Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 listopada 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Łucja Oleksy-Miszczyk
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Elżbieta Leszczewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa D. G.

przeciwko S. S.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego S. S. na rzecz powoda D. G. kwotę 3.000 (trzy tysiące) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia
29 grudnia 2023 roku;

2.  w pozostałej części powództwo oddala;

3.  tytułem kosztów procesu zasądza od powoda D. G. na rzecz pozwanego S. S. kwotę 10.817 (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście) złotych
z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 795/24

UZASADNIENIE

Powód D. G. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego S. S. kwoty 553.000,- zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu. Z uzasadniania żądania wynika, że dochodzona kwota stanowi sumę kary umownej wynikającej z umowy przedwstępnej zobowiązującej do dokonania sprzedaży udziału w nieruchomości oraz zaliczki przekazanej na poczet tego zakupu przez powoda sprzedającemu. Sprzedającym był nieżyjący już J. S. (1). Pozwany jest jedynym spadkobiercą zmarłego J. S. (1). Do pozwu obok umowy dołączono deklarację wekslową oraz weksel podpisany przez J. S. (1) in blanco i następnie wypełniony na kwotę 553.000 zł.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Przyznał, że jest jedynym spadkobiercą zmarłego J. S. (1). Zakwestionował ważność umowy zawartej przez powoda ze spadkodawcą, a nadto zakwestionował podstawy naliczania kary umownej, powołał się na ograniczenia odpowiedzialności wynikające z nabycia spadku z dobrodziejstwem inwentarza i ewentualnie wniósł o miarkowanie kary umownej.

Sąd ustalił co następuje:

J. S. (1) był w 3/6 współwłaścicielem nieruchomości położonej w C., obejmującej działkę nr (...) o powierzchni 1.0100 ha, opisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Gliwicach (...).

Powód prowadzi działalności gospodarczą polegającą na sprzedaży domów modułowych. Był zainteresowany nabyciem gruntów wchodzących w skład opisanej wyżej nieruchomości na cele związane z działalnością gospodarczą tj. na potrzeby ekspozycji sprzedawanych konstrukcji. Prowadził na ten temat rozmowy z innymi współwłaścicielami nieruchomości i nawiązał kontakt z J. S. (1). Powód i J. S. (1) nie znali się wcześniej, do ich pierwszego spotkania doszło na terenie nieruchomości, która miała być przedmiotem umowy. W zorganizowaniu spotkania pomogła jedna ze współwłaścicielek nieruchomości, a zarazem znajoma powoda – S. B., będąca jednocześnie daleką krewną J. S. (1). Do spotkania doszło jesienią 2022r. W tym dniu powód i J. S. (1) umówili się, że po przeprowadzeniu podziału geodezyjnego działki i zniesieniu współwłasności J. S. (1) sprzeda powodowi przypadającą mu nieruchomości za cenę 550.000 zł. Powód oczekiwał, że czynności związane z podziałem i zniesieniem współwłasności potrwają kilka tygodni, a po ich upływie będzie możliwe nabycie nieruchomości od J. S. (zeznania świadków K. B. i S. B. oraz zeznania powoda na rozprawie w dniu 24 października 2024r. k. 138 i nast.).

Kilka dni później J. S. (1) porozumiał się telefonicznie z S. B. i poprosił o skontaktowanie go z powodem, do którego nie miał numeru telefonu. J. S. (1) przekazał S. B., że domaga się od powoda 3.000 zł zaliczki bowiem potrzebuje pieniędzy na mieszkanie. Wspominał, że są inne osoby zainteresowane kupnem nieruchomości. Mówił, że jeżeli nie będzie miał pieniędzy na mieszkanie do najbliższego piątku czy soboty, to go eksmitują. Powód obawiając się, że przekaże J. S. zaliczkę, a transakcja nie dojdzie do skutku, zwrócił się do prawnika o przygotowanie umowy, która pozwoli mu na odzyskanie zaliczki lub sfinalizowanie umowy kupna. Treść tej umowy nie była uzgadniana z J. S.. Spotkanie powoda i J. S. ponownie zorganizowała S. B., która pojechała z powodem do miejsca zamieszkania J. S.. J. S. (1) nie zaprosił ich do mieszkania, rozmowa i podpisanie umowy miały miejsce przed kamienicą, na podwórku obok zaparkowanego samochodu. Powód przeczytał głośno umowę, a J. S. śledził czytany tekst. Nie miał żadnych pytań do umowy, nie zgłaszał do niej żadnych uwag, nie doszło do żadnego omawiania jej treści. Na powodzie J. S. zrobił wrażenie zdeterminowanego i gotowego na sprzedaż nieruchomości po zacznie zaniżonej cenie, aby tylko niezwłocznie uzyskać jakąkolwiek gotówkę. Jednocześnie J. S. (1) wyglądał na chorego. Był zaniedbany, poruszał się powoli, wydawał się zmęczony. Przesłuchiwana w charakterze świadka S. B. oceniła jego wiek na 70 lat. Faktycznie J. S. urodził się (...) i miał 59 lat. Ani w dniu rozmowy na działce będącej przedmiotem umowy, ani w chwili podpisywania umowy przedwstępnej J. S. nie zrobił na obecnych wrażenia nietrzeźwego (zeznania świadka S. B. i przesłuchanie powoda na rozprawie w dniu 24 października 2024r. k. 138 i nast.).

J. S. (1) od wielu lat był uzależniony od alkoholu. W ostatnim okresie życia utrzymywał się ze środków pozyskanych z wyprzedaży swojego majątku. Środkami tym nie dysponował samodzielnie. Za jego zgodą przechowywała je i wydzielała mu jego siostra I. K.. Bezpośrednio przed podpisaniem spornej umowy pieniądze się skończyły. J. S. (1) zdawał sobie z tego sprawę, albowiem I. K. uprzedzała go, że środki się wyczerpują. Ostatni czynsz za mieszkanie J. S. zapłacił we wrześniu 2022r. i w ten sposób wyczerpał posiadane zasoby pieniężne. Co najmniej na około dwa miesiące przed śmiercią ,a więc około drugiej połowy sierpnia 2022r. ujawniły się u niego objawy poważnej choroby. Wymiotował krwią, nie mógł jeść. Zaczął stopniowo tracić siły, czuł się coraz gorzej, trudno mu było chodzić. Mimo tego stanu nadal spożywał alkohol. Nie był objęty właściwą opieką medyczną, co po części wynikało z braku ubezpieczenia zdrowotnego. Gwałtowne pogorszenie jego stanu zdrowia nastąpiło około dwa tygodnie przed śmiercią (zeznania świadka I. K. na rozprawie w dniu 24 października 2024r. k. 138 i nast.).

J. S. (1) zmarł 13 października 2022r.

Sporna umowa datowana jest na 30 września 2022r. Ma zwykłą formę pisemną. Na mocy umowy J. S. zobowiązał się do sprzedaży na rzecz powoda przypadającego mu udziału 3/6 we współwłasności nieruchomości położonej w C., stanowiącej działkę (...) o powierzchni 1.0100 h, opisaną w księdze wieczystej (...) za cenę 550.000,- zł, a powód zobowiązał się, że powyższy udział za tę cenę kupi. Strony umowy zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 stycznia 2023r. W § 4 umowy strony oświadczyły, że ustalona cena ma charakter ostateczny „i nie podlega podwyższeniu bez względu na jakiekolwiek okoliczności”. Jednocześnie J. S. pokwitował odbiór zaliczki w wysokości 3.000 zł i strony uzgodniły, że kwota to podlega zaliczeniu na poczet ceny. Dalej w § 5 umowy sprzedający zobowiązał się nie zawierać żadnych umów dotyczących udziału w nieruchomości poza umową przyrzeczoną, ani nie obciążać przysługującego mu udziału w nieruchomości i zobowiązał się, że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej udział będzie znajdował się w takim samym stanie prawnym i faktycznym , jak w dniu zawarcia spornej umowy. Dalej w § 6 powód zastrzegł dla siebie prawo odstąpienia od umowy w wypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie lub gdy okaże się, że którekolwiek z oświadczeń sprzedającego złożonych w umowie jest nieprawdziwe lub niekompletne lub gdy sprzedający naruszy zobowiązania zawarte w § 5 umowy lub gdy z przyczyn nieprzewidzianych dla powoda w chwili zawarcia umowy przedwstępnej udział w nieruchomości okaże się dla niego nieprzydatny lub zbędny tj. gdy powód utraci zainteresowanie nabyciem nieruchomości. W § 7 umowy zastrzeżono karę umowną na wypadek niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku lub odstąpienia od umowy przez powoda na zasadach określonych w § 6 umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, w szczególności w wypadku gdy okaże się, że którekolwiek z oświadczeń sprzedającego złożonych w umowie jest nieprawdziwe lub niekompletne lub gdy sprzedający naruszy zobowiązania zawarte w § 5 umowy. Kara umowna obciąża w tym wypadku sprzedającego i wynosi 550.000 zł. Powód przy tym wedle własnego wyboru może zrezygnować z wykonania prawa odstąpienia od umowy i żądać jej zawarcia oraz obciążyć sprzedającego karą umowną 1000 zł za każde naruszenie. Kara umowna płatna jest w terminie 7 dni od dnia zaistnienia przesłanki do jej naliczenia, bez konieczności wysyłania przez powoda odrębnego wezwania. Zapłata kary umownej nie wyklucza możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego. W przypadku niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku lub odstąpienia przez kupującego od umowy sprzedający zobowiązany jest do zwrotu zaliczki. Zabezpieczeniem zobowiązań wynikających z umowy był weksel in blanco podpisany przez sprzedającego J. S.. Do weksla sporządzono deklarację. W umowie zastrzeżono ( § 9) , że gdyby którekolwiek z jej postanowień okazało się nieważne lub bezskuteczne nie ma to wpływu na ważność i skuteczność pozostałych postanowień (umowa k. 12 i nast.).

Pozwany nabył spadek po zmarłym J. S. (1) z dobrodziejstwem inwentarza (postanowienie Sądu Rejonowego w Gliwicach z dnia 14 marca 2023r. w sprawie I Ns 88/23 k. 10).

O zawarciu spornej umowy pozwany dowiedział się już po śmierci J. S. (1). Znalazł egzemplarz umowy w dokumentach zmarłego i skontaktował się z powodem, informując, że J. S. (1) zmarł. Pozwany nie był zainteresowany sprzedażą udziałów we własności nieruchomości na warunkach określonych w umowie. Wedle jego wiedzy wartość gruntów po podziale geodezyjnym z uwagi na ich przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego wzrośnie dwukrotnie. Pozwany nie miał interesu w zatrzymywaniu tej konkretnej działki i był gotów na zamianę działki na inną o porównywalnej wartości ewentualnie sprzedaż za cenę, która pozwoli na nabycie innej działki o porównywalnej wartości, ostatecznie jednak strony nie doszły do porozumienia (przesłuchanie pozwanego na rozprawie w dniu 24 października 2024r. k. 138 i nast.).

Pismem z dnia 19 października 2023r. powód wezwał pozwanego, jako spadkobiercę zmarłego J. S. do wykonania umowy przedwstępnej. Pismo doręczono 16 listopada 2023r. (k. 20-22). W odpowiedzi pełnomocnik pozwanego pismem z dnia 22 listopada 2023r. zadeklarował zwrot zaliczki i poinformował, że co prawda postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku zostało zakończone, niemniej trwa spis inwentarza, a dopiero jego dokonanie pozwoli na ustalenie długów spadkowych (k. 23) Pismem z dnia 14 grudnia 2023r. powód zawiadomił pozwanego o wypełnieniu weksla i wezwał do jego wykupu (k. 25).

Współwłasność nieruchomości nie została zniesiona do dnia wyrokowania (zeznania S. B. na rozprawie w dniu 24 października 2024r. k. 138 i nast.)

Ze spisu inwentarza majątku spadkowego wynika, że w skład spadku po J. S. (1) wchodził po stronie aktywów wyłącznie udział 3/6 w prawie własności spornej nieruchomości. Wartość udziału komornik wycenił na 393.501 zł. Długi spadkowe komornik ustalił na 11.565,99 zł. W spisie inwentarza odnotowano również sporną umowę (protokół spisu k. 97).

Powód nie wykazał, ani też nie wywodził, aby z powodu niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej doznał szkody (przesłuchanie powoda na rozprawie w dniu 24 października 2024r. k. 138 i nast.).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dowody z dokumentów, zeznań świadków i przesłuchanie stron, uznając je za w pełni wiarygodne.

Sąd zważył co następuje:

Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa powołał się m. in na nieważności umowy z 30 września 2022 r. zawartej między J. S. (1), a powodem podnosząc, że nieważność umowy jako stosunku podstawowego pociąga sobą wadliwość wypełnienia weksla.

Ponieważ jest to zarzut najdalej idący należało rozważyć go w pierwszej kolejności, tym bardziej, że jest to okoliczność, która podlega badaniu z urzędu na podstawie materiału zebranego w toku procesu.

W myśl art. 58 § 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Zgodnie z § 2 cytowanego przepisu nieważna jest również czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Z kolei art. 58 § 3 k.c. stanowi, że jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

Uzasadniając twierdzenie o nieważności umowy pozwany powoływał się na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego i wywodził, że powód wykorzystał trudną sytuację życiową J. S. (1) przy jednoczesnej świadomości jego trwałego i poważnego uzależnienia od alkoholu, doprowadzając go w ten sposób do zaciągnięcia zobowiązań w sposób naruszający równowagę kontraktową stron i oczywiście krzywdzący jedną ze stron. Powód przeczył tym okolicznościom i wywodził, iż przed podjęciem czynności zmierzających do zakupu gruntu nie znał J. S. (1) i do chwili zawarcia spornej umowy nie miał wiedzy o jego sytuacji życiowej, zaprzeczał również aby sporna umowa miała dla J. S. charakter krzywdzący, zwrócił uwagę, że umowa przedwstępna z natury nie jest umową zapewniającą ekwiwalentność świadczeń stron, a zatem wykluczone jest powstanie stanu rażącej dysproporcji tych świadczeń.

W orzecznictwie utrwalił się pogląd, iż zgodność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest zagadnieniem kontekstu faktycznego, tj. okoliczności danego wypadku, a zatem w każdym wypadku powinna być oceniana indywidualnie na gruncie realiów konkretnej sprawy. Utrwalone jest również stanowisko, iż jedną z zasad podlegających ochronie w trybie art. 58 § 2 k.c. jest zasada uczciwości kontraktowej. Umowa naruszająca zasady uczciwego obrotu oraz lojalności wobec kontrahenta, a także zawarta przez stronę działającą pod presją faktycznej przewagi kontrahenta może być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Dominująca pozycja jednej ze stron umowy w stosunku do kontrahenta może być zarówno następstwem istniejącego między nimi stosunku zależności o charakterze ekonomicznym, czy też mieć źródło w szczególnych okoliczności dotyczących osoby słabszego partnera związanych np. z jego sytuacją materialną i życiową (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016, IV CSK 372/15, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 marca 2012 r. II CSK 351/11).

Materiał zebrany w niniejszej sprawie nie daje podstaw aby przypisywać powodowi od początku zamiar wykorzystania J. S. (1). Z tego punktu widzenia bez znaczenia jest czy podejmując działania zmierzające do nabycia od J. S. gruntów powód wiedział o jego problemie alkoholowym. Dla oceny spornej umowy istotne jest, że w chwili jej zawierania powód wiedział, o dramatycznej sytuacji J. S. (1), która wprost wynikała z prośby o zaliczkę celem uregulowania czynszu i obaw J. S., że w braku opłacenia czynszu zostanie pozbawiony dachu nad głową. Te okoliczności były powodowi w chwili podpisywania umowy znane. Powód w dniu zawarcia umowy zwrócił uwagę na odbiegające od normy zachowanie J. S. – J. S. w ocenie powoda był skłonny podpisać każdą umowę, nawet sprzedaży nieruchomości po cenie skrajnie zaniżonej, aby uzyskać niezwłocznie jakiekolwiek środki pieniężne. Jednocześnie zwracał uwagę również stan fizyczny J. S. – jak wynika z zeznań świadka robił wrażenie człowieka starego, zmęczonego, był zaniedbany, poruszał się wolno, co powinno było wzbudzić wątpliwości co do jego stanu fizycznego. Przy tym wszystkim, zważywszy na istotność dokonywanej czynności i wysokość zaciąganych zobowiązań, jego zachowanie podczas podpisywania umowy również odbiegało od przyjętych norm. J. S. nie wpuścił powoda do mieszkania, umowa została podpisana w całkowicie nieodpowiednich do tego warunkach, a jednocześnie jej treść nie była przedmiotem żadnych uzgodnień. Połączenie tych wszystkich okoliczności jasno wskazywało, że swoboda kontraktowa J. S. w chwili zawierania umowy była znacząco ograniczona, co uzasadnienie znajdowało w jego sytuacji życiowej i przymusowym położeniu związanym z koniecznością zdobycia środków na zabezpieczenie tak podstawowych potrzeb jak zapewnienie sobie dachu nad głową. Fakt, że powód nie miał wiedzy na temat stanu zaawansowania choroby J. S. jest tu bez znaczenia. Całokształt okoliczności towarzyszących zawarciu spornej umowy, w tym motywacja J. S. co do uzyskania zaliczki, jego zdeterminowanie dniu zawarcia umowy, brak jakiekolwiek analizy przedstawionej mu do podpisu umowy, milcząca zgodą na wszystkie zaproponowane warunki umowne pomimo rażącej dysproporcji praw i obowiązków nałożonych na jej strony, przy jednoczesnym wyraźnym niedomaganiu fizycznym, powinny u każdej racjonalnie oceniającej stan rzeczy osoby wzbudzić przekonanie o działaniu J. S. w sytuacji przymusowej. O ile nie ma podstaw do przypisywania powodowi zamiaru oszukania J. S., o tyle jego działanie było wykorzystaniem pozycji dominującej i doprowadziło słabszego kontrahenta do zawarcia umowy, do zawarcia której nie doszłoby gdyby nie jego szczególna sytuacja osobista i życiowa.

Oceniając treść spornej umowy Sąd zauważył, iż co do zobowiązania do przeniesienia prawa własności nie była ona tożsama z zawartą wcześniej umowa ustną. Ustnie strony ustaliły, że do sprzedaży dojdzie po podziale geodezyjnym i zniesieniu współwłasności , w umowie przedwstępnej jest natomiast mowa o udziale we współwłasności. Strony mogły oczywiście zmienić zdanie co do przedmiotu umowy i określić go inaczej niż w pierwotnej umowie ustnej, niemniej taki sposób określenia przedmiotu sprzedaży przeczy twierdzeniom powoda, iż termin na zawarcie umowy przyczepnej ustalony został w spornej umowie z uwzględnieniem czasu jaki potrzebny był na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, tj. wyodrębnienie działek i zniesienie współwłasności.

Trafna jest uwaga strony powodowej, że umowa przedwstępna z natury nie jest umową wzajemnie zobowiązującą i nie może być w niej mowy o ekwiwalentności świadczeń, niemniej w spornej umowie J. S. przyjął na siebie zobowiązania nieproporcjonalne do osiąganej korzyści. Zobowiązał się do sprzedaży za określoną cenę i zapłaty kary umownej równej tej cenie i podpisał weksel. Wyraził zgodę na nałożenie na jego osobę również innych kar umownych na wypadek naruszeń innych niż niedojście do skutku umowy przyrzeczonej. Z drugiej strony sporna umowa nie przewidywała żadnych obciążeń dla powoda (np. kary umownej na wypadek nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej z przyczyn pozostających po jego stronie), a jednocześnie pozostawiała powodowi całkowitą swobodę co do dalszych działań, włącznie z prawem odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po jego stronie tj. gdy z przyczyn nieprzewidzianych dla powoda w chwili zawarcia umowy przedwstępnej udział w nieruchomości okaże się dla niego nieprzydatny lub zbędny tj. gdy powód utraci zainteresowanie nabyciem nieruchomości (§ 6 umowy).

Umowa nie przyznawała J. S. żądnych porównywalnych zabezpieczeń i możliwości. Jedyną korzyścią jaką osiągał na skutek jej zawarcia była zaliczka 3000 zł, a więc korzyść nieprzystająca do zaciągniętych zobowiązań.

Argumentacja powoda co do tego, że zawierając umowę nie zamierzał egzekwować kary umownej z uwagi na stan majątkowy zobowiązanego (brak majątku, do którego mógłby skierować egzekucję) nie zasługuje na uwzględnienie. J. S. (1) miał przecież udział w nieruchomości, który miał być przedmiotem sprzedaży i z którego można było przeprowadzić egzekucję, a gdyby go sprzedał innej osobie, egzekucja byłaby możliwa ze środków uzyskanych ze sprzedaży.

Nietrafny jest też argument powoda, iż o braku wykorzystania sytuacji powoda świadczy zaoferowanie ceny 40% wyższej niż wskazana w spisie inwentarza. Po pierwsze po przekształceniu przeznaczenia gurtów mających być przedmiotem sprzedaży należało się spodziewać wzrostu ich wartości, po drugie cena była ustalona jeszcze przed zawarciem spornej umowy, a po trzecie umowa nie mając formy aktu notarialnego nie dawała sprzedającemu możliwości domagania się przeniesienia własności za ustaloną cenę, choć na skutek zastrzeżonej kary umownej dawała powodowi możliwość faktycznego przymuszenia sprzedającego do przeniesienia własności po tej cenie, ewentualnie żądania kary umownej równej ustalonej cenie. Niezależne od tego, jak już podniesiono wyżej, umowa zastrzega dla powoda prawo odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej na wypadek utraty zainteresowania nabyciem nieruchomości, co z pewnością nastąpiłoby gdyby uznał ustaloną cenę za wygórowaną. Trudno w tych warunkach uznać, że cena została zastrzeżona na korzyść sprzedającego.

Treść spornej umowy w ocenie Sądu jest rażąco krzywdząca dla jednej ze stron. Nakłada ona daleko idące zobowiązania na jedną ze stron kontraktu, przy braku jakichkolwiek porównywalnych zobowiązań drugiej strony. J. S. nie tylko zobowiązał się do sprzedaży powodowi nieruchomości po określonej w umowie cenie i jednocześnie zobowiązał się do zapłaty kary umownej równej cenie nieruchomości na wypadek gdyby do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po jego stronie, ale pozostawił powodowi prawo do odstąpienia od umowy gdy z przyczyn nieprzewidzianych dla powoda w chwili zawarcia umowy przedwstępnej „udział w nieruchomości okaże się dla kupującego nieprzydatny lub zbędny tj. gdy z w/w przyczyn kupujący utraci zainteresowanie nabyciem udziału w nieruchomości”, ale. W kontekście całokształtu umowy, przy pozostawieniu powodowi jako kupującemu prawa w zasadzie swobodnego odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej w związku z utratą zainteresowania nabyciem nieruchomości, zastrzeżenie tak wysokiej kary umownej za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku z przyczyn leżących po stronie sprzedającego jest naruszeniem zasad współżycia społecznego i rażącym pokrzywdzeniem słabszego kontrahenta (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2026r. III CSK 312/15 i przedstawiony tam wywód na temat relacji art. 58 § 2 k.c. i art. 484 § 2 k.c. dotyczącego miarkowania kary umownej).

Powód dążąc do zabezpieczenia swoich interesów mógł zawrzeć umowę w formie notarialnej, co zapewniłoby mu możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej, a dla zabezpieczenia zwrotu zaliczki wystarczyłoby pokwitowanie.

Reasumując, umowa zawarta z kontrahentem znajdującym się w przymusowym położeniu tj. ciężko chorym człowiekiem, który usiłuje zdobyć środki finansowe potrzebne mu do zapłaty czynszu za mieszkanie, nakładająca na niego daleko idące zobowiązania, z których najistotniejsze to zobowiązanie do przeniesienia udziału we własności nieruchomości pod rygorem zapłaty kary umownej równej cenie tego udziału (550.000,- zł) i zabezpieczeniu tego zobowiązania wekslem in blanco, przy jednoczesnym braku jakichkolwiek zobowiązań strony przeciwnej poza przekazaniem zaliczki w wysokości 3.000,- zł, narusza zasadę równości kontraktowej stron tak dalece, że musi zostać uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego.

Okoliczności sprawy wyraźnie wskazują, że celem zawarcia umowy było zagwarantowanie powodowi możliwości przymuszenia sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez zagrożenie mu karą umowną, a co za tym idzie bez zastrzeżenia tej kary umowa nie zostałaby zawarta, albowiem nie miałaby ona uzasadnienia gospodarczego dla żadnej ze stron. W tych warunkach w oparciu o przepis art. 58 § 2 i 3 k.c. całą umowę z dnia 30 września 2022r. należało uznać za bezwzględnie nieważną. Argumenty dotyczące nieważności stosunku podstawowego jakim była umowa przedwstępna z 30 września 2022r. odnoszą się w całości również do umowy będącej źródłem zobowiązania wekslowego. Na gruncie niniejszej sprawy dochodzi do nieważności obu tych zobowiązań, co wyklucza możliwość dochodzenia zarówno roszczenia wekslowego, jak i roszczeń wynikających ze stosunku podstawowego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 marca 2012r., II CSK 351/11).

Uznając czynność prawną zarówno czynność prawną w postaci zawarcia umowy z dnia 30 września 2022r. jak i zaciągniecie w oparciu o tę umowę zobowiązania wekslowego za nieważne z uwagi na naruszenia zasad współżycia społecznego (ar.t 58 § 2 k.c.) Sąd uznał, że istnieją podstawy do oddalenia powództwa w zakresie w jakim dotyczy ono zadania kary umownej.

Strona pozwana nie kwestionowała tego, że skoro nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zaliczka w kwocie 3.000,- zł uiszczona przez powoda na rzecz J. S. (1) jest świadczeniem nienależnym (art. 410 k.c. w związku z art. 405 k.c.) i podlega zwrotowi na rzecz powoda. Kwotę tę zgodnie z żądaniem zasądzono z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu przyjmując, że z tym dniem roszczenie o jej zwrot było już wymagalne, albowiem pozwany był wzywany do zapłaty jeszcze przed wytoczeniem powództwa (art. 481 § 2 k.c.).

Kosztami procesu stosownie do wyników postępowania obciążono powoda w oparciu o przepis art. 100 k.p.c., mając na względzie, iż powód utrzymał się z żądaniem jedynie w nieznacznej części.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

.