Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 października 2025 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Barbara Przybylska
Protokolant:	Anna Sznura

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2025 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa W. W., M. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

1.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...)
w G.;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 760 (siedemset sześćdziesiąt) złotych z ustawowymi odsetkami od prawomocności niniejszego orzeczenia tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  przyznaje adwokat A. G. kwotę 590,40 (pięćset dziewięćdziesiąt 40/100) złotych w tym podatek VAT tytułem kosztów reprezentacji strony pozwanej w charakterze kuratora.

SSO Barbara Przybylska

Sygnatura akt I C 1064/24

UZASADNIENIE

Powodowie W. W. oraz M. R. wnieśli o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. o nr (...) z dnia 25 lipca 2024 roku – w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie z Zarządem (...) Sp. z o.o. umowy dzierżawy części działki, z przeznaczeniem terenu pod boks śmietnikowy wraz z drogą dojazdową oraz upoważnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia umowy dzierżawy oraz wyrażenia zgody na ponoszenie kosztów dzierżawy.

Zdaniem powodów uchwała ta została podjęta przedwcześnie (bez uwzględnienia służebności przejazdu i przejścia do garaży, należących do właścicieli lokali mieszkalnych, na dzierżawionej działce przez uprawnione podmioty). Nadto, przed przyjęciem przedmiotowej uchwały nie dokonano uprzedniego wyboru sposobu głosowania, zgodnego z art. 23 ustawy o własności lokali, przez co pozbawiono powodów oraz pozostałych właścicieli (o łącznej sumie udziałów w nieruchomości wspólnej w wysokości 35,5%) możliwości głosowania nad treścią uchwały, co stanowi istotny błąd proceduralny. Co więcej uchwała jest niezgodna z zasadami prawidłowego zarządzania, ponieważ nie może być poprawnie zrealizowana w związku z istniejącym układem terenowym oraz sytuacja prawną nieruchomości. Nadto uchwała odpowiada przede wszystkim interesowi gminy G., naruszając interes właścicieli nieruchomości (pozew, k. 3 i nast.).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu wskazała, iż za przyjęciem uchwały głosowała wymagana większość właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (o łącznej sumie udziałów w nieruchomości wspólnej w wysokości 64,5%), zatem uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powodowie zostali poinformowani o sposobie głosowania. Kwestia służebności przejazdu i przejścia do garaży nie ma znaczenia dla ważności podjętej uchwały. Nadto, zgodnie z podjętą uchwałą, została już zawarta umowa dzierżawy terenu oraz umowa na budowę boksu śmietnikowego (odpowiedź na pozew kuratora pozwanej, k. 48 i nast.).

Sąd ustalił:

Uchwałą nr (...) z dnia 18 lipca 2024 roku pozwana wspólnota wyraziła zgodę na dzierżawę części działki nr (...) obręb (...) (25 m ^{( 2)}), stanowiącej własność G. – miasta na prawach powiatu, z przeznaczeniem terenu pod boks śmietnikowy dla budynków nr (...) (stanowiący odrębną wspólnotę), (...) wraz z drogą dojazdową (17 m ^{( 2)}) oraz upoważniła zarząd wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia umowy dzierżawy w ww. zakresie oraz do wyrażenia zgody na ponoszenie kosztów dzierżawy. Uchwała nie obejmowała kwestii posadowienia boksu śmietnikowego, do którego miała prowadzić droga dzierżawiona. (uchwała nr (...) z dnia 18 lipca 2024 roku k. 8).

Załącznik do uchwały stanowią 2 mapki, przedstawiające działki o numerach (...), położone w obrębie (...). Zamieszczono na jednej z nich przewidywany przebieg drogi dojazdowej do boksu śmietnikowego oraz zarys tego boksu (który obecnie nie istnieje); nie uwzględniono planowanego przebiegu służebności gruntowych (mapki k. 6-7, dokumentacja zdjęciowa k. 60-63).

Pismem z dnia 26 lipca 2024 roku powód W. W. został poinformowany przez zarządcę nieruchomości o podjęciu przez wspólnotę mieszkaniową przedmiotowej uchwały (pismo z dnia 26 lipca 2024 roku, k. 8-8v).

W piśmie z dnia 7 listopada 2024 roku zarządca pozwanej wspólnoty mieszkaniowej wskazał, iż została ustanowiona służebność przejścia i przejazdu na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości obejmującej działkę nr (...) obręb (...). Nadto wskazał, iż w zaskarżonej uchwale omyłkowo określono powierzchnię drogi niezbędnej pod dojazd (w istocie powierzchnia dzierżawy przeznaczona pod drogę dojazdową wynosi 51 m ²) (pismo z dnia 7 listopada 2024 roku, k. 21-21v).

Do zawarcia umowy dzierżawy przez pozwaną wspólnotę nie doszło, gdyż inna wspólnota - Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. w dniu 2 kwietnia 2025 roku zawarła z Zarządem (...) Sp. z o.o. umowę dzierżawy nr (...), na mocy której wydzierżawiający oddał dzierżawcy na okres od dnia 1 kwietnia 2025 roku do dnia 31 marca 2028 roku nieruchomość gruntową, obejmującą część działki nr (...), obręb (...), o powierzchni dzierżawy 76 m ^{( 2 )}a dzierżawca zobowiązał się płacić wydzierżawiającemu czynsz dzierżawy (umowa dzierżawy nr (...) z dnia 2 kwietnia 2025 roku, k. 70 i nast.).

Opisany stan faktyczny nie był między stronami sporny. Przedmiotem sporu jest jedynie ocena prawna zaskarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Sąd pominął pozostałe dowody wnioskowane przez strony jako zbędne dla rozstrzygnięcia z uwagi na fakt, że powołane dokumenty były wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy, bez względu na treść wnioskowanych, a pominiętych dowodów. Wnioskowane oględziny nie dostarczyłyby nowych faktów, istotnych dla rozstrzygnięcia. Zdaniem sądu wystarczające były dowody z dokumentacji załączonej do sprawy.

Sąd zważył:

Żądanie pozwu opiera się na art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, w myśl którego właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Za niezasadne uznał sąd zarzuty dotyczące wadliwości formalnych trybu przyjęcia uchwały. Ze zgromadzonego materiału wynika, że uchwała została przyjęta przez właścicieli lokali mieszkalnych, tworzących wspólnotę mieszkaniową, dysponujących większością bezwzględną głosów, liczonych jako łączna suma udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jednakże w ocenie Sądu powodowie udowodnili, że za uchyleniem zaskarżonej uchwały przemawia naruszenie ich interesów, jak również zasady prawidłowego zarządu.

Kontrola, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, obejmuje nie tylko celowość gospodarczą, ale i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej.

O tym, czy uchwała czyni zadość zasadom prawidłowego zarządu i czy odpowiada dobrze pojętemu interesowi właścicieli lokali jest w pierwszym rzędzie sama jej treść. Na wspólnocie spoczywa bowiem obowiązek formułowania uchwał w sposób jasny i transparentny, nie pozostawiający przedpola do rozbieżnych interpretacji, a objęta uchwałą regulacja powinna zostać ukształtowana w sposób całościowy i kompletny w stopniu co najmniej odpowiadającym woli członków wspólnoty jaka powinna być przez nich wyrażona w formie uchwały zgodnie z ustawą (vide art. 22 ustawy o własności lokali).

Tymczasem w niniejszej sprawie podjęta przez wspólnotę mieszkaniową uchwała jest niejasna i nieprecyzyjna oraz sprzeczna z interesami właścicieli lokali mieszkalnych. Z treści przedmiotowej uchwały nie wynika planowany przebieg drogi dojazdowej do boksu śmietnikowego ani planowane miejsce dla boksu po przeniesieniu; nie wskazano również precyzyjnie skutków, jakie wywrze przyjęcie uchwały w sferze praw właścicieli lokali mieszkalnych, tworzących wspólnotę mieszkaniową, w tym w sferze prawnej powodów. Dodatkowo, załączona do uchwały mapa nie odzwierciedla rzeczywistego przebiegu ani wielkości drogi a nadto pomija kwestię ustanowienia służebności przejazdu i przejścia. Wskazany na niej przebieg drogi jest nieprecyzyjny, zatem nie może stanowić podstawy rozstrzygnięć, dokonujących ingerencji w prawa właścicieli lokali mieszkalnych. Nadto, naszkicowany na niej przebieg przedmiotowej drogi jest nieadekwatny, z uwagi na różnicę pomiędzy powierzchnią drogi zawartą w pisemnej w treści uchwały, a umieszczoną na graficznej mapie.

Ustalona uchwałą powierzchnia drogi dojazdowej do boksu śmietnikowego jest nierealna (wynosi zaledwie 17 m ²) oraz ustalona i przyjęta omyłkowo – co zostało wskazane przez zarządcę nieruchomości w piśmie z dnia 7 listopada 2024 roku (k. 21-21v).

Dodatkowo zaskarżona uchwała w zakresie, w jakim obejmuje zgodę na ponoszenie kosztów dzierżawy pomija udział odrębnej wspólnoty w tych kosztach.

Prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność.

W przypadku właścicieli lokali uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali powinna przede wszystkim mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować. Zaskarżona uchwała, której celem i zasadniczą treścią było wyrażenie zgody na zawarcie z Zarządem (...) Sp. z o.o. umowy dzierżawy części działki, z przeznaczeniem terenu pod boks śmietnikowy wraz z drogą dojazdową oraz upoważnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej do zawarcia umowy dzierżawy oraz wyrażenia zgody na ponoszenie kosztów dzierżawy nie mogła w przyjętym przez wspólnotę mieszkaniową niedoprecyzowanym, kształcie, pozostać w obrocie prawnym. Z treści uchwały wynika bowiem oczywista niejasność przyjętych postanowień.

W tych warunkach zaskarżona uchwała podlegała z mocy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali uchyleniu.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu oparto na art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Ponieważ powodowie wygrali proces w całości, zatem zaistniały przesłanki do obciążenia pozwanej obowiązkiem zwrotu na ich rzecz poniesionych kosztów procesu, w wysokości 760 zł. Przyznana adwokat A. G. kwota 590,40 złotych (w tym podatek VAT), stanowi zwrot kosztów reprezentacji strony pozwanej w charakterze kuratora, z uwagi na fakt, iż nie mogła być ona reprezentowana przez członków zarządu – będących w niniejszej sprawie powodami.