Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Piotr Suchecki
Protokolant:	sekretarz sądowy Małgorzata Bycka

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.

o uchylenie uchwał

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia prawomocności wyroku.

SSO Piotr Suchecki

Sygn. akt IC 844/23

UZASADNIENIE

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z. wniosła o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. nr (...) i (...), podjętych w dniu 28 grudnia 2022 r. Uzasadniając powództwo wyjaśniła, że zaskarżoną uchwałą nr (...) Wspólnota podjęła decyzję o wynajęciu rzeczoznawcy budowlanego wykonującego ekspertyzy dotyczące wad budowlanych i usterek, a przewidywany koszt 22017 zł. zgodnie z załączoną ofertą, będzie sfinansowany z funduszu remontowego. Z kolei uchwałą nr (...) Wspólnota podjęła decyzję o wynajęciu prawnika do reprezentowania Wspólnoty w sprawie wad i usterek i udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania przed sądem. Zaskarżonej uchwale nr (...) zarzuciła, że przewidziano w niej dysponowanie środkami z funduszu remontowego w sposób niezgodny z przeznaczeniem, a uchwale nr (...) zarzuciła charakter blankietowy, cedujący na zarząd uprawnienie do podjęcia czynności przekraczających granice zwykłego zarządu. Oświadczyła, że obie uchwały naruszają obowiązuję przepisy, naruszają interes powódki jako członka wspólnoty, a także interes całej wspólnoty, a nadto podjęte zostały z celowym pominięciem powódki w procedurze indywidualnego zbierania głosów.

Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w G. domagała się oddalenia powództwa w całości oświadczając, że zaskarżone przez powodową Spółkę uchwały podjęte zostały w procedurze zgodnej z prawem i nie naruszają zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i interesu powódki. W szczególności podniosła, że wydatek na ekspertyzę budowlaną może stanowić wydatek związany z remontem, a w tym przypadku ekspertyza potwierdziła występowanie wad w ramach części wspólnych budynku. Nie zgodziła się też z zarzutem powódki, jakoby Wspólnota nie mogła podjąć uchwały nr (...), tym bardziej gdy uchwała taka nie była konieczna w świetle kompetencji zarządu wspólnoty i w istocie była wyrazem deklaracji członków wspólnoty w zakresie umocowania samej wspólnoty do dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi, którym jest powodowa Spółka. Zaprzeczyła też, aby w procedurze zbierania głosów doszło do jakichkolwiek nieprawidłowości.

Stan faktyczny

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G. zrealizowała jako deweloper budowę budynku mieszkalnego przy ul. (...) w G.. W związku ze sprzedażą poszczególnych lokali nieruchomość ma status wspólnoty mieszkaniowej, w ramach której funkcjonuje 17 członków – właścicieli lokali i powodowa Spółka w niewielkim udziale 1,84%, który nie jest związany z prawem do jakiegokolwiek lokalu.

okoliczności niesporne

Funkcję zarządcy Wspólnota powierzyła T. M., któremu poszczególni właściciele lokali już w 2019 r. zaczęli zgłaszać usterki w ramach części wspólnych budynku. Zgłoszenia te zarządca przekazywał deweloperowi, który w niektórych wypadkach podejmował drobne naprawy. W czasie przeglądu okresowego budynku inspektor budowlany zwrócił uwagę zarządcy na występowanie wad, o których informowali członkowie wspólnoty. Zasugerował wykonanie ekspertyzy technicznej i zarządca w porozumieniu z zarządem Wspólnoty przygotował projekt uchwały nr (...) z dnia 28 grudnia 2022 r. o powołaniu rzeczoznawcy, a następnie przekazał go zarządowi do zebrania głosów. Równocześnie zarządca przygotował i przekazał zarządowi projekt uchwały nr (...) z dnia 28 grudnia 2022 r. w sprawie wynajęcia prawnika do reprezentowania Wspólnoty przed sądem w celu dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Inicjatywa zarządcy w tym zakresie była pochodną jego rozmów z członkami Wspólnoty i zamiarem wyrażenia przez nich opinii co do powierzenia Wspólnocie dochodzenia roszczeń w sposób zbiorczy.

Zbieraniem głosów pod uchwałami zajmował się zarząd Wspólnoty w trybie indywidualnym. W ten sposób zebrano głosy od 13 spośród 17 właścicieli lokali, dysponujących łącznie pod 75% udziałów w nieruchomości wspólnej, przy czym wszystkie z nich zostały oddane za podjęciem uchwały. Na tym procedurę zbierania głosów zakończono i uchwały przekazano zarządcy do realizacji. Do członków Wspólnoty, którzy nie uczestniczyli w procedurze głosowania, zarządca skierował pisma z informacjami o podjęciu uchwał. Z powodową Spółką była to jedyna możliwość komunikacji, albowiem nie posiadała ona żadnego lokalu ani adresu w ramach Wspólnoty. Sama zastrzegła u zarządcy, że chce być informowana o zebraniach Wspólnoty oraz o podjętych uchwałach w formie korespondencji na adres siedziby spółki. Pismo z informacją do powódki zostało wystosowane w dniu 9 stycznia 2023 r.

W oparciu o uchwałę nr (...) rzeczoznawca P. K. sporządził w lutym 2023 r. ekspertyzę potwierdzającą występowanie szeregu wad w ramach części wspólnych budynku. Ekspertyza ta została przekazana powódce, która wykonała część zalecanych prac naprawczych np. w zakresie wentylacji szybu wind.

W celu realizacji roszczeń przeciwko deweloperowi Wspólnota podjęła w dniu 5 czerwca 2023 r. uchwałę w celu umocowania zarządu do zawierania z właścicielami lokali umów cesji roszczeń z tytułu wad fizycznych w nieruchomości wspólnej, aby zoptymalizować proces ich realizacji.

- uchwała nr (...) – k. 18-20

- uchwała nr (...) – k. 21-23

- zawiadomienie o podjęciu uchwał – k. 17

- ekspertyza techniczna – k. 65-88

- uchwała nr 6/2023 – k. 62-64

- zeznania świadka T. M. – zapis rozprawy z dnia 14 lutego 2024 r.

Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę przeprowadzonych rozważań sąd dokonał zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c., w zakresie w pełni odpowiadającym inicjatywie dowodowej stron. Dokumenty przedstawione przez strony nie były kwestionowane co do autentyczności, a zatem mogły stanowić podstawę dokonywania ustaleń w oparciu o ich treść. Zeznania świadka były spójne z treścią przedstawionych dokumentów i logicznie uzupełniały ich treść, umożliwiając tym samym racjonalne ustalenia w zakresie wszelkich okoliczności faktycznych pozwalających na ocenę postanowień kwestionowanych uchwał w każdym ze wskazanych przez powódkę aspektów.

Rozważania

Powództwo o uchylenie zaskarżonych uchwał należało oddalić, albowiem mimo sugestii powodowej Spółki nie sposób kwestionować ich legalności, zarówno w sferze materialnej, jak i w odniesieniu do procedury ich podejmowania.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /t.jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048/ właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności prawem lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Przyjąć należy, że powódka posiada legitymację czynną wynikającą z członkostwa we wspólnocie, choć nie wykazała, aby była właścicielem jakiegokolwiek wyodrębnionego lub niewyodrębnionego lokalu – czego wymaga art. 25 uwl. Legitymację powódki należy jednak uznać poprzez art. 1 ust. 2 uwl w zw. z art. 209 k.c., jako wynikającą z istoty współwłasności. Powódka zarzuciła, że zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszają jej interesy, także z uwagi na pominięcie w procedurze głosowania.

Oceniając zarzuty formalne zwrócić należy uwagę, że zarówno w judykaturze jak i w doktrynie utrwalił się pogląd, że zarzuty tego rodzaju mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Wynika to z tego, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności i wprowadzałoby istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo ewentualnego uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą. Na gruncie ustawy o własności lokali pogląd taki wyrażony został choćby w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00. Wbrew sugestii powódki procedura głosowania miała charakter prawidłowy, przewidziany jako jeden ze sposobów w art. 23 ust. 1 uwl. Za podjęciem uchwał wypowiedziało się znacznie więcej właścicieli, niż wymagana większość (art. 23 ust. 2 uwl), a powódka została prawidłowo poinformowana o treści uchwał (art. 23 ust. 3 uwl). Powódka nie wykazała, że pominięcie jej w procesie zbierania głosów mogło mieć jakikolwiek wpływ na wynik głosowania. Nadto pominięcie to nie było efektem celowego, intencjonalnego działania, lecz obiektywnych okoliczności faktycznych – powódka nie posiada lokalu w ramach budynku wspólnoty.

W ocenie sądu żadna z zaskarżonych uchwał nie jest sprzeczna z prawem i każda z nich mieści się w ramach uprawnień współwłaścicieli o decydowaniu o majątku wspólnym. Wbrew zarzutom powódki nie ma prawnych przeszkód do finansowania ekspertyzy budowlanej ze środków pochodzących z funduszu remontowego. Zwłaszcza w przypadku, gdy ekspertyza odnosi się do części wspólnych budynku, których utrzymanie i remont jest finansowany właśnie w ramach tego funduszu. Nie ma też żadnego zakazu, aby wspólnota wyraziła w formie uchwały wolę zaangażowania prawnika na wypadek konieczności dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Wydaje się to wręcz działaniem zgodnym z interesem wspólnoty, której członkowie chcieliby umocować wspólnotę do dochodzenia roszczeń w sposób kompleksowy. Uchwała taka ma charakter opiniotwórczy, albowiem w przypadku dochodzenia tego rodzaju roszczeń zachowawczych przez wspólnotę decyzja o ustanowieniu pełnomocnika należy do zarządu, jako mieszcząca się w ramach czynności zwykłego zarządu.

Żadna z zaskarżonych uchwał nie narusza też interesów powódki w rozumieniu interesów członka wspólnoty. Uchwały te można uznać za godzące w interes powódki, ale jako dewelopera odpowiedzialnego względem wspólnoty za ewentualne wady budowlane. Powódka nie może jednak utożsamiać swojego interesu przedsiębiorcy, ze swoim interesem członka wspólnoty, które to interesy są w przypadku powódki w tej sprawie przeciwstawne.

Reasumując, zaskarżone uchwały nie uchybiają żadnym przepisom prawa czy umowie właścicieli lokali. Uchwały te nie tylko nie są sprzeczne, ale wręcz realizują zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Nie naruszają też żadnych uzasadnionych interesów powódki, w rozumieniu interesów członka wspólnoty. Zarzuty powódki okazały się nieuzasadnionymi dywagacjami, względnie próbą ochrony swoich interesów, jako dewelopera zagrożonego roszczeniami ze strony wspólnoty.

O kosztach postępowania pomiędzy stronami sąd rozstrzygnął zgodne z zasadami dotyczącymi obowiązku zwrotu kosztów niezbędnych do celowego prowadzenia procesu oraz odpowiedzialności za jego wynik, opierając się przy tym na treści art. 108 § 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. w związku z §8 ust. 1 pkt 1 i §15 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. 2018 poz. 265 z późn. zm.). Zasądzona na rzecz pozwanej Wspólnoty kwota, tytułem zwrotu poniesionych przez nią kosztów procesu, obejmuje wynagrodzenie pełnomocnika w stawce minimalnej za prowadzenie sprawy przed sądem pierwszej instancji.

SSO Piotr Suchecki