Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 marca 2025 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Andrzej Kieć
Protokolant:	protokolant sądowy Marta Lonska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 marca 2025 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa B. R., A. R. (1)

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

o roszczenia z umowy deweloperskiej

1.  zasądza od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. na rzecz powodów B. R. i A. R. (1) kwotę 51.279,12 (pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście siedemdziesiąt dziewięć 12/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 20 lutego 2023 roku;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 1.487,70 (jeden tysiąc czterysta osiemdziesiąt siedem 70/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od daty uprawomocnienia się wyroku tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Andrzej Kieć

Sygn. akt I C 681/23

UZASADNIENIE

Powodowie B. R. oraz A. R. (1) domagali się zasądzenia od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. kwoty 128.197,80 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 20 lutego 2023 roku oraz zasądzenie kosztów procesu .

Na uzasadnienie żądania podali, że dochodzona pozwem kwota stanowi kary umowne naliczone zgodnie z umową za 362 dni opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego (kwota 69.265,08 zł) oraz 308 dni opóźnienia w wydaniu lokalu (kwota 58.932,72 zł). Przed wniesieniem pozwu powodowie bezskutecznie dążyli do pozasądowego rozstrzygnięcia sporu.

Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenia powództwa i zasądzenie kosztów procesu, ewentualnie o miarkowanie kary umowne o 90 % wskazując, iż realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego miała charakter złożony i wieloetapowy a pozwana nie ponosi wyłącznej winy za powstałe opóźnienia. Jako przyczyny opóźnień wskazała opieszałość projektanta, opieszałość administracji, siła wyższa w postaci pandemii COVID i związane z tym opóźnienia w dostawach na plac budowy, dodatkowy nie przewidziany wcześniej obowiązek wynikający z konieczności wybudowania chodnika przy drodze dojazdowej. Podniosła, iż faktycznie wydała lokal powodowi w dniu 4 listopada 2022 roku. Już od tej daty powodowie byli posiadaczami przyszłego lokalu (przed formalnym przeniesieniem jego własności) dzięki czemu mogli już wówczas przeprowadzić prace wykończeniowe oraz remontowe Nadto pozwana podniosła, iż dochodzone w niniejszym postępowaniu kara umowna przekracza 50% wartości ceny nabytego lokalu mieszkalnego, jako taka jest w sposób nieproporcjonalny rażąco wygórowana i prowadzi do nieuzasadnionego wzbogacenia się powodów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana w sierpniu 2017 roku otrzymała decyzje zatwierdzająca projekt budowy i pozwolenie na budowę trzech budynków mieszkaniowych wraz z garażami podziemnymi, parkingami nadziemnymi, instalacjami wewnętrznymi oraz towarzyszącą infrastrukturą przy ul (...) w G. (dziennik budowy k. 120 - 136; pozwolenie na budowę k. 138 - 140).

W dniu 29 stycznia 2021 roku strony zawarły umowę deweloperską oraz przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której pozwany zobowiązał się do wybudowania na oznaczonej nieruchomości budynku zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia na powodów jako nabywców własności tego lokalu; z kolei powodowie zobowiązali się do odebrania lokalu, zapłaty całej jego ceny oraz zawarcia umowy ustanowienia odrębnej jego własności. Cenę lokalu ustalono na 232.389,70 zł brutto; miała być ona uiszczona według przewidzianego w umowie harmonogramu (sześć transz, każda płatna po ukończeniu określonego etapu prac). Termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz wydania lokalu określono początkowo na 31 lipca 2021 roku. Strony ponadto w umowie przewidziały kary umowne w wysokości 0,1 % za każdy dzień opóźnienia osobno za opóźnienie w wydaniu lokalu i osobno za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności zawarciu umowy (§12ust.1 umowy). W umowie wskazane były również warunki do spełnienia jakich musi dojść aby można dokonać wydania lokalu oraz przeniesienia własności (do tego ostatniego konieczne było wcześniejsze wydanie lokalu). (akt notarialny k. 12 - 33)

W dniu 12 lipca 2021 roku strony podpisały akt notarialny zatytułowany „Zmiana umowy deweloperskiej” w którym z uwagi na siłę wyższą w postaci epidemii spowodowanej koronawirusem oraz ogłoszeniem stanu zagrożenia epidemicznego a następnie stanu epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS – CoV – 2 w sposób znaczący utrudniając możliwość realizacji przez pozwanego przedsięwzięcia deweloperskiego zmieniono umowę w ten sposób, iż datę określenia VI etapu prac określili na 31 października 2021 roku, termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu oraz jego wydania powodowi przesunięto na 31 grudnia 2021 roku (zmiana umowy k. 34 - 38). Część ceny sprzedaży w wysokości 227389,70 zł została uiszczona w okresie luty 2021 – wrzesień 2022, zgodnie z harmonogramem płatności (potwierdzenia przelewów k. 68 - 71).

W trakcie realizacji inwestycji, w listopadzie 2019 roku przedstawiciel poznanej spółki zorientował się, że pozwolenie na budowę obliguje ich do wykonania sieci kanalizacyjnej i drogi dojazdowej w zakresie których nie ma dokumentacji projektowej. Zlecono wykonanie odpowiedziach projektów przy czym , przez kilka miesięcy nikt ze strony spółki nie interesował się czy i w jakim zakresie dokumentacja projektowa jest przygotowywana i na jakim etapie jest postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń. Stosowne projekty wykonano dopiero w pod koniec 2020 roku i w grudniu 2020 roku złożono wniosek o zatwierdzenie projektów i pozwoleniu na budowę. Pismem z dnia 18 stycznia 2021 roku inwestor został wezwany do uzupełnienia wniosku w terminie 60 dni. Decyzją z 30 grudnia 2020 roku architekt będący pełnomocnikiem pozwanego uzyskał decyzję zezwalającą na lokalizację sieci kanalizacji sanitarnej wraz ze studniami oraz sieci wodociągowej w pasie ul. (...), zaś w dniu 9 czerwca 2021 roku uzyskano udzielono pozwolenia na budowę samej sieci. Generalnie odnośnie tego przedsięwzięcia postępowanie administracyjne – z uwagi na konieczność uzupełniania różnego rodzaju braków i dokumentacji - trwało około 11 miesięcy – od grudnia 2020 roku do października 2021 roku. O obowiązku budowy drogi dojazdowej było wiadomo co najmniej od roku 2019. (decyzje k. 166 - 170; opinia pozytywna k. 171; zeznania świadka Ł. K. k.247, 248, świadka A. S. k. 248; zeznania świadka M. C. (1) k. 266, zeznania świadka A. O. k.248,249). W dniu 1 września 2020 roku uzyskała w drodze umowy użyczenia działkę (...) zaś w dniu 10 czerwca 2021 roku działkę (...) pod budowę drogi dojazdowej (umowa k. 157 - 162)

W międzyczasie w dniu 22 lipca 2021 roku pozwany uzyskał zatwierdzenie projektu tymczasowej organizacji ruchu w obrębie pasa drogowego z terminem ważności 6 miesięcy; w dniu 9 września 2021 roku pozwany uzyskał zezwolenie na zajęcie pasa drogowego – ulicy (...) oraz umieszczenie w pasie drogowym tej ulicy urządzeń kanalizacyjnych i sanitarnych (kanalizacja, studnie) - w celu wykonania sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej. Dnia 22 października 2021 roku z kolei uzyskał zezwolenie na budowę drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem na działkach (...) pomiędzy ulicami (...) – jako tymczasowej. Pod koniec 2021 roku trwała korespondencja z (...) G. w sprawie budowy chodnika w ciągu ulicy (...), czemu (...) się nie sprzeciwił w piśmie z 15 grudnia 2021 roku. Chodnik ten został ostatecznie odebrany w dniu 31 marca 2022 roku (k. 155 - 156). W dniu 11 marca 2022 roku pozwany uzyskał z kolei zezwolenie na zajęcie ulicy (...) w celu wykonania zjazdów do działek (...). (decyzje k. 141 - 150; dziennik budowy k. 151 - 153; zatwierdzenie k. 176; maile i wiadomości k. 180 - 182)

Pozwany jako inwestor przez okres blisko 10 miesięcy aż do października 2021 roku uzupełniał częściowo wniosek. Ostatecznie kompletny wniosek został złożony w dniu 14 października 2021 roku i 22 października 2021 roku wdano decyzję zatwierdzającą projekt budowalny wraz z pozwoleniem na budowę drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem i przystąpiono do budowy. Pozwolenie na użytkowanie drogi pozwana otrzymała w dniu 16 listopada 2022 roku . W dniu 9 czerwca 2021 roku pozwana otrzymała zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej dla budynków mieszkalnych na podstawie wniosku złożonego w dniu 5 marca 2021 roku , który również miał braki , uzupełnione kompletnie dopiero 2 czerwca 2021 roku.

Pozwana kolejnymi pismami informowała swoich klientów o kolejnych przesunięciach terminu zakończenia inwestycji – początkowo do końca 2021 roku, następnie 31 marca 2022 roku, 30 czerwca 2022 roku, 30 września 2022 roku, 31 grudnia 2022 (oświadczenia k. 64 – 67, 183 - 188; zeznania świadków A. S. k. 248, A. O. k. 248 - 249, J. K. k. 247 - 248).

Dnia 23 sierpnia 2022 roku PINB dla miasta G. nie sprzeciwił się w zakresie przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego (k. 137). Z dniem 24 października 2022 roku lokal wykupiony przez powodów spełniał wymogi dla ustanowienia go lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Lokal został powodom wydany w dniu 4 listopada 2022 roku. W trakcie przekazywania ujawniono ubytki tynkarskie na ścianie przy ościeżnicy w przedpokoju, ubytki tynkarskie oraz nierówną posadzkę przy progu pod oknem balkonowym w salonie; na balkonie: zabrudzenie barierki, widoczne uszkodzenia na ramie, nie wyregulowane drzwi balkonowe, zabrudzenie ramy od zewnętrznej strony; brak puszki na balkonie; w kuchni: brak podłączenia pod zmywarkę; zbyt mała wnęka na lodówkę; w łazience ubytek tynkarski przy pionie, brak kątów przy zabudowie pionu. Dnia 29 grudnia 2022 roku strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tej własności wraz z umową sprzedaży, umową o podział nieruchomości do korzystania. Na mocy jej postanowień pozwany ustanowił odrębną własność lokalu numer (...) położonego na (...) kondygnacji (drugie piętro) budynku położonego przy ulicy (...) w klatce od ulicy (...) – za cenę 232.865,80 zł wraz z udziałem 1/24 części we własności nieruchomości stanowiącej działkę (...) za cenę 10 000 zł. (umowa k. 39 - 58; zaświadczenie k. 59 – 63, 228 - 229; protokół przekazania k. 72 – 75, 224 - 227; zeznania powoda k. 411).

Pismem z 21 marca 2022 roku powodowie wezwali pozwaną do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu w terminie 120 dni pod rygorem odstąpienia od umowy. Podnieśli nadto, iż na dzień wysyłki wezwania opóźnienie w zawarciu tej umowy wynosi 80 dni w związku z czym wysokość należnej powodom kary umownej wynosi 15707, 68 zł. Powodowie wezwali do zapłaty tej kwoty w terminie 5 dni zapowiadając dalsze działania prawne. W odpowiedzi pozwany oświadczył, iż z uwagi na ówczesny postęp prac (szeroko opisany w odpowiedzi) termin przeniesienia własności 30 czerwca 2022 roku jest realny. Ponieważ termin ten nie został dotrzymany pismem z 28 lipca 2022 roku powodowie wezwali pozwaną do zapłaty tytułem kar umownych kwoty 39 662,70 zł oraz 196,35 za każdy kolejny dzień opóźnienia – w terminie 14 dni zapowiadając dalsze kroki prawne. W odpowiedzi pozwana poinformowała, iż budynek mieszkalny został oficjalnie odebrany. Pismem z 27 stycznia 2023 roku powodowie wezwali pozwaną do zapłaty dochodzonej kwoty tytułem należnych kar umownych za nienależyte wykonanie zobowiązania wynikającego z wyżej opisanej umowy w terminie 10 dni od otrzymania wezwania zapowiadając skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego (pismo z dowodem nadania k. 9 – 11; korespondencja k. 189 - 198).

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach spray a oraz zeznań świadków M. C. (2), A. O., M. S., A. S., J. K.. Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę przeprowadzonych rozważań sąd dokonał kierując się dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c. Wykorzystane przez sąd dokumenty nie były na żadnym etapie przedmiotem kwestionowania i mogły stanowić podstawę do dokonywania ustaleń w oparciu o ich treść. Sąd dał wiarę zeznającym świadkom zwłaszcza, że szereg istotnych faktów wynika z dokumentów i w zasadzie jest miedzy stronami bezsporny. W szczególności zeznania świadków znajdują potwierdzenie w dokumentacji złożonej przez pozwaną, a to w zakresie przyczyn dla których wydłużył się czas oczekiwania na pozwolenia.

Sąd pominął dowód z zeznań świadka A. R. (2) na podstawie art. 235 (2) par. 1 pkt 6 kpc (nie sprecyzowano tezy dowodowej). Sąd pominął dowód z przesłuchania powodów z uwagi na ich nieusprawiedliwione niestawiennictwo.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlegało częściowemu uwzględnieniu. Bezspornym było, że ustalony w umowie termin wydania lokalu jak również termin zawarcia umowy przenoszącej własność nie został dotrzymany, bezspornym było , że do wydania lokalu doszło formalnie w dniu 4 listopada 2022 roku – kiedy to protokolarnie przekazano powodom lokal. Z umowy deweloperskiej jednoznacznie wynikało ,że w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu naliczone będą kary umowne w wysokości 0,1% dziennie , licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę, a także kary umowne wysokości 0,1% dziennie , licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność. Podkreślić należy, że umowa przygotowana była w całości przez pozwaną – profesjonalny podmiot.

Pozwana podniosła, że opóźnienie nie było przez nią zawinione i wniosła o miarkowanie kary umownej o 90%. Zgodnie z treścią art. 483 §1 k.c. w zw. z art. 484 można zastrzec w umowie , że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniędzy- kary umownej, i kara ta należy się wierzycielowi bez względu na wysokość poniesionej szkody. Dłużnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania uzasadniającego naliczenie kary umownej są okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, gdyż co do zasady zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika z art. 471 k.c., gdy od przewidzianego tym przepisem odszkodowania kara umowna różni się tylko tym, że przysługuje ona niezależnie od poniesionej szkody. Opisana zasada doznaje jednak wyjątków opartych na zasadzie swobody umów z art. 353 ¹ k.c. Na podstawie normy art. 473 § 1 k.c. za dopuszczalne uznaje się w doktrynie i judykaturze zastrzeżenie w umowie uprawnienia wierzyciela do żądania kary w wypadku, gdy przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika są okoliczności przez niego niezawinione. Ze swobody woli stron umowy wynika zatem, że dłużnik może przyjąć na siebie odpowiedzialność gwarancyjną na zasadzie ryzyka lub nawet za przypadek (J.Jastrzębski "Odsetki za opóźnienie, a kara umowna" Palestra 2004/7-8, s. 54). Ocena charakteru postanowień umownych z § 12 umowy stron prowadzi do wniosku , że pozwana jako profesjonalista w obrocie gospodarczym - zmodyfikowała zasadę z art. 483 k.c. na podstawie art. 473 § 1 k.c. przyjmując dobrowolnie i świadomie na siebie zobowiązanie z § 12 umowy, z wszystkimi konsekwencjami z art. 483 i 484 k.c. Bezprzedmiotowa, zatem była dla oceny zasadności wierzytelności z tytułu kar umownych dochodzonych od pozwanej w związku z opóźnieniem w realizacji inwestycji czy przyczyną opóźnień były okoliczności niezawinione przez pozwaną.

Gdyby jednak uznać, że użyte w umowie określenie” opóźnienie” było jedynie błędem redakcyjnym, a tak w rzeczywistości intencją i wolą stron było zastosowanie wprost przepisów dotyczących kar umownych , podkreślić należy że zgodnie z art. 483 § 1 k.c. kara przysługuje w razie zwłoki dłużnika, stanowiącej kwalifikowane opóźnienie, zawinione bezpośrednio przez dłużnika, bądź osoby którymi posługiwał się przy wykonaniu zobowiązania, również powstałe z innych przyczyn jak te, za które ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1980 r., II CR 47/97, z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 299/12). Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że pozwana dopiero pod koniec 2019 roku zorientowała się że do prawidłowego zakończenia inwestycji koniecznym jest wykonanie dodatkowych prac od początku objętych pozwoleniem na budowę w zakresie których nie tylko nie ma stosownych zezwoleń ale również projektu. Czas w którym pozwana zgromadziła dokumentację oraz uzyskała zezwolenia znacznie opóźnił realizacje inwestycji. Tłumaczenie pozwanej , że przez okres kilku miesięcy czekała na projekt a następnie przez kolejne 10 miesięcy starała się o stosowne zezwolenie w Urzędzie nie zwalnia jej od odpowiedzialności. Wniosek złożony został grudniu 2020 roku, i przez kolejne 10 miesięcy trwała procedura związana z uzupełnianiem wniosku przez pozwaną. Dopiero po uzyskaniu decyzji w październiku 2021 roku pozwana mogła przystąpić do dalszych prac , które zakończyły się jesienią 2022 roku. Wskazywana przez pozwaną opieszałość projektanta nie zwalnia pozwanej z odpowiedzialności, nie wykazano także opieszałości pracowników administracji . Przyczyna tak znacznego opóźnienia w realizacji inwestycji był brak należycie przygotowanej dokumentacji projektowej i brak zezwoleń już na etapie przystąpienia do jej realizacji.

Pozwana podnosiła, iż przyczyną niedotrzymania terminów umownych były problemy związane z ograniczeniami wynikającymi z restrykcji pandemicznych związanych z Covid. Trzeba mieć jednak na uwadze, że umowa deweloperska została zawarta w dniu 24.01.2021r a zatem w czasie gdy okoliczności dotyczące restrykcji pandemicznych były już wszystkim znane i ulegały liberalizacji. Pozwana winna była wziąć więc pod uwagę potencjalne problemy wiążące się z Covid i ich wpływu na dotrzymanie terminów już w czasie zawierania umowy.

Oznacza to, że żądanie zasądzenia kary umownych jest co do zasady uzasadnione.

Sąd uwzględnił natomiast wniosek pozwanej o dokonanie miarkowania kary umownej zgodnie z art. 484§2 k.c., przy czym karę tę obniżył o 60 % . Jak przyjmuje się w orzecznictwie i literaturze miarkowanie kary umownej jest przejawem prawa sądu do ingerencji w stosunki umowne kontrahentów jako równorzędnych podmiotów. Przyjmuje się, że oceniając wysokość kary umownej w związku z podniesieniem zarzutu jej miarkowania, z uwagi na jej rażące wygórowanie, należy brać pod uwagę szereg wypracowanych w orzecznictwie Sądu Najwyższego kryteriów, w tym istnienie szkody oraz jej rozmiar. Względy aksjologiczne przemawiają, bowiem za tym, że zastrzeżenie kary nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela, a przewidziane w art. 484 § 2 k.c. miarkowanie kary umownej ma przeciwdziałać dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary umownej, a godnym ochrony interesem wierzyciela. Możliwość dochodzenia kary umownej nie jest wprawdzie uzależniona od wystąpienia szkody związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania, jednakże ocena zaistniałej z tego powodu szkody może mieć wpływ na ograniczenie wysokości dochodzonej kary umownej. Celem miarkowania kary umownej jest unikanie dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary umownej a godnym ochrony interesem wierzyciela. Katalog okoliczności mogących uzasadniać miarkowanie kary umownej ma otwarty charakter - zalicza się do nich nie tylko relację między wysokością należnej kary a szkodą albo odszkodowaniem należnym wierzycielowi na zasadach ogólnych, lecz także relację między wysokością należnej kary umownej a wartością przedmiotu umowy bądź wysokością należnego wynagrodzenia umownego; uwzględnieniu podlega ponadto charakter naruszonych postanowień umownych, długotrwałość i dolegliwość ich naruszenia oraz ewentualna korzyść czerpana przez dłużnika z tytułu naruszenia zobowiązania. Jeśli chodzi o rażące wygórowanie kary umownej to ocena tej przesłanki może uwzględniać szereg okoliczności, w tym: stosunek między wysokością kary umownej a wartością zobowiązania, które dłużnik wykonał z opóźnieniem; stosunek kary umownej do odszkodowania, które należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych; stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela. Istotny może być też zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych, waga naruszonych postanowień kontraktowych, zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych, zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary w określonej wysokości, sposób jej ukształtowania, okoliczności, w jakich doszło do sytuacji uzasadniającej naliczenie kary, stopień winy, charakter negatywnych skutków dla drugiej strony itp.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd obniżył należną powodowi kare o 60 %. Jak wynika z treści umowy karę zastrzeżono w zakresie dwóch świadczeń niepieniężnych jakim było wydanie lokalu oraz zawarcie umowy przenoszącej własność. Obie te czynności miały się odbyć najpóźniej do 31 grudnia 2021 roku a zatem miały odbyć się w założeniu w jednym czasie. Taki sposób zastrzeżenia kary nie jest prawnie niedopuszczalny- dotyczył dwóch różnych obowiązków, jednak w rzeczywistości doprowadził do sytuacji , w której kara dotyczyła nienależytego wykonania zobowiązania spowodowanego tymi samymi okolicznościami. Pozwana została jakby dwukrotnie ukarana za te same zaniedbania. Ponadto wysokość żądanej kary tj. 128197,80 złotych jest niewspółmiernie wygórowana do wartości przedmiotu umowy – 232389,70 zł. Nadto zwrócić należy uwagę, iż ceny nieruchomości w tym nieruchomości lokalowych znacząco poszły w górę a zatem wartość aktywów powodów wzrosła. Nie bez znaczenia dla zasadności jej miarkowania jest również zawarty w umowie sposób jej naliczania. Choć jest ona tak ukształtowana, że sposób wyliczenia nie wymaga szczególnych umiejętności, wystarczy prosty rachunek arytmetyczny , to jednak nie ma określonego górnego pułapu, a to z kolei mogłoby doprowadzić do sytuacji, że jej wysokość byłaby równa a nawet wyższa niż wartość umowy. Niewątpliwe na dzień orzekania umowa została w całości wykonana, lokal został wydany i zawarta została umowa przenosząca własność, a powodowie nie wykazali aby ponieśli z powodu opóźnień szkodę (nawet w drodze przesłuchania stron – nie stawili się na termin przesłuchania). Nie bez znaczenia dla oceny wysokość kary jest również zachowanie pozwanej. Wprawdzie zawierając umowę z powodami powinna była zdawać sobie sprawę z nierealnych terminów wskazanych umowie, to jednak już od kwietnia 2021 roku informowała klientów o opóźnieniu i proponowała zawarcie aneksu do umowy. Postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń nie było spowodowane opieszałością urzędników, ale niewątpliwe był to okres wzmożonej pandemii z powodu COVIDU , co jest informacją powszechnie znaną. Z pewnością brak możliwości bezpośredniego kontakt z Urzędnikami celem ewentualnego wyjaśnienia kolejnych braków wniosku czy ograniczonej obsady urzędów w pewnym zakresie mogły stanowić utrudnienie w realizacji inwestycji. Opisane okoliczności uzasadniają zmniejszenie żądanej kary umownej o 60 %.

Wobec powyższego uznając za zasadne miarkowanie (obniżenie) kary umownej o 60% należało co oznaczało uwzględnienie powództwa do wysokości uwzględnić do wysokości 51.279,12 zł. Kwotę tą zasądzono z odsetkami zgodnie z żądaniem pozwu na zasadzie art. 481 k.c. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako wygórowane, prowadzące do nieuzasadnionego wzbogacenia powodów a przez to niezasadne.

O kosztach orzeczono na mocy art. 100 k.p.c. Powodowie wygrali proces w 40% co oznacza, iż w takim zakresie pozwany winien ponieść koszty postępowania. Powodowie ponieśli łącznie 11844 zł (opłata od pozwu 6410 zł; koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa 5434 zł); pozwana poniosła koszty procesu 5417 zł (koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa). Biorąc powyższe pod uwagę należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodów kwotę 1487,70 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty – na zasadzie art. 98 par. 1 ¹ kpc.

SSO Andrzej Kieć

.