Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 marca 2022 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Barbara Przybylska
Protokolant:	Julia Piątek

po rozpoznaniu w dniu 15 marca 2022 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa U. G. (1)

przeciwko (...) w Z.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  zobowiązuje pozwaną (...)w Z. do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...) numer lokalu (...) o łącznej powierzchni użytkowej 70,74m2 z udziałem w wysokości 0,0211 w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zabrzu oraz o przeniesieniu własności tego lokalu na rzecz U. G. (2) za jednoczesną zapłatą kwoty 11.265,00 (jedenaście tysięcy dwieście sześćdziesiąt pięć) złotych;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 10.817 (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  nakazuje pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę 11.265,00 (jedenaście tysięcy dwieście sześćdziesiąt pięć) złotych tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu.

SSO Barbara Przybylska

Sygn. akt I C 834/21

UZASADNIENIE

Powódka U. G. (1) w pozwie przeciwko (...) w Z. wniosła ustanowienie odrębnej własności lokalu położonego w Z. przy (...) z udziałem w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego oraz przeniesienie na jej rzecz własności tego lokalu za zapłatą wkładu budowlanego w kwocie 11 265zł (pozew i sprecyzowanie k. 185).

W uzasadnieniu podała, że mieszkanie to decyzją KWK (...) z 3.09.1987r. przydzielono mężowi powódki jako mieszkanie funkcyjne . Mąż powódki J. G. zmarł 4.11.2014r., powódka nabyła po nim spadek w całości, umowa najmu została przepisana na jej rzecz. Lokal zajmowany przez powódkę wchodzi w skład zasobów mieszkaniowych pozwanej w wyniku nieodpłatnego przekazania przez KWK (...). Powódka oraz jej mąż bezskutecznie występowali z wnioskami o zawarcie umowy przeniesienia własności. Swoje roszczenie jako osoba najbliższa w stosunku do pierwotnego najemcy oparła na art. 48 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, że powódka nie spełnia warunku posiadania statusu najemcy mieszkania zakładowego w rozumieniu powołanego przepisu, gdyż umowa najmu zawarta z mężem powódki została wypowiedziana z dniem 15.9.2012r. z uwagi na zaległości czynszowe; następna umowa najmu została już zawarta przez pozwaną, a zgodnie z treścią tej umowy nie upoważnia najemcy do zachowania jakichkolwiek przywilejów, które wynikałyby z poprzedniej umowy, gdyby ta nie została rozwiązana.

Sąd ustalił:

Na podstawie decyzji Dyrektora KWK (...) z 3.09.1987r. o przydziale mieszkania funkcyjnego i umowy najmu z dnia 9.09.1987r. zawartej z KWK (...) – mąż powódki stał się najemcą mieszkania zakładowego położonego w budynku nr (...) przy ul. (...) w Z. ( umowa i przydział k.9-11, 115). W lokalu tym zamieszkiwał wraz z żoną – powódką do swej śmierci

W dniu 7 lutego 2008 roku powód zawarł z pozwaną umowę najmu tego lokalu na okres 1 roku, a następnie w dniu 3 lipca 2009 roku na okres 3 lat (k. 6 – 9, 91 – 92, k.92). Żona powoda zmarła w 2000 roku (k.107).

Dnia 30 września 1998 roku pozwana nabyła przedmiotowy lokal na podstawie umowy nieodpłatnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków (odpis KW k.21).

W dniu 27 sierpnia 2007 roku J. i U. G. (1) jako najemcy lokalu złożyli wniosek o przeniesienie na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu położonego w Z. przy (...) (wniosek k.22).

W odpowiedzi pozwana poinformowała, że podjęła czynności w celu przekształcenia prawa do lokalu i po zrealizowaniu wymaganych prawem czynności w możliwie najkrótszym terminie zostanie zawarta umowa o przeniesieniu własności mieszkania (pismo k. 117).

Zarząd pozwanej uchwałą nr (...) z dnia 4 września 2009 roku określił przedmiot odrębnej własności lokali wchodzących w skład nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...) oraz udziały w częściach składowych budynków i urządzeń posadowionych na gruncie, które nie służą do wyłączonego użytku właścicieli poszczególnych lokali (uchwała k.111) i uzyskała zaświadczenie, że lokale –w tym lokal (...) stanowią samodzielną funkcję techniczną w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali (zaświadczenie k. 107-110).

Pismem z 11.08.2009r. pozwana powiadomiła, że w związku z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 15.07.2009r. przekształcenia mieszkań nie mogą być realizowane do czasu wejścia w życie zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (pismo k. 119).

W dniu 18.09.2012r. J. i U. G. (1) ponownie wnieśli o przekształcenie lokalu w odrębną własność w trybie art. 48 (wniosek k. 120). W odpowiedzi pozwana poinformowała, że warunkiem pozytywnego rozpatrzenia sprawy jest brak zobowiązań wobec spółdzielni, w związku z czym do czasu uregulowania zaległości sprawa pozostaje bez biegu. (pismo k. 123).

Pismem z 15.11.2012r. , skierowanym do J. G., T. G. i G. G. pozwana na skutek zaległości czynszowych wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na 30.11.2012r. (wypowiedzenie k.126).

Wobec spłaty zaległości czynszowych, dokonanej w listopadzie 2013r. (pismo k. 142v) w dniu 3 12. 2013r. zawarto z J. G. umowę najmu na 1 rok. W § 1 umowy stwierdzono, że umowa najmu nie uprawnia najemcy do zachowania jakichkolwiek przywilejów, które wynikałyby z poprzedniej umowy, gdyby ta nie została rozwiązana. W przypadku zmiany statusu prawnego lokalu najemca zobowiązany jest wnieść wkład budowlany względnie mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej 100% wartości rynkowej lokalu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (umowa k. 12-13).

W 2014r. J. G. złożył deklarację przystąpienia do Spółdzielni, która w odpowiedzi poinformowała go, że nie spełnia on kryteriów przyjęcia w poczet członków, posiada umowę najmu na 1 rok z uwagi na fakt, że ustał tytuł prawny poprzedniej umowy (pismo k. 148).

J. G. zmarł 4 listopada 2014r., a spadek po nim nabyła powódka (postanowienie k. 14).

Pismem z 3.12.2014r. powódka wystąpiła o przepisanie na nią umowy najmu - w odpowiedzi pozwana zaproponowała zawarcie nowej umowy na okres 3 lat. Umowa taka została zawarta w dniu 19.01.2015r. W § 1 umowy stwierdzono, że umowa najmu nie uprawnia najemcy do zachowania jakichkolwiek przywilejów, które wynikałyby z poprzedniej umowy, gdyby ta nie została rozwiązana. W przypadku zmiany statusu prawnego lokalu najemca zobowiązany jest wnieść wkład budowlany względnie mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej 100% wartości rynkowej lokalu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (wniosek k. 15, pismo k. 16, umowa k. 17-18).

W dniu 5.02.2015r.Rada Nadzorcza pozwanej uchwaliła Regulamin przeniesienia praw do lokali mieszkalnych, obowiązujący od 1.01.2015r., w którym przewidziano, że najemcy którzy zawarli umowę najmu z pozwaną jako właścicielem nieruchomości mogą „przenieść prawo najmu w odrębną własność przez uiszczenie kosztów odpowiadających wartości rynkowej lokalu”. Wyłączenie dotyczyło jedynie najemców, którzy dokonali zamiany mieszkania w sytuacji, gdy obie strony posiadały prawo najmu do mieszkania w zasobie kopalń oraz „umów zawartych ze Spółdzielnią na podstawie przydziału tych kopalń”. Spółdzielnia powinna przystąpić do podpisania umowy o przeniesienie własności w terminie 30 dni po uregulowaniu przez najemcę należności warunkujących zmianę tytułu prawnego do lokalu (Regulamin § 14 i 18 – k. 83, 84)

W dniu 21.03.2018r. pomiędzy powódką a pozwaną zawarta została umowa najmu na czas nieokreślony, w § 1 umowy powtórzono zapis jak w poprzednich dwu umowach. (umowa k. 19).

Pismem z 19.09.2020r. powódka ponownie wniosła o przeniesienie własności mieszkania na jej rzecz (wniosek k. 153), - została poinformowana, że zgodnie z § 1 umowy najmu z 21.03.18r. przeniesienie własności może nastąpić po wniesieniu 100% wartości rynkowej lokalu (pisma k.154, 159.

Wartość rynkowa lokalu wynosi 225 300zł (operat szacunkowy k. 156, bezsporne – oświadczenie na rozprawie k. 185).

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody. Bezprzedmiotowe dla rozstrzygnięcia były dowody z zeznań świadków J. K. i D. B., na sprecyzowane na rozprawie okoliczności wysokości kaucji, możliwych roszczeń członków spółdzielni i przebiegu przekazywania zasobów mieszkaniowych – te okoliczności wobec ostatecznego nieobjęcia roszczeniem kaucji, jak i bezsporności faktu nieodpłatnego przekazania zasobów mieszkaniowych. Także będąca przedmiotem dowodu z zeznań świadka T. Ł. okoliczność zamieszkiwania przez powódkę w spornym lokalu oraz wartość rynkowa lokalu, objęta wnioskiem o opinię biegłego były poza sporem. Przywileje nie wynikały z umowy, tylko z ustawy. Zupełnie niejasne jest także, co miałoby oznaczać stwierdzenie „zmiana statusu prawnego lokalu”. Nawet gdyby założyć, że celem zamieszczenia tego postanowienia było wyłączenie uprawnień wynikających z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to postanowienie takie jako sprzeczne z ustawą jest nieważne na podstawie art. 58 kc.

Sąd zważył:

Powództwo jest zasadne.

Podstawę żądania stanowi art. 48 ust. o s.m., w myśl którego:

1. Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:

1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu;

2) wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania:

b) wynikającej z kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal w zakresie, w jakim koszty te nie zostały uwzględnione w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz wynikającej z poniesionych przez spółdzielnię kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i kosztów wynagrodzenia notariusza związanych z zawarciem umowy nabycia budynku - jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców nie może przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie.

Przepis ten znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze do wniosków o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, o których mowa w art. 48 ustawy zmienianej w art. 1, które zostały złożone przed dniem 23 lutego 2013 r. i w wyniku których do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie zostało dokonane przeniesienie własności lokalu, stosuje się przepisy niniejszej ustawy. Wnioski najemców mieszkań zakładowych w budynkach nabytych przez spółdzielnie mieszkaniowe nieodpłatnie, złożone przed utratą mocy obowiązującej dotychczasowego przepisu w tym przedmiocie, niezrealizowane do dnie wejścia w życie nowelizacji, winny być zatem realizowane w myśl obecnych przepisów.

W niniejszej sprawie wniosek najemcy o przeniesienie własności został złożony w 2007r. i ponowiony w 2012r .

Po złożeniu wniosku z 2007r. spółdzielnia podjęła czynności zmierzające do wyodrębnienia lokali, co sfinalizowane zostało uchwałą z 4.09.2009r. Wniosek nadal jednak nie został rozpatrzony – pozwana powołała się na brak takiej możliwości do czasu wejścia w życie zmiany ustawy ze względu na wyrok TK z 15.07.2009r. Argumentacja ta była bezzasadna.

Powołany przez pozwaną wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r (K 64/07) stwierdzał, że art. 48 ust. 3 ustawy powołanej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji, co spowodowało jego utratę mocy. Nie stało to jednak na przeszkodzie nadaniu biegu wnioskowi najemcy .

Przepis art. 48 ust. 1 Ustawy był i jest przepisem ogólnym, przyznającym najemcy spółdzielczego lokalu mieszkaniowego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności zajmowanego lokalu - zarówno w przypadku odpłatnego jak i nieodpłatnego przejęcia zajmowanego przez najemcę lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową, o czym świadczy jego literalne brzmienie. Także po utracie mocy ust. 3 przepis art. 48 ust.1 w pkt 1 i 2 określał przesłanki finansowe, których spełnienie warunkowało dochodzenie przez najemcę przyznanego mu roszczenia- a to spłata zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu ( zarówno w sytuacji odpłatnego jak i nieodpłatnego przejęcia lokalu). Dodatkowe warunki dotyczyły jedynie odpłatnego przejęcia lokalu, o czym świadczy brzmienie ust.1 pkt 2 ustawy „jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie”. Po derogacji art. 48 ust. 3 ustawy art. 48 ust. 1 ustawy zawierał kompletną normę prawną regulującą prawa i obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego przejętego przez spółdzielnię odpłatnie, jak również normę określającą w sposób wyczerpujący zarówno podstawę prawną, jak i przesłanki finansowe dochodzenia przez najemcę roszczenia w przypadku nieodpłatnego przejęcia przez spółdzielnię lokalu. Zatem w przypadku nieodpłatnego nabycia lokalu świadczenie najemcy na rzecz spółdzielni ograniczone było wówczas tylko do spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (por. wyroki SN z dnia 8 stycznia 2010 roku, IV CSK 292/09, z 29 września 2010r., V CSK 49/10, z 9 grudnia 2010r., IV CSK 251/10, z 16 listopada 2011r., V CSK 524/10, wyroki Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 listopada 2009r., I ACa 445/09). To stanowisko potwierdza wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 lutego 2012 r. P 17/10 w którym pomimo stwierdzenia niezgodności art. 48 ust. 1 ust. o s.m. z Konstytucją w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu - jednocześnie odroczono utratę jego mocy obowiązującej o rok.

Tym samym od powzięcia uchwały nr (...) z dnia 4 września 2009 nie było przeszkód prawnych do nadania biegu wnioskowi z 2007r. – zgodnie zresztą ze stanowiskiem pozwanej w piśmie k. 117.

Art. 48 ust. 1 przyznaje roszczenie o zawarcie umowy najemcom spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej, co oznacza, że roszczenie to zostało przyznane osobom (oraz ich bliskim), które w stosunku najmu pozostawały już w chwili przejęcia lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową jak i w chwili składania wniosku o przeniesienie własności lokalu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2010 roku o sygn. akt II CSK 51/10), co miało miejsce w sprawie. W ustalonym stanie faktycznym nie ulega wątpliwości, że w dacie złożenia wniosku z 2007r. (jak i w okresie po orzeczeniu TK z 2009r. aż do 2012r.) mąż powódki spełniał warunki uprawniające go do uzyskania nieodpłatnie własności zajmowanego lokalu: zarówno w chwili przejęcia lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową jak i w chwili składania wniosku o przeniesienie własności lokalu był najemcą lokalu stanowiącego własność KWK (...), który to lokal nieodpłatnie, na mocy umowy nieodpłatnego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków nabyła pozwana, nie posiadał zadłużeń z tytułu użytkowania lokalu. Nie posiadając zaległości z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu mąż powódki wspólni z nią skutecznie złożył wniosek o przeniesienie własności lokalu, jednakże pozwana odmówiła zawarcia umowy o przeniesieniu własności lokalu. Wniosek złożony w 2012r. stanowił jedynie ponowienie poprzedniego wniosku. Fakt istnienia w tym czasie zaległości czynszowych (które nie istniały w czasie złożenia pierwotnego wniosku) nie pozbawiał najemcy roszczenia, jednak jego realizacja uzależniona była od spłaty tego zadłużenia, co ostatecznie nastąpiło.

Powoływanie się przez pozwaną na okoliczności (zadłużenie czynszowe i wypowiedzenie umowy najmu) które zaszły 5 lat po złożeniu nierozpatrzonego wniosku, a 3 lata po zapadnięciu wyroku TK) nie mogło być skuteczne dla oceny roszczenia powódki. Dodatkowo podnieść należy, że roszczenie powódki nie jest uzależnione od ciągłości trwania umowy najmu – zgodnie z powołanymi przepisami warunkami skuteczności roszczenia jest pozostawanie najemcą lokalu w chwili przejęcia lokalu przez spółdzielnię i w chwili składania wniosku. Ewentualne późniejsze zdarzenia nie niweczą istnienia roszczenia.

Podkreślić należy, że roszczenie powódki wywodzi się bezpośrednio z ustawy. Postanowienia zawarte w późniejszych umowach najmu po rozwiązaniu umowy pierwotnej dotyczące „utraty przywilejów wynikających z poprzedniej umowy” oraz obowiązku zapłaty 100 % wkładu mieszkaniowego „w razie zmiany statusu prawnego lokalu” oraz w regulaminie – pomijając ich niezrozumiałość - w zakresie, w jakim wyłączają uprawnienie do preferencyjnego nabycia lokali przez najemców, którzy w dacie złożenia wniosku pozostawali najemcami na podstawie umowy najmu zawartej z poprzednikiem prawnym spółdzielni - są sprzeczne z art. 48 i 48ˡ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a zatem na podstawie art. 58 § 1 kc nie znajdują zastosowania, a w ich miejsce stosuje się przepisy ustawy. Jednocześnie powódka spełnia przesłanki zarówno z art. 48 ust. 1 i 2, jak i z art. 48 ¹ ust. 3 ust. o s.m., gdyż jest osobą dziedziczącą po zmarłym J. G., jak i należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem po śmierci najemcy, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności określonym w art. 39 i 48, jeżeli brak jest osób, które wstępują w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. W tym przypadku uznaje się, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu pierwszego wystąpienia z żądaniem przez najemcę.

W myśl art. 49ˡ ust. o s.m. osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni, może wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Legitymacja z tego przepisu przysługuje najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia oraz osobie bliskiej w stosunku do tego najemcy (art. 48 ust. 1 i 2 u.s.m.) Z tej normy wynika obowiązek spółdzielni zawarcia z wymienioną w nich osobą umowy przeniesienia własności lokalu.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że powódce przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności najmowanego lokalu i i przeniesienie na nią jego własności. Biorąc pod uwagę, że niekwestionowana wartość rynkowa lokalu wynosi 225 300zl, maksymalna wysokość wkładu budowlanego stosownie do treści art. 48 in fine wynosi 11 265zł – tak też wskazano w żądaniu pozwu.

W tym stanie rzeczy sąd na podstawie art. 49ˡ w zw. z art. 48 ust. o s.m. oraz art. 64 kc i 1047§ 1 kpc uwzględnił żądanie, nakazując pozwanej złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności na rzecz powódki za zapłatą kwoty 11 265zł.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc, zasądzając na rzecz powódki koszty zastępstwa procesowego oraz nakazując pobrać na rzecz SP koszty opłaty od pozwu, od uiszczenia której powódka była zwolniona.