu na jedynego członka zarządu G. M. należy postrzegać jako wyraz dążenia trzech członków wspólnoty mieszkaniowej do samodzielnego rozstrzygania o jej bieżących sprawach z pominięciem powodów. Nadto sytuacja taka może prowadzić do stronniczego zarządzania nieruchomością wspólną, chroniącego interesy niektórych członków wspólnoty.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wniosła o oddalenie powództwa w całości. Na uzasadnienie wskazała, że w dacie podjęcia uchwały nr (...), tj. 23 września 2023 roku, w budynku przy ul. (...) w G. istniały 4 lokale mieszkalne, co powodowało, iż wspólnota mieszkaniowa, której członkami są powodowie jest tak zwaną „dużą” wspólnotą z uwagi na ilość wyodrębnionych lokali i zgodnie z art. 20 u.w.l. istniej obowiązek wyboru Zarządu (odpowiedź na pozew k.29 i nast.).

Sąd ustalił co następuje:

Pierwotnie w nieruchomości wyodrębnione były tylko trzy lokale mieszkalne stanowiące przedmiot odrębnej własności w rozumieniu ustawy o własności lokali. Aktualne wyodrębnione są cztery lokale. Do zmiany ilości lokali wyodrębnionych doszło po uzyskaniu zaświadczenia Prezydenta Miasta G. nr (...) i (...) z dnia 7 grudnia 2022 roku, z którego wynika, iż lokale (...) położone w budynku przy ul. (...) w G. stanowią samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 u.w.l. (k.46 i 47), na skutek orzeczenia Sądu Rejonowego w Gliwicach z dnia 11 maja 2023r. w sprawie I Ns 11/23. Powodowie są właścicielami na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr (...) położnego w budynku przy ul. (...) w G. wraz z udziałem wynoszącym 43/100 w nieruchomości wspólnej. Tym samym powodowie są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr (...) k.10 i nast.). Z kolei właścicielem lokalu nr (...) (KW nr (...) k.35 i nast.) jest K. M., nr (...) są G. M. i J. M. (KW nr (...) k.40 i nast.), a lokalu nr (...) J. M. (KW nr (...) k.31 i nast.).

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla miasta G. w piśmie z 7 sierpnia 2023 roku (k.48) zobowiązał członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. , jako tzw. „dużą wspólnotę” do udzielania informacji jaki jest skład zarządu.

Właściciele w osobach K. M., G. M. oraz J. M. (osoby spokrewnione ze sobą), zwołali zebranie wspólnoty na dzień 27 września 2023 roku. Powodowie zostali zaproszeni do wzięcia udziału w zebraniu (pismo z dnia 1 września 2023 roku k.49). Porządek obrad przewidywał m.in. wybór Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej i zarządcy nieruchomości. W trackie zebrania obecni byli osobiście właściciele lokali nr (...). Powodowie byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika.

W dniu 27 września 2023 roku podjęta została uchwała nr (...) dotycząca wyboru zarządu Wspólnoty w osobie G. M.. Za przyjęciem uchwały głosowali, w dniu 27 września 2023 roku, K. M. (udział 33.00%), G. M. i J. M. (udział 10,00 %) oraz J. M. (udział 14,00%). Powodowie głosowali przeciw w dniu 3 października 2023 roku, kiedy przedstawiono im tekst uchwały (udział powodów 43,00 %). ; uchwała nr (...) k.56, protokół nr (...) z dnia 27 września 223 roku k.55.

Dnia 28 września 2023 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G., w imieniu i na rzecz której działał członek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie G. M. podpisała umowę nr (...) o zarzadzanie nieruchomością wspólną (umowa k.57 i nast.) zlecając wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (...)

Dnia 29 czerwca 2023 roku złożone zostały wnioski do Sądu Rejonowego w Gliwicach, VIII Wydziału Ksiąg Wieczystych o dokonanie wpisu na podstawie postanowienia z dnia 11 maja 2023 roku Sądu Rejonowego w Gliwicach, w sprawie o sygn. akt I Ns 11/23 (k.52v-53). Wpisu dokonano dnia 20 listopada 2023 roku.

Okoliczności faktyczne sprawy nie były między stronami sporne, co skutkowało pominięciem dowodu z przesłuchania świadków i stron (art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5k.p.c.).

Sąd zważył co następuje:

Uzyskane w ramach postepowania administracyjnego zaświadczenia o samodzielności lokali w rozumieniu art. 2 u.w.l. stwierdzają wyodrębnienia lokali, jako przedmiotu odrębnej własności. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Do powstania odrębnej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 1 u.w.l. oraz art. 7 ust. 2 w związku z art. 11 ust. 1 u.w.l.).

Zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania. W tej sytuacji należy przyjąć, że prawo odrębnej własności lokali (...) położnych w budynku przy ul. (...) w G. powstało od chwili złożenia wniosku, a zatem od dnia 29 czerwca 2023 roku, a nie od 20 listopada 2023 roku kiedy faktycznie nastąpił wpis. W chwili przystąpienia do głosowania nad sporną uchwałą do sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną nie miał już zastosowania art. 19 u.w.l., dotyczący tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, a zatem argumentacja powodów przytoczona na uzasadnienie powództwa głównego okazała się nietrafna.

Uznając, że powództwo główne podlega oddaleniu Sąd przystąpił do rozpoznania powództwa ewentualnego tj. żądania uchylenia uchwały nr (...) z tej przyczyny, że podjęcie uchwały nastąpiło z pokrzywdzeniem i naruszeniem interesów powodów.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność (tak:
Dziczek Roman, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VIII, WKP 2021 – za LEX).

Specyficzny układ własnościowy istniejący w pozwanej Wspólnocie, powoduje, że zaskarżoną uchwałę należy ocenić jako podjętą z naruszeniem interesów powodów. Powodowie mają 43 % udziału w nieruchomości wspólnej, pozostałe udziały przypadają co prawda trzem właścicielom, lecz są to osoby blisko ze sobą powiązane. W tych szczególnych warunkach powołanie jednoosobowego zarządu spośród grupy powiązanych ze sobą współwłaścicieli, może w praktyce całkowicie i trwale pozbawić powodów jakiegokolwiek wpływu na sposób zarzadzania nieruchomością wspólną. Taka sytuacja naruszałaby prawa powodów wynikające z przepisów o własności, a jednocześnie jest wypaczeniem, przyświecającego założeniom ustawy o własności lokali, udziału współwłaścicieli w zarządzaniu wspólnym mieniem. Specyficzny układ własnościowy pozwanej Wspólnoty powoduje, że skarżący nie mając żadnego wpływu na działania zarządu, nie mieliby też żadnej praktycznej możliwości skutecznego zaprotestowania przeciwko podejmowanym przez zarząd działaniom, ani możliwości odwołania zarządu – niezależnie od tego czy głosowanie w tym przedmiocie odbyłoby się udziałami, czy wedle zasady „jeden właściciel - jeden głos”. Takie naruszenie równowagi praw poszczególnych właścicieli jest zdaniem Sądu sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i narusza uzasadnione interesy powodów, pozbawiając ich w praktyce możliwości wykonywania uprawnień związanych z przysługującą im własnością. Słusznie powodowie podnoszą, iż w takim układzie udziałów we własności jaki istnieje w pozwanej wspólnocie zarząd powinien być wieloosobowy z udziałem powodów (pewne decyzje musiałyby wówczas być ustalane wspólnie). Innym dopuszczalnym rozwiązaniem byłoby powierzenie zarządu osobie niepowiązanej z żadnym ze współwłaścicieli, a cieszącej się zaufaniem wszystkich stron konfliktu.

W tych warunkach Sąd, uznając trafność przywołanej przez powodów argumentacji, w oparciu o przepis art. 25 u.w.l uchylił zaskarżoną uchwałę.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu przepis art. 98 k.p.c. Na zasądzone na rzecz powodów koszty złożyły się poniesiona przez powodów opłata od pozwu w kwocie 200 zł oraz koszty zastępstwa procesowego ustalone w oparciu o § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

.