Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 listopada 2019 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Tadeusz Trojanowski
Protokolant:	sekretarz sądowy Anna Szpręgiel

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2019 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa A. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.

o ustalenie, uchylenie lub wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę

1.  oddala powództwo o ustalenie;

2.  oddala powództwo o uchylenie uchwały;

3.  oddala powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę;

4.  odstępuje od obciążenia powoda kosztami procesu.

SSO Tadeusz Trojanowski

Sygn. akt I C 719/18

UZASADNIENIE

Powód A. P. wniósł o ustalenie, iż uchwała pozwanej wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...) z dnia 17 września 2018 roku nr (...) w sprawie anulowania uchwały nr (...) nie istnieje w obrocie prawnym, ewentualnie jej uchylenie, ewentualnie wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę. W uzasadnieniu wskazał, że zarówno sama uchwała jak i jej uchwalenie jest sprzeczne z przepisami prawa. Nadto tryb uchwalenia narusza zasady współżycia społecznego, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powoda. W dalszym obszernym piśmie procesowym zarzucił, iż działanie wspólnoty są przejawem złośliwości niektórych jej członków wobec niego wskazując, iż inni właściciele lokali również bezprawnie zajmują część wspólną nieruchomości.

Pozwana wspólnota w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powoda kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazała, iż powód samowolnie zajął część wspólną nieruchomości poprzez wymianę drzwi, bez uzyskania na to zgody wspólnoty po czym starał się ten fakt zalegalizować; pozwana nie wyraziła na to zgody podejmując uchwałę z dnia 14 maja 2018 roku nr (...) którą powód zaskarżył (sygn. akt I C 613/18). Zaskarżona uchwała istnieje, została podjęta prawidłowo, nadal obowiązuje. Na wniosek powoda głosowano nad jej uchyleniem na co większość właścicieli lokali nie zgodziła się. W ocenie wspólnoty powód działał w sposób niedopuszczalny na zasadzie faktów dokonanych tymczasem powinien przed przystąpieniem do jakichkolwiek prac uzyskać stosowne zgody według obowiązującego prawa. Nadto pozwana ma plany inwestycyjne dla których koniecznym będzie zagospodarowanie powierzchni wspólnych budynku.

Sąd ustalił:

Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr położonego pod nr 1 w budynku pozwanej wspólnoty przy ul. (...) pod nr 43 do którego przynależy piwnica. W maju 2018 roku powód zwrócił się do pozwanej o wyrażenie zgody na wymianę drzwi piwnicy na nowe z uwagi na zniszczenie starych wskazując, iż wymiana drzwi wiązać się będzie z ich przesunięciem o 110 cm w tył korytarza piwnicznego. Powód zadeklarował, iż wszelkie pracy wykona we własnym zakresie i na własny koszt i akceptuje wszelkie korekty opłat piwnicznych. Przesunięcie drzwi jest konieczne ze względu na łukową budowę stropu w celu umożliwienia zabezpieczenia pomieszczenia na czas remontu i w celu odgrodzenia od korników. Powód nie czekając na reakcję spółdzielni dokonał faktycznej wymiany drzwi dokonując powiększenia powierzchni piwnicy. Tymczasem pomiędzy dotychczasowymi drzwiami a drzwiami nowo założonymi znajduje się w ścianie jeden z kominów w budynku wspólnoty w którym wspólnota planuje zrobić wyczystkę; nadto wspólnota planuje w tamtym miejscu również budowę wymiennikowni ciepła. Na skutek działań powoda skrzynka elektryczna jest na wysokości drzwi, postawiona przez niego ścianka jest drewniana i jako taka stanowi zagrożenie dla współlokatorów.

Powód czynił starania o zalegalizowanie wykonanych przez siebie prac. Na jego wniosek głosowano projekt uchwały nr (...) w dniu 14 maja 2018; uchwała ta nie uzyskała wymaganej większości głosów. Powód zaskarżył tą uchwałę do tutejszego Sądu (sygn. akt I C 613/18) a jego powództwo zostało prawomocnie oddalone. Ponowna próba zakończyła się sukcesem: dnia 10 sierpnia 2018 roku pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na wydzierżawienie części wspólnej w postaci części korytarza piwnicznego na rzecz powoda przy piwnicy przynależnej do mieszkania powoda o powierzchni 1,2 m2 wraz z legalizacją prac polegających na przeniesieniu drzwi wejściowych do boksu piwnicznego o 110 cm w tył korytarza piwnicznego. Uchwała stwierdzała, iż wszelkie prace zostały wykonane we własnym zakresie i na własny koszt powoda oraz ustalała opłatę w wysokości 5 złotych miesięcznie przeznaczoną na fundusz remontowy wspólnoty. Jednocześnie upoważniała zarząd wspólnoty do podpisania umowy dzierżawy na czas nieokreślony. Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów które zdaniem pozwanej były zbierane przez samego powoda. Za uchwałą oddał głos m. in. przedstawiciel Gminy G. jako właściciela lokali niewyodrębnionych. Zaskarżoną uchwałą z 17 września 2018 roku wyżej opisaną uchwałę anulowano. Przed podjęciem nad nią głosowania na wniosek właścicieli skupiających 23 % udziałów podczas głosowania nad zaskarżoną uchwałą wprowadzono zasadę „głos za głos”. Za podjęciem zaskarżonej uchwały oddano 5 głosów przy 4 głosach sprzeciwu w tym głosie powoda. Powód wnioskował o anulowanie zaskarżonej uchwały; uchwała w tym przedmiocie nie została podjęta wobec nieuzyskania wymaganej większości głosów (uchwała nr (...)) – za jej podjęciem opowiedzieli się właściciele reprezentujący 11% udziałów w nieruchomości wspólnej w tym powód przy 33 % przeciw oraz 51% wstrzymujących się.

(dowody: zawiadomienie k. 5; zdjęcia oraz inwentaryzacja k. 48 – 63; zeznania świadków: J. Z. k. 97 – 98, K. S. k. 110 - 112)

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono przedewszystkim na podstawie dokumentów których prawdziwości oraz autentyczności nie zakwestionowała żadna ze stron postępowania. W dalszej kolejności oparto się na przedstawionych przez powoda fotografiach obrazujących stan części piwnicznej budynku wspólnoty oraz zeznań świadków, którzy potwierdzili okoliczności wynikające z dokumentów oraz go uzupełnili. Sąd dopuszczał w zasadzie wszystkie pytania do świadków ze strony powodowej uchylając jedynie pytania powielające się oraz nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył:

Wszystkie zgłoszone przez powoda roszczenia okazały się niezasadne. Sąd rozpoznawał zgłoszone roszczenia w kolejności w jakiej zostały one sformułowane w pozwie.

Nie zasługiwało na uwzględnienie żądanie ustalenia nieistnienia zaskarżonej uchwały. Po wnikliwej analizie Sąd doszedł do wniosku, iż uchwała ta została podjęta zgodnie z przepisami prawa; w szczególności prawidłowo, na wniosek właścicieli skupiających 23% udziałów, a więc zgodnie z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali została przeprowadzona zmiana trybu głosowania nad nią z głosowania udziałami na głosowanie w myśl zasady głos za głos. Uchwała zyskała wymaganą większość 5 do 4 głosów za jej podjęciem a zatem istnieje, obowiązuje w obrocie prawnym, wiąże powoda, pozostałych członków wspólnoty jak i samą wspólnotę.

Następnie Sąd analizował żądanie uchylenia uchwały z 17 września 2018 roku. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Rozpoznając powództwo w tej części Sąd musiał wyważyć argumenty powoda który dążył do należytego zabezpieczenia wejścia do swojej piwnicy z racjami, interesami pozostałych członków wspólnoty oraz samej wspólnoty. Bezspornym było w chwili zamykania rozprawy, iż to powód samodzielnie, samowolnie, bez oczekiwania na zgodę wspólnoty dokonał powiększenia powierzchni swojej piwnicy. Powód nie zaprzeczył tej okoliczności podnosząc jedynie, iż prace zostały przez niego wstrzymane; zatem w najlepszym wypadku zostały one samowolnie rozpoczęte. Niewątpliwie doszło do kolizji interesu powoda z interesami pozostałych właścicieli oraz samej pozwanej która planowała przeprowadzić konkretne inwestycje z wykorzystaniem części wspólnej będącej przedmiotem zaskarżonej uchwały (podłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej). W myśl art. 12 ust. 1 oraz. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem a jednocześnie jest on zobowiązany do korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Oznacza to, iż zarząd nieruchomością wspólną pozostaje w gestii samej wspólnoty rozumianej w myśl art. 6 ustawy jako ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Wspólnota zaś może zarządzać – w zależności od wielkości wspólnoty - bądź za pomocą zarządcy bądź wspólnie na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym w przepisach o współwłasności podejmując w ściśle określonych przypadkach, przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą odrębne uchwały (art. 22 ustawy). W ocenie Sądu to do kompetencji wspólnoty należy decyzja odnośnie wydzierżawienia części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mogła z powodem zawrzeć na podstawie stosownej uchwały (delegując do tego zarząd) umowę dzierżawy, lecz tak samo mogła wycofać zgodę na zawarcie takiej umowy. Jest to działanie w ramach zwykłego zarządu a jednocześnie działanie w granicach prawa. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż do chwili podjęcia zaskarżonej uchwały nie doszło do zawarcia umowy dzierżawy z powodem a zatem pozwana z żadnej umowy się nie wycofała; wspólnota nie naraża się na żądną odpowiedzialność kontraktową. Za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał argumenty powoda o tym, iż inni członkowie wspólnoty również faktycznie zawłaszczają część wspólną nieruchomości – do powoda należy w tym zakresie podjęcie działań zmierzających do wyegzekwowania przez wspólnotę od konkretnych osób działania zgodnego z prawem. Nie miało również w ocenie Sądu wpływu na rozstrzygnięcie fakt, iż powód płaci podatek od nieruchomości od zawyżonego udziału w nieruchomości wspólnej 6% oraz że po zajęciu spornego 1,2 m2 jego faktyczny udział nadal będzie mniejszy niż 6%; w interesie powoda leży uzyskanie decyzji korygującej podatek i dochodzenie zwrotu ewentualnej nadpłaty. Podsumowując w ocenie Sądu zaskarżona uchwała jest zgodna z prawem. Sąd jednocześnie podziela argumenty iż z uwagi na czynsz dzierżawny zawarty w uchwale z 10 sierpnia 2018 roku zawarcie umowy jak i trwanie w niej nie stanowi istotnego zysku dla wspólnoty a co za tym idzie podjęcie zaskarżonej uchwały zgodne jest z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Wreszcie oddaleniu podlegało żądanie wydania orzeczenia zastępującego uchwałę. Żądanie to jest o tyle niezasadne, iż w procesach o uchylenie uchwały Sąd działa jedynie kasatoryjnie co oznacza, iż w razie zachodzenia określonych przesłanek może jedynie uchylić daną uchwałę w całości lub w części ewentualnie może odmówić uchylenia oddalając powództwo. Nie jest możliwe natomiast ze strony Sądu działanie reformatoryjne polegające na wydawaniu wyroków zmieniających (zastępujących) zaskarżane uchwały czy też zobowiązujących pozwaną do podjęcia uchwały o określonej treści (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 lutego 2002 roku I CKN 489/00)

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji. O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 102 kpc. Odstępując od obciążania powoda kosztami procesu Sąd kierował się tym iż powód mógł czuć się subiektywnie pokrzywdzony działaniami wspólnoty poprzez to, iż inni członkowie wspólnoty korzystały z części wspólnej w sposób niezgodny z przepisami prawa a jemu się tego odmawia pomimo istnienia po jego stronie uzasadnionego interesu. Nadto Sąd dostrzega, iż powód działał i nadal działa dla dobra wspólnoty i z dobrymi intencjami (odwilżanie piwnicy, kierowanie się chęcią prawnego uregulowania dotyczących go kwestii oraz powiększenia zysku wspólnoty).