Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 października 2025 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Barbara Przybylska
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Anna Sznura

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2025 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa (...) z siedzibą
w Z.

przeciwko (...)przy ul. (...) w Z.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę (...)przy ul. (...)
w Z. nr (...);

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienie
się niniejszego orzeczenia.

SSO Barbara Przybylska

Sygnatura akt I C 764/25

UZASADNIENIE

Powód (...) wniósł o uchylenie uchwały (...)przy ul. (...) w Z. nr (...) z dnia 19 maja 2025 roku w sprawie ustalenia godzin otwarcia sklepu (...); zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania według spisu kosztów.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż dopuszczone przez uchwałę godziny otwarcia sklepu znacząco odbiegają od dotychczasowych godzin pracy, co może przełożyć się na gorsze wyniki ekonomiczne sklepu prowadzonego w lokalu, należącym do powoda. Nadto powód poniósł szereg kosztów, mających na celu przystosowanie lokalu użytkowego do otwarcia sklepu. Pozwana była informowana o tym, iż w lokalu rozpocznie działalność sklep (...), a ponadto była uczestnikiem postępowań administracyjnych w tym zakresie. Nadto z uwagi na zmienione (skrócone) godziny otwarcia sklepu, powód może być narażony na wypowiedzenie umowy najmu przez (...) sp. z o.o., co spowoduje szkodę w postaci utraty korzyści oraz konieczności zapłaty 5.000 zł z tytułu kary umownej (pozew, k. 3 i nast.).

Pozwana wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu wskazała, iż przedmiotowa uchwała została podjęta na wniosek współwłaścicieli nieruchomości, z uwagi na utrudnienia w korzystaniu z lokali mieszkalnych, spowodowanych funkcjonowaniem przedmiotowego sklepu. Cyklicznie zdarzają się bowiem przypadki zakłócania porządku i spokoju mieszkańców. Uchwałę podjęto w sposób prawem przewidziany i wyraża ona wolę ogółu współwłaścicieli nieruchomości. Uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lecz stanowi wyraz prawidłowego zarządu, celem zaspokajania potrzeb wspólnoty i pogodzenia interesów indywidualnych współwłaścicieli (odpowiedź na pozew, k. 69 i nast.).

Sąd ustalił, co następuje:

Powodowa spółka jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w budynku przy (...)w Z., wchodzącym w skład (...) przy ul. (...) w Z..

W uchwale nr (...) wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na wykonanie przez powoda prac remontowych, związanych z przebudową witryny oraz nadbudową budynku (uchwała, k. 39).

W dniu 12.02.2021r. powód zawarł ze spółką (...) sp. z o.o. umowę najmu lokalu, na mocy której wyraził zgodę na prowadzenie przez najemcę działalności związanej z handlem detalicznym (§ 1 ust. 1.4 umowy). Z § 1 ust. 1.7 umowy wynika, iż przed przekazaniem lokalu powód zobowiązany był do dostarczenia pisemnej zgody wspólnoty mieszkaniowej na zorganizowanie i prowadzenie w lokalu sklepu ogólnospożywczego (umowa, k. 26 i nast.).

Decyzją z 15.06.2021r. ustalono warunki zabudowy dla inwestycji „zmiana sposobu użytkowania lokalu gastronomicznego na lokal handlowo – usługowy”. W postępowaniu administracyjnym nie wniesiono uwag (decyzja k. 48).

Uchwałą nr (...) z 28.07.2021 pozwana wspólnota wyraziła zgodę każdorazowemu ajentowi/franczyzobiorcy firmy (...) na sprzedaż napojów alkoholowych w pełnym zakresie asortymentowym w godzinach pracy sklepu, tj. 6.00 – 23.00 przez wszystkie dni tygodnia. (pismo k. 52).

W porozumieniu z dnia 20 marca 2025 roku strony ustaliły, że powód dokona w należącym do niego lokalu uzupełnienia brakującej izolacji akustyczno-termicznej, do dnia 30 kwietnia 2025 roku. Jednocześnie Wspólnota zobowiązała się – pod warunkiem rozpoczęcia prac – do głosowania nad uchwałą wyrażającą zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym powodowej spółki, zastrzegając możliwość cofnięcia zgody w wypadku niezakończenia prac. (porozumienie, k. 55).

Kolejną uchwałą nr(...) z dnia 6.05.2025r. wspólnota mieszkaniowa wydała powodowi zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych, przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży, w należącym do niego lokalu (uchwała, k. 57).

W dniu 19 maja 2025 roku wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...) w sprawie ustalenia godzin otwarcia sklepu (...), której treść brzmiała: doprecyzowuje dopuszczalne godziny otwarcia sklepu (...) zlokalizowanego na parterze budynku (w lokalu użytkowym należącym do powoda), w następujący sposób:

a)  Poniedziałek – piątek 6-22;

b)  Sobota 8-21;

c)  Niedziele i święta 9-19

(uchwała k. 78).

Opisany stan faktyczny nie był między stronami sporny. Przedmiotem sporu jest jedynie ocena prawna zaskarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Sąd pominą pozostałe dowody wnioskowane prze strony jako zbędne dla rozstrzygnięcia z uwagi na fakt, że powołane dokumenty były wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy bez względu na treść wnioskowanych, a pominiętych dowodów.

Sąd zważył, co następuje:

Zaskarżona uchwała, dotycząca „doprecyzowania” a w istocie ograniczenia godzin otwarcia sklepu, znajdującego się w lokalu użytkowym powoda, narusza interesy powoda jako właściciela lokalu użytkowego, ponadto jest niezgodna z przepisami prawa.

Powodowi przysługuje prawo do korzystania z lokalu użytkowego, przeznaczonego na działalność gospodarczą, powinien on więc mieć możliwość korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Podkreślić przy tym należy, że wspólnota wyraziła zgodę zarówno na prowadzenie sklepu (...), jak i na sprzedaż alkoholu. Dodatkowo nałożyła na powoda zobowiązania, które miały dostosować lokal do planowanej i prowadzonej działalności.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W ocenie sądu w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki z tego przepisu.

Do zadań i kompetencji wspólnoty należy zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością wspólną. Oznacza to, że z wyjątkiem, o jakim wprost mowa w przepisie art. 22 ust. 4 u.w.l., przedmiotem uchwał właścicieli lokali (art. 22 i 23 u.w.l.) mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali nie mają więc prawa podejmować uchwał w sprawach cywilno-majątkowych wykraczających poza stosunki prawne wynikające z zarządu nieruchomością wspólną. Tym samym wspólnota nie ma uprawnień do ingerowania w tej formie (czyli w formie uchwał) w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez określenie sposobu korzystania z lokalu stanowiącego odrębną własność.

Nie usprawiedliwia takiej ingerencji wspólnoty nawet ewentualny negatywny wpływ sposobu użytkowania na prawo spokojnego korzystania ze swoich lokali przez pozostałych właścicieli. Zauważyć należy, że z art. 13 ust. 1 u.w.l. oraz art. 140 k.c. i art. 144 k.c. wynika prawo i obowiązek korzystania przez właściciela lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz z zachowaniem porządku domowego i praw właścicieli lokali sąsiedzkich. Naruszenie obowiązków stąd wynikających może skutkować powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali określonych roszczeń opartych na ww. przepisach oraz art. 16 u.w.l.. Nie ma natomiast podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, które dla zapobiegania możliwym zagrożeniom ograniczałyby prawo własności. Generowanie tego rodzaju obowiązku przez wspólnotę mieszkaniową nie tylko nie znajduje oparcia w przepisach u.w.l. i innych normach prawa cywilnego, ale też rażąco narusza interesy właścicieli lokali (art. 25 ust. 1 u.w.l.). (por. wyrok Sądu Najwyższego IV CSK 393/07, wyrok SA w Poznaniu I ACa 367/08).

W tym kontekście zaskarżona uchwała naruszała przepisy ustawy o własności lokali. Przyjmowane przez wspólnoty mieszkaniowe uchwały mogą być bowiem podejmowane w przedmiocie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, jednak takie uchwały nie mogą wpływać na podejmowanie decyzji o sposobie prowadzenia działalności gospodarczej czy o sposobie używania lokalu przez jego użytkownika. Uchwała zatem zarówno narusza interes właściciela lokalu, jak i jest sprzeczna z prawem.

Podjęcie uchwały zmierzającej do zmiany dopuszczalnego zakresu godzin, w których sklep prowadzony w lokalu użytkowym powoda ma funkcjonować, jednoznacznie wykracza poza kompetencje decyzyjne wspólnoty mieszkaniowej, stanowiąc ingerencję w prawo własności, a ściślej w zasady prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu niebędącym częścią wspólną, do czego wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona. Możliwość ingerencji w godziny otwarcia przez wspólnotę mieszkaniową na drodze podjęcia uchwały była by otwarta wówczas, gdyby wspólnota mieszkaniowa posiadała udziały w prowadzonym sklepie.

Nie można uznać, że powołanie się powoda na naruszenie jego interesów jest nieuzasadnione i przegrywa z interesem wspólnoty jako całości. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, która w nieuzasadniony sposób ogranicza wolność działalności gospodarczej na terenie wspólnoty, niewątpliwie stanowi naruszenie prawa i interesu właściciela, którego ochronie służy art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali.

Wobec powyższego zaskarżona uchwała podlegała z mocy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali uchyleniu.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu oparto na art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Ponieważ powód wygrał proces w całości, zatem zaistniały przesłanki do obciążenia pozwanej wspólnoty mieszkaniowej obowiązkiem zwrotu na jego rzecz poniesionych kosztów procesu, sprowadzających się do opłaty od pozwu – 200 zł, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł oraz wynagrodzenia pełnomocnika – 480 zł, zgodnie z treścią rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie. Sąd miał na uwadze przedłożony przez stronę powodową spis kosztów (k. 60), jednak z uwagi przebieg toku postępowania – zakończonego na jednej rozprawie oraz fakt, iż koszty poniesione przez powoda wynikały z zawartej z pełnomocnikiem umowy, sąd przyznał zwrot kosztów w wysokości określonej według stawek wynikających z przedmiotowego rozporządzenia.

SSO Barbara Przybylska