Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 listopada 2025 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Łucja Oleksy-Miszczyk
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Elżbieta Leszczewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2025 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa D. B., K. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 658/25

UZASADNIENIE

Powodowie K. B. i D. B. wnieśli o:

- uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedziba w G. przy ul. (...) w sprawie prac związanych z wykonaniem zasilania 3 fazowego do lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ulicy (...) oraz na wykorzystanie dotychczas istniejącej instalacji elektrycznej znajdującej się w części wspólnej nieruchomości;

- uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej(...) z siedziba w G. przy ul. (...) w sprawie podłączenia lokalu (...) przy ulicy (...) do sieci kanalizacyjnej zgodnie z załączonym projektem;

- uchylenie w całości uchwały nr (...) z dnia 10 kwietnia 2025 roku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) z siedziba w G. przy ul. (...) w sprawie prac związanych z zasilaniem 3 fazowego mieszkania nr (...) w budynku przy ulicy (...).

W uzasadnieniu podnieśli, że są właścicielami lokalu użytkowego, w którym zamierzają prowadzić działalność gospodarczą, a zaskarżone uchwały zostały podjęte „przeciw” w sprawie prac związanych z wykonaniem zasilania 3 fazowego do lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ulicy (...) oraz na wykorzystanie dotychczas istniejącej instalacji elektrycznej znajdującej się w części wspólnej nieruchomości; w sprawie podłączenia lokalu (...) przy ulicy (...) do sieci kanalizacyjnej zgodnie z załączonym projektem oraz w sprawie prac związanych z zasilaniem 3 fazowego mieszkania nr (...) w budynku przy ulicy (...). Podnieśli, że uchwały te godzi w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, a treść uchwał godzi w ich interesy, bowiem uniemożliwiają im wykorzystywania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem co powoduje ponoszeni przez nich wysokich strat finansowych. Nadto wskazali, że uchwały te narażają Wspólnotę Mieszkaniową na ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą, w przypadku gdyby zostali zmuszeni do decyzji o zmianie lokalizacji działalności gospodarczej.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości podnosząc, że powodowie wnoszą o uchylenie uchwał, które nie istnieją w obrocie prawnym. Wskazała, że projekty uchwał (...) i (...) z 3 kwietnia 2025 roku oraz (...) z 10 kwietnia 2025 roku zostały poddane pod głosowanie członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...), jednakże w toku przeprowadzonych głosowań zostały one odrzucone, tj. nie zostały podjęte (odpowiedź na pozew k.53 i nast.).

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

Powodowie są właścicielami lokalu użytkowego położonego w G. przy ulicy (...) (kserokopia katu notarialnego rep. (...) k.22 i nast. , księga wieczysta nr (...) k.13 i nast.). Lokal nie ma przyłączenia do prądu i kanalizacji. Zakupiony został przez powodów jako lokal użytkowy na cele prowadzonej przez powoda D. B. działalności gospodarczej pod firmą (...). Celem przystosowania lokalu na biura użytkowe powodowie zlecili profesjonalnym podmiotom przeprowadzenie remontu (bezsporne).

Pismem z dnia 20 grudnia 2024 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wezwała powodów do zaniechania naruszeń prawa własności oraz do przywrócenia stanu poprzedniego części wspólnej nieruchomości (k.37-38).

Dnia 13 marca 2025 roku powodowie zwrócili się do pozwanej o podpisanie uchwał i wyrażenie zgody na realizację przyłączenia lokalu nr (...) do sieci elektrycznej (pismo k.32-33).

Uchwała nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku miała dotyczyć wyrażenia zgody na prace związane z wykonaniem zasilania 3 fazowego do lokalu użytkowego nr (...) w budynku przy ul. (...) oraz na wykorzystanie dotychczas istniejącej instalacji elektrycznej znajdującej się w części wspólnej nieruchomości na wskazane potrzeby. W drodze indywidualnego zbierania głosów przeciw uchwale głosowali właściciele posiadający łącznie 89,00 % udziałów. Nie głosowali właściciele posiadający łącznie 11,00 % głosów (k.25).

Uchwała nr (...) z dnia 3 kwietnia 2025 roku dotyczyła wyrażenia zgody na podłączenie lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) do sieci kanalizacyjnej. W drodze indywidualnego zbierania głosów za uchwałą głosowali właściciele posiadający łącznie 8,90 % udziałów. Przeciw uchwale głosowali właściciele posiadający łącznie 82,00 % udziałów. Nie głosowali właściciele posiadający łącznie 9,10 % udziałów (k.25).

Uchwała nr (...) miała dotyczyć wyrażenia zgody na prace związane z wykonaniem zasilania 3 fazowego do mieszkania nr (...) w budynku przy ul. (...). W drodze indywidualnego zbierania głosów za przyjęciem uchwały głosowało 8,90 % udziałów, przeciw głosowało 82 % udziałów (k.26).

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie przedłożonych w sprawie dokumentów. W opisanym wyżej zakresie stan faktyczny nie był miedzy stronami sporny, a jednocześnie dokonane ustalenia okazały się wystarczające dla rozpoznania sprawy.

Sąd zważył co następuje:

W myśl art 25 ustawy własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Oznacza to, że uchwała zapada jedynie wtedy, gdy większość głosów zostaje oddana za jej treścią - w przeciwnym wypadku uchwała nie zostaje podjęta.

Uchwała, która nie została podjęta nie jest „uchwałą negatywną”. Uchwała taka w ogóle nie istnieje, bowiem nie doszło do jej przegłosowania. Jako nieistniejąca nie wywołuje zatem żadnych skutków prawnych, tak jakby do głosowania nad treścią uchwały w ogóle nie doszło.

Przedmiotem zaskarżenia z natury rzeczy mogą być tylko uchwały, które zostały podjęte i są zdarzeniami prawnymi, czyli prowadzą przynajmniej w zamierzeniu do powstania, zmiany lub ustania stosunku prawnego. Brak skutków prawnych w sytuacji odrzucenia treści uchwały (jej niepodjęcia) sprawia, że nie ma substratu, który mógłby zostać usunięty przez Sąd w orzeczeniu uchylającym taką „uchwałę”, a w zasadzie uchylającym negatywny wynik głosowania. Jednocześnie uchylenie negatywnego wyniku głosowania w żaden sposób nie służy realizacji interesów skarżącego – stan istniejący po uchyleniu byłby identyczny ze stanem, jaki istniałby w razie braku uchylenia negatywnego wyniku głosowania – tj na gruncie niniejszej sprawy nawet przy hipotetycznym uwzględnieniu powództwa i uchyleniu wyniku głosowania, powodowie nadal nie dysponowaliby zgodą Wspólnoty na dokonanie remontów, a orzeczenie Sądu w przedmiocie głosowania tej zgody nie zastępuje.

Reasumując oddanie głosów przeciwko uchwale o zaproponowanej treści nie może zostać uznane za uchwałę o treści przeciwnej niż będąca przedmiotem głosowania, gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z naturą zdarzenia, jakim jest podejmowanie uchwał, oraz ignorowałoby różnicę w treści głosu za i przeciw uchwale. Niezależnie od niemożliwości uznania negatywnego wyniku głosowania za "uchwałę negatywną" o treści przeciwnej do odrzuconego projektu, wyrok uchylający taką "uchwałę" byłby rozstrzygnięciem bezprzedmiotowym, gdyż nie zobowiązywałby ani do podjęcia uchwały o przeciwnej treści, ani w ogóle do poddania kwestii będącej przedmiotem niepodjętej uchwały pod ponowne głosowanie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2024 roku, III CZP 20/23).

Ostatecznie, wobec braku substratu zaskarżenia tj. braku uchwały w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali, Sąd powództwo oddalił.

SSO Łucja Oleksy - Miszczyk