Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lutego 2022 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Piotr Suchecki
Protokolant:	Julia Piątek

po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2022 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa Prokuratora Okręgowego w Gliwicach

przeciwko M. K. (1), R. B. (1), A. B. (1)

o ustalenie

1.  ustala, że nieważna jest czynność prawna w postaci umowy pożyczki i umowy przeniesienia na zabezpieczenie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi Księgę Wieczystą nr (...), dokonana pomiędzy M. K. (1) a A. B. (1) i R. B. (1) w dniu 2 marca 2015 r. przed notariuszem S. K. (1) w jej kancelarii notarialnej we W. w formie aktu notarialnego rep. (...) nr (...);

2.  nakazuje pobrać od pozwanej M. K. (1) na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Gliwicach) kwotę 12 850 (dwanaście tysięcy osiemset pięćdziesiąt złotych);

3.  odstępuje od obciążania pozwanych A. B. (1) i R. B. (1) kosztami sądowymi.

SSO Piotr Suchecki

Sygn. akt I C 768/20

UZASADNIENIE

Prokurator Okręgowy w Gliwicach wniósł o ustalenie, że nieważna jest czynność prawna w postaci umowy pożyczki i umowy przeniesienia na zabezpieczenie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi Księgę Wieczystą nr (...), dokonana pomiędzy M. K. (1) a A. B. (1) i R. B. (1) w dniu 2 marca 2015 r. przed notariuszem S. K. (1) w jej kancelarii notarialnej we W. w formie aktu notarialnego rep. (...) nr (...). Uzasadniając powództwo Prokurator wyjaśnił, że M. K. (1), wykorzystując swoją przewagę nad łatwowiernymi i znajdującymi się w potrzebie pożyczkobiorcami, zwarła z A. B. (1) i R. B. (1) umowę pożyczki układając jej treść z naruszeniem zasady sprawiedliwego kontraktowania, co wynikać miało z zabezpieczenia pożyczki poprzez nieekwiwalentne przeniesienie własności nieruchomości (tzw. nadzabezpieczenie). W wyniku tych czynności M. K. (1) ostatecznie przejęła nieruchomość pożyczkobiorców za ułamek wartości na podstawie czynności prawnej nieważnej – sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.

Pozwana M. K. (1) domagała się oddalenia powództwa kwestionując, aby zawarta umowa w jakikolwiek sposób naruszać miała zasady współżycia społecznego. Oświadczyła, że pożyczkobiorcy byli w pełni świadomi wszystkich warunków umowy, a zastosowane zabezpieczenie było adekwatne do sumy pożyczki.

Pozwani A. B. (1) i R. B. (1) oświadczyli o uznaniu powództwa i całkowicie przychylali się do stanowiska Prokuratora.

Stan faktyczny

A. B. (1) i R. B. (1) wpadli w zadłużenie finansowe, co skłoniło ich w 2014 r. do sprzedaży domu. Uzyskane środki przeznaczyli na zakup mieszkania przy ul. (...) w G. za cenę 188 000 zł i częściową spłatę długów. Nadal jednak posiadali zadłużenie na poziomie ok. 120 000 zł wobec różnych instytucji finansowych i zastanawiali się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego w celu spłaty dotychczasowych długów, konsolidacji długów i obsługiwania jednego kredytu, na dogodniejszych warunkach. Zorientowali się jednak, że poziom ich zadłużenia, ilość długów i wysokość dochodów, pozbawia ich zdolności kredytowej w instytucjach bankowych. Zaczęli zwracać się do pośredników oferujących możliwość udzielenia pożyczek na rynku pozabankowym. W ten sposób w lutym 2015 r. nawiązali znajomość z T. R., który przedstawiał im się jako pośrednik, a w rzeczywistości działał nieformalnie, jako przedstawiciel swojej żony, prowadzącej działalność w zakresie pośrednictwa finansowego pod (...). (...)udostępnili mu wszystkie dokumenty dotyczące ich sytuacji rodzinnej i finansowej, a także dokumentację dotyczącą mieszkania. W ramach firmy PHU (...) współpracował z M. K. (1), prowadzącą działalność polegającą na udzielaniu pożyczek, pod firmą (...). Poznał oczekiwania oraz bieżącą sytuację A. i R. B. (1), które przedstawił M. K. (1). M. K. (1) wyraziła zainteresowanie udzieleniem pożyczki, zabezpieczonej przewłaszczeniem mieszkania, uwzględniając w niej prowizję swoją i T. R., a także spłatę zadłużenia pp. B. wobec wspólnoty mieszkaniowej. T. R. przedstawił pp. B. propozycję zawarcia umowy pożyczki w kwocie 100 000 zł, której zabezpieczeniem miałoby być ich mieszkanie. Nie przedstawił im dokładnie na czym miałby w tym przypadku polegać mechanizm zabezpieczenia. A. i R. B. (1) byli skoncentrowani na kwocie pożyczki, która w ich przekonaniu była zbyt niska i nie pozwalałby spłacić całości zadłużenia, co nie rozwiązywałoby ich problemów wynikających z konieczności obsługiwania kilku długów. T. R. przekonał ich, że dzięki takiej pożyczce będą mogli spłacić zadłużenie wobec instytucji bankowych w takim stopniu, że pozwoli im to odzyskać zdolność kredytową i uzyskać kredyt bankowy, dzięki któremu spłacą tą pożyczkę, jak i pozostałe długi, a tym samym osiągną swój cel - pozostanie im do spłaty jeden kredyt bankowy. Zaoferował im też gotowość pomocy w uzyskaniu odpowiedniego kredytu bankowego. PP. B. przystali na ten plan, o którym wiedziała także M. K. (1), co miało się wyrażać poprzez ustalenie płatności niewielkich rat przez kilka miesięcy po udzieleniu pożyczki. T. R. w dniu 2 marca 2015 r. zorganizował pp. B. i ich rocznej córce przejazd do kancelarii notarialnej we W., z której usług korzystała M. K. (1). W czasie jazdy oświadczył im, że za jego usługi będą musieli zapłacić 8 000 zł, co pp. B. zaakceptowali. W kancelarii, w obecności pp. B. z córką, M. K. (1) i T. R., notariusz S. K. (1) przedstawiła przygotowany wcześniej przez M. K. (1) projekt umowy, który strony zaaprobowały. PP. B. byli przy tym utrzymywani w przekonaniu, że przewłaszczenie nieruchomości nie pozbawi ich możliwości starania się o kredyt hipoteczny. Podczas, gdy notariusz wyszła w celu wyedytowania dokumentów umowy, M. K. (1) przekazała pp. B. przygotowaną gotówkę. Następnie doszło do podpisania umowy, w ramach której M. K. (1) zobowiązała się do udzielenia A. i R. B. (1) pożyczki w kwocie 107 000 zł, z której kwota 105 400 zł miała zostać wypłacona do rąk własnych, a kwota 1 600 zł na rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej. Prowizja na rzecz M. K. (1) miała wynieść 20 000 zł i zostać skredytowana w ramach kwoty pożyczki. Kwota pożyczki miała zostać spłacona w 6 miesięcznych ratach, począwszy od 2 kwietnia 2015 r., przy czym pierwszych pięć rat miało wynosić 500 zł, a ostatnia 130 536 zł i obejmować min. kwotę należnej prowizji. W zakresie obowiązku spłaty pożyczki pp. B. poddali się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., a także wystawili weksel in blanco. Warunkiem koniecznym zawarcia tej umowy było udzielenie przez pożyczkobiorców zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości lokalowej przy ul. (...) w G. na rzecz M. K. (1), a której wartość strony określiły w umowie na kwotę 150 000 zł. PP. B. przenieśli własności nieruchomości na rzecz M. K. (1) oświadczając, że lokal przy ul. (...) w G. został jej wydany. M. K. (1) zobowiązała się do zwrotnego przeniesienia własności tego lokalu w przypadku terminowego zwrotu pożyczki. W treści umowy zastrzeżono, że na czas trwania umowy lokal zostanie przekazany pożyczkobiorcom w nieodpłatne użytkowanie, a oni będą ponosili wszelkie koszty związane z jego utrzymaniem i nie dokonają jego wynajęcia, obciążenia prawami osób trzecich, nie zameldują w nim innych osób, a także nie wykorzystają lokalu na zabezpieczenie spłaty kredytu, pożyczki czy innych swoich zobowiązań. W umowie ustalono też, że w przypadku bezumownego korzystania z lokalu przez pożyczkobiorców będą oni zobowiązani do zapłaty na rzecz M. K. (1) opłaty w wysokości 10 000 zł neto za pierwszy miesiąc i po 8 000 zł za każdy kolejny miesiąc bezumownego korzystania. W umowie ustalono też, że w przypadku braku terminowej spłaty pożyczki M. K. (1) nie będzie zobowiązana do zwrotnego przeniesienia własności, a pożyczkobiorcy wyrazili w takim przypadku zgodę na wykreślenie z działu III-go księgi wieczystej ich roszczenia o zwrotne przeniesienie własności. Upoważnili w takim przypadku M. K. (1) do sprzedaży lokalu i dokonania potrącenia swojej wierzytelności z uzyskanej ceny sprzedaży. W tym celu udzielili też M. K. (1) pełnomocnictwa, zdeponowanego u notariusza. PP. B. zapłacili koszty należne notariuszowi, a także przekazali T. R. kwotę 8 000 zł tytułem wynagrodzenia za pośrednictwo.

A. B. (1) i R. B. (1) spłacali umówione raty miesięczne po 500 zł i oczekiwali na efekt działań T. R., który w ich przekonaniu miał zająć się załatwieniem kredytu bankowego. Po trzech miesiącach skontaktowali się z nim i zorientowali, że dotychczas nie podjął w tym celu żadnych działań. Po kolejnym miesiącu pracownica (...) zawiozła ich do oddziału Banku (...), gdzie okazało się, że chodzi o pożyczkę 20 000 zł. Wytłumaczyła pp. B., że pożyczka w takiej kwocie jest koniecznym etapem w załatwieniu wyższego kredytu, albowiem poprawi ich sytuację w BIK. Od kwoty uzyskanej pożyczki pośrednik pobrał prowizję 3 000 zł. Pieniądze z tej pożyczki pp. B. częściowo przeznaczyli na spłatę bieżących zobowiązań, a za 2 000 zł kupili do mieszkania narożnik. Zbliżał się termin spłaty pożyczki udzielonej przez M. K. (1) i po jego upływie wezwała ona pp. B. do spłaty zadłużenia, a następnie wystosowała do nich wezwanie do opuszczenia lokalu. W bezpośredniej rozmowie z A. B. (1) M. K. (1) uspakajała ją i przekonywała, że wie o załatwianiu kredytu. Jednocześnie poinformowała, że będzie naliczała kwoty za korzystanie z mieszkania zgodnie z umową. W tym czasie pp. B. zorientowali się, że T. R. nie załatwi im kredytu, który pozwoliłby na spłatę zadłużenia i zaczęli realnie obawiać się utarty mieszkania. Aby ich uspokoić M. K. (1) przyjechała do G. i podpisania z nimi porozumienie, na podstawie którego zobowiązała się wstrzymać czynności windykacyjne dotyczące wydania mieszkania do 2 listopada 2015 r., a jednocześnie przekonała ich do złożenia oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie ich roszczenia o zwrotne przeniesienie własności z księgi wieczystej i notarialnego poświadczenia ich podpisów na tym dokumencie. Jednocześnie sugerowano pp. B., aby sami postarali się o pożyczkę i znaleźli w tym celu poręczyciela. A. B. (1) zdała sobie sprawę, że z uwagi na poziom zadłużenia uzyskanie jakiegokolwiek kredytu w instytucjach bankowych jest nierealne. W dniu 17 listopada 2015 r. M. K. (1) przyjechała do G. w celu przejęcia mieszkania od PP. B., którym przekazała 3 500 zł na opłacenie kosztów hotelu. W dniu 7 grudnia 2015 r. M. K. (1) sprzedała lokal mieszkalny przy ul. (...) za kwotę 187 000 zł.

Po potrąceniu należnych wierzytelności z uzyskanej ceny sprzedaży lokalu M. K. (1) przekazała pp. B. kwotę 3 500 zł z przeznaczeniem dla T. R., który za takie wynagrodzenie zajął się przeprowadzeniem ich upadłości konsumenckiej. W późniejszym czasie A. B. (1) zwracała się jeszcze do M. K. (1) o bieżącą pomoc finansową , uzyskując od niej drobne pożyczki, które spłacała.

dowody

- umowa pożyczki i umowa przeniesienia własności na zabezpieczenie z 02.03.2015 r. k. 12-26,

- protokół przyjęcia depozytu k. 28-33,

- deklaracja wekslowa k. 34-36,

- porozumienie zawarte pomiędzy pozwanymi – stronami umowy w dniu 08.10.2015 r. k. 37,

- umowa sprzedaży z 02.09.2014 r. k. 38-39,

- wezwanie do opuszczenia lokalu i wydania nieruchomości k. 40,

- wezwanie do zapłaty z 25.09.2015 r. k. 41-43,

- protokół zdawczo-odbiorczy k. 44-45,

- oświadczenie pozwanych A. i R. B. (1) z 17.11.2015 r. k. 46-47,

- oświadczenie pozwanych A. i R. B. (1) k. 48-49,

- umowa sprzedaży z dnia 07.12.2015 r. k. 51-52,

- wydruk zupełny KW nr (...) k. 54-63,

- informacja Banku o stanie konta i rachunków oszczędnościowych pozwanej M. K. (1), wyciąg z obrotów na rachunku osobistym k. 79-83,

- dowody przekazów pieniężnych k. 84-85

- zeznania świadków S. K. (2) i T. R. – zapis rozprawy z dnia 7 lipca 2021 r.

- zeznania pozwanych R. B. (1) i M. B. – zapis rozprawy z dnia 18 października 2021 r.

- zeznania pozwanej M. K. (1) – zapis rozprawy z dnia 2 lutego 2022 r.

Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę do przeprowadzenia w dalszej części rozważań prawnych Sąd dokonał w oparciu o wszechstronną analizę całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego - w zakresie w pełni odpowiadającym inicjatywie dowodowej stron, kierując się przy tym dyrektywami określonymi w art. 233 § 1 k.p.c. Sąd miał na względzie, że samo zawarcie umowy i jej treść, a także okoliczności sprzedaży lokalu przewłaszczonego na zabezpieczenie miały w istocie charakter niesporny. Okoliczności te znajdują potwierdzenie w przedstawionej dokumentacji, która nie była kwestionowana w zakresie autentyczności czy treści. Zeznania świadków i pozwanych posłużyły do ustalenia w jakich okolicznościach doszło do zawarcia umowy, jak motywacja przyświecała pozwanym i jaka była ich świadomość co do konsekwencji podejmowanych decyzji. W zeznaniach pojawiały się rozbieżności, np. w zakresie tego, czy pełna kwota umówionej pożyczki została pozwanym A. i R. B. faktycznie wypłacona, jednakże dokonywanie w tym zakresie kategorycznych ustaleń było zbędne z punktu widzenia podstawy rozstrzygnięcia.

Sąd zważył

Powództwo Prokuratora zasługiwało na uwzględnienie, albowiem kwestionowana umowa zawarta pomiędzy pozwanymi stanowi jaskrawy przykład czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 58 § 2 k.c. nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W nauce prawa zgodnie przyjmuje się, że pojęcie zasad współżycia społecznego obejmuje reguły postępowania jednych osób wobec drugich, i to reguły funkcjonujące z uzasadnieniem aksjologicznym, które odwołują się do wartości powszechnie uznanych w kulturze naszego społeczeństwa, które są zarazem dziedzictwem i składnikiem kultury europejskiej. Rolą tej klauzuli generalnej jest zatem zapobieżenie wystąpieniu sprzeczności między treścią obowiązujących w społeczeństwie norm postępowania, innymi słowy wyeliminowanie sprzeczności pomiędzy treściami aktualizowanymi przez czynności prawne, a treścią powszechnie uznawanych norm moralnych. W obrocie prawnym szczególnego znaczenia na tle art. 58 § 2 k.c. nabierają oceny moralne dokonywane z uwagi na wartość, jaką stanowi sprawiedliwa równość podmiotów i słuszność kontraktowa. Te właśnie, powszechnie akceptowane zasady zostały naruszone w ramach zawartej przez pozwanych umowy, co pozwala na uznanie umowy za nieważną zwłaszcza, że zawarcie tej umowy o określonej treści było wynikiem nadużycia przez M. K. (1) silniejszej pozycji.

Naczelna zasada prawa cywilnego - zasada swobody umów nie zakłada równości stron. Jednakże nie pozwala na akceptację, aby strona, zajmująca silniejszą pozycję, wykorzystywała ją do kształtowania stosunków umownych w sposób dla drugiej strony wyraźnie krzywdzący lub z uszczerbkiem dla dobra publicznego. Ponadto stawia wobec strony silniejszej wyższe wymagania w procesie zawierania umów. Działania sprzeczne z tymi założeniami mogą być negatywnie oceniane w świetle zasad współżycia społecznego – zwłaszcza, gdy kontekst sytuacyjny wskazuje na naruszenie także innych wartości. Taką wartość stanowi zasada słuszności kontraktowej wyrażająca się w tym, aby w zawieranych umowach dochodziło do słusznego rozdziału nie tylko świadczeń stron, ale ogółu ciężarów, szans i ryzyk związanych z umową. Nie chodzi przy tym o sankcjonowaną w sposób szczególny nieekwiwalentność świadczeń wynikającą z ekstremalnego wykorzystania swojej pozycji w rozumieniu wyzysku (art. 388 k.c.). Chodzi natomiast o powszechnie zaakceptowaną w doktrynie prawa polskiego i europejskiego sankcję nieważności umowy w przypadku naruszenia równowagi pozycji stron zarówno na płaszczyźnie samej struktury umowy, czyli wprowadzonego rozkładu różnego rodzaju postanowień określających, jakiego typu obowiązki lub uprawnienia przysługują stronom, a także na płaszczyźnie konkretnych uprawnień i obowiązków stron, których dysproporcja świadczyć może o nieekwiwalentnym charakterze.

Umowa zawarta przez pozwanych pozostaje w sprzeczności z przedstawionymi zasadami, co kwalifikuje ją do uznania za nieważną. Z dokonanych przez sąd ustaleń wynika, że obie strony wiedziały o problemach finansowych i skali zadłużenia pp. B.. Przy tym M. K. doskonale zdawała sobie sprawę z celu, na jaki potrzebują oni środków finansowych. Sama zeznała, że dokonywała w tym zakresie cenzurowania oczekiwań pp. B. co do kwoty pożyczki, zamierzając im pożyczyć pieniądze wyłącznie na spłatę długów, a nie na remont mieszkania. Zarówno M. K., jak i współpracujący z nią pośrednik, dysponowali pełną dokumentacją dotyczącą sytuacji finansowej, rodzinnej, majątkowej pp. B., którzy rozpaczliwie poszukiwali środków na spłatę i skonsolidowanie zadłużenia. Byli przy tym utrzymywani przez M. K. (1) i T. R. w słuszności co do wyboru takiej drogi wyjścia z kryzysu, a T. R. oferował im swoją pomoc na dalszym etapie. Ogólnie rzecz ujmując, pp. B. dzięki uzyskanej pożyczce mieli spłacić długi w rozlicznych instytucjach, następnie – dzięki uregulowanej sytuacji kredytowej – zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny, który pozwoliłby im na spłatę pożyczki wobec M. K. (1) i obsługiwanie jednego, „tańszego” długu. Tymczasem umowa została skonstruowana w taki sposób, że pp. B. nie mieli żadnej możliwości realizacji celu, jakiemu miało służyć pozyskanie środków finansowych od M. K. (1). Przede wszystkim kwota pożyczki ustalona została na pułapie uniemożliwiającym spłatę całości ich ówczesnego zadłużenia. Nadto obciążona była kosztami notarialnymi i nieekwiwalentnymi, rażąco wygórowanymi prowizjami na rzecz pożyczkodawcy i pośrednika. Pomijając przy tym daleko idące wątpliwości, czy kwota pożyczki w całości faktycznie została wypłacona (kompletnie nieprzekonujące są wywody pozwanej M. K. (1) o wypłacie kwoty pożyczki niepomniejszonej o prowizję, przy jednoczesnym obowiązku zapłaty tej prowizji w ramach ostatniej raty). PP. B. wierzyli, że dzięki częściowej spłacie długów odzyskają zdolność kredytową, co od początku było myśleniem życzeniowym. Nadto M. K. (1) wiedziała, że nawet spłata całości długów z kwoty pożyczki nie pozwoliłaby pp. B. na uzyskanie kredytu hipotecznego. Po pierwsze, nadal posiadaliby oni ogromne zadłużenie z tytułu samej umowy pożyczki w stosunku do M. K. (1). Chyba, że założyć, iż M. K. (1) uważała, że mogliby oni zataić przed bankiem fakt posiadania takiego zadłużenia. Nie można jednak posądzać M. K. (1), że oczekiwała od pp. B. działania sprzecznego z prawem i wprowadzenia banku w błąd co do stanu swoich zobowiązań. Dla M. K. (1), jako doświadczonego przedsiębiorcy na rynku finansowym, oczywistym winno zatem być, że przy skali dochodów pp. B. żaden bank nie uznałby ich zdolności kredytowej przy posiadaniu długu przekraczającego 100 000 zł. Nadto, jedyną realną możliwością dla pp. B. (przy ich dochodach) było uzyskanie kredytu zabezpieczonego hipoteką. To zresztą sugerowali im M. K. (1) i T. R.. Tymczasem zawarta umowa wprost wyłączała możliwość wykorzystania przez pp. B. lokalu na zabezpieczenie kredytu, pożyczki czy innych zobowiązań (§9 pkt 9 b i c). Mimo tego jednoznacznego zapisu M. K. (1) utrzymywała pp. B. w błędnym przekonaniu, że jakaś konstrukcja „zrzeczenia się prawa własności na jeden dzień” pozwoli im wykorzystać lokal do uzyskania kredytu hipotecznego. Tymczasem zeznając przed sądem wyjaśniała, że przewłaszczenie lokalu miało stanowić dla niej odpowiednie zabezpieczenie, właśnie w celu wyłączenia możliwości obciążania przez pp. B. hipoteki. Reasumując, celem umowy od początku było wykreowanie sytuacji, w której pp. B. obiektywnie nie będą mogli zrealizować znanego wszystkim celu pożyczki, a tym samym doprowadzenie do przejęcia prawa własności mieszkania przez M. K. (1) i zaspokojenie dzięki temu nie tylko długu wynikającego z pożyczki oraz nieadekwatnej prowizji, ale także absurdalnie określonych należności za korzystanie z mieszkania. Jest to wprawdzie okoliczność poboczna, ale warto zwrócić uwagę, że nie ma prawnej możliwości umówienia się o konkretne wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu. Tego rodzaju wynagrodzenie wynika bowiem - zgodnie z nomenklaturą - z braku umowy i ma charakter ekwiwalentu ustalanego w oparciu o realia rynkowe. Określenie w umowie wysokości świadczenia zbliża go do czynszu, a biorąc pod uwagę skandaliczną wysokość (10 000 zł za pierwszy miesiąc i po 8 000 zł za kolejne miesiące korzystania z lokalu) stanowi w istocie niezgodną z prawem karę umowną i samo w sobie jest postanowieniem nieważnym, nawet bez konieczności posiłkowania się statusem konsumenta po stronie pp. B.. Wobec powyższego stwierdzić należało, że umowa została zawarta w celu niegodziwym, którym nie było udzielenie pp. B. pożyczki, ale świadome ze strony M. K. uwikłanie ich w niemożliwe do spłaty zobowiązanie i przejęcie w efekcie ich mieszkania, z ceny którego pokryte zostały nie tylko należności z tytułu pożyczki, ale też inne koszty, w tym związane z korzystaniem z lokalu. Warto przy tym zwrócić uwagę, że rzekoma dobra wola M. K., mająca się wyrażać w odroczeniu terminu czynności windykacyjnych, w istocie skutkowała obciążaniem pp. B. horrendalnymi kosztami za korzystanie z lokalu, przez co w zamian za pożyczkę M. K. w istocie przejęła w całości ich mieszkanie, bez konieczności zwrotu jakiejkolwiek nadwyżki z jego sprzedaży. Zawarta w takich okolicznościach i tak skonstruowana umowa ewidentnie naruszała zasady sprawiedliwej równości podmiotów i słuszności kontraktowej, a tym samym musiała zostać uznana za nieważną.

O naruszeniu powyższych zasad współżycia społecznego, a tym samym o nieważności umowy, świadczy także całkowicie nieadekwatny, nieekwiwalentny sposób zabezpieczenia pożyczki poprzez przeniesienie własności nieruchomości lokalowej na rzecz M. K.. Samo przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie nie ma charakteru nielegalnego, czy sprzecznego z zasadami współżycia społecznego. Jednakże w orzecznictwie utrwalił się pogląd, że ustanowienie w umowie na rzecz wierzyciela nadmiernego lub zbytecznego zabezpieczenia wierzytelności może być przyczyną stwierdzenia nieważności tej umowy (art. 58 § 2 i art. 353 ¹ k.c.) – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10. Także w przypadku, w którym umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie służy do innego celu niż ten, dla którego dana umowa została ukształtowana, co skutkuje wystąpieniem nadmiernego zabezpieczenia i w efekcie nadmiernego zaspokojenia wierzyciela, to naruszenie regulacji zakreślonych przepisem art. 353 ¹ k.c. może prowadzić do nieważności umowy. Dodatkowego podkreślenia wymaga, że przewłaszczenie nieruchomości w celu zabezpieczenia nie następuje z zamiarem trwałego wyzbycia się jej własności, a intencją stron takiej umowy nie może być przeniesienie własności rzeczy celem zaspokojenia zobowiązania z umowy np. pożyczki i przyjęcie przez wierzyciela nieruchomości na poczet długu z tytułu pożyczki. Tymczasem z okoliczności związanych z zawieraniem umowy, zwłaszcza w zestawieniu z jej treścią wynika, że faktycznym celem umowy było właśnie doprowadzenie do przejęcia własności nieruchomości przez M. K., w zamian za dług wynikający z umowy pożyczki. Gdyby nawet abstrahować od rzeczywistego celu umowy to i tak mamy do czynienia z naruszenia wskazanych wyżej zasad współżycia społecznego poprzez doprowadzenie w kwestionowanej umowie do powstania nadmiernego i zbędnego zabezpieczenia prawnego. W aktualnym stanie prawnym umowa stron byłaby w tym zakresie nieważna w świetle art. 387 ¹ k.c. Przepis ten nie ma zastosowania do oceny prawnej przedmiotowej umowy, ale jego zapisy mogą stanowić pewne odniesienie dla tego jak rozumieć zabezpieczenie ekstensywne we wcześniejszym stanie prawnym. Ustawodawca wprowadził tą regulację właśnie w celu zapobieżenia stanom naruszającym zasady współżycia społecznego. Przede wszystkim wartość przewłaszczonej nieruchomości została w umowie znacząco zaniżona. Jeśli pp. B. zakupili mieszkanie za 188 000 zł, to przy powszechnie znanej dynamice wzrostu cen na rynku nieruchomości w latach 2014-2015 nie sposób uznać, że po roku straciło ono na wartości ponad 20%. Takiej korekty należało dokonać raczej w odwrotną stronę. M. K. miała dostęp do umowy sprzedaży, na podstawie której pp. B. kupili mieszkanie, zatem podanie w kwestionowanej umowie świadomie zaniżonej wartości mieszkania służyło wyłącznie wykreowaniu pozoru adekwatności zabezpieczenia. PP. B. posiadali mieszkanie wolne od praw osób trzecich i zastosowanie zabezpieczenia polegającego na przeniesieniu prawa do lokalu o wartości, która niemal dwukrotnie przekraczała wartość pożyczonej kwoty, należy uznać za przykład zabezpieczenia nadmiernego, godzącego w zasady sprawiedliwej równości podmiotów i słuszności kontraktowej, zwłaszcza w kontekście rzeczywistego celu, jakiemu zabezpieczenie miało służyć. Z zeznań pozwanej M. K. wynika, że bez przewłaszczenia mieszkania nie zawarłaby z pp. B. umowy pożyczki, co w kontekście art. 58 § 3 k.c. i tak prowadziłoby do uznania nieważności całej umowy.

Wobec całokształtu przedstawiony okoliczności sąd uwzględnił powództwo Prokuratora w całości.

O należnych Skarbowi Państwa kosztach, wynikających z obowiązku pokrycia tymczasowo skredytowanych wydatków na poczet opłaty sądowej 12 850 zł, sąd rozstrzygnął na podstawie art. 113 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 755 z późn. zm.) i nakazał ich pobranie od pozwanej M. K. (1), jako strony która przegrała proces w całości. Jednocześnie sąd odstąpił od obciążania tymi kosztami pozostałych pozwanych A. B. i R. B., albowiem – niezależnie od roli procesowej – to oni są osobami poszkodowanymi w wyniku realizacji nieważnej umowy i od początku prezentowali stanowisko zgodne z żądaniem Prokuratora.

SSO Piotr Suchecki

.