Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lipca 2023 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Andrzej Kieć
Protokolant:	stażysta Marta Lonska

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2023 roku w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa T. K. (1), D. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...)
w G.

o uchylenie uchwały

uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 8 kwietnia 2022 roku;

uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 8 kwietnia 2022 roku;

uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 8 kwietnia 2022 roku;

uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 8 kwietnia 2022 roku;

zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 2.679 złotych (dwa tysiące sześćset siedemdziesiąt dziewięć) tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

SSO Andrzej Kieć

Sygn. akt I C 432/22

UZASADNIENIE

Powodowie D. T. oraz T. K. (1) wnieśli o uchylenie uchwał pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w G. z dnia 8 kwietnia 2022 roku o numerach(...) (...) w sprawie odpowiednio:

- przyjęcia sprawozdania finansowego wspólnoty za rok 2021 i udzielenie absolutorium zarządowi i zarządcy,

- ubezpieczenia nieruchomości od ognia i żywiołów oraz OC;

- przyjęcia rocznego planu gospodarczego na 2022 rok i ustalenia wysokości opłat

przeznaczonych na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokali oraz zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną

- oraz w sprawie przeznaczenia przychodów wspólnoty uzyskiwanych w roku 2022 z

gospodarki zasobami mieszkaniowymi na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Nadto wnieśli o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazali, iż na zebraniu na którym podjęto zaskarżone uchwały przybyli ze swoim pełnomocnikiem. Prowadzący zebranie uznał, iż w ich imieniu głos mógł zabierać jedynie pełnomocnik, powodom natomiast nie pozwolono zabierać głosu. Odmówiono powodom prawa głosowania na zebraniu. W ocenie powodów okoliczność ta miała wpływ na wynik głosowania oraz bezpośrednio naruszała ich interesy

Nadto powodowie przedstawili szereg zarzutów pod adresem każdej z zaskarżonych uchwał. Odnośnie uchwały nr (...) zarzucono zbyt ogólny i nieprzejrzysty, nieczytelny a przez to nierzetelny charakter sprawozdania, nie odnosi się ono do rozliczenia kosztów ogrzewania części wspólnej nieruchomości; nie uwzględnia faktu zwiększenia powierzchni jednego z lokali. Odnośnie uchwały nr (...) zastrzeżenia budzi podział składki ubezpieczeniowej sprzeczny z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali tj. z zasadą uczestnictwa w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wielkości udziałów współwłaścicieli. Odnośnie uchwały nr (...) zarzucono niejasne i nieczytelne zasady podziału kosztów ogrzewania nieruchomości wspólnej. Nadto uchwała ta przewiduje możliwość powierzenia wykonania niektórych prac remontowych zarządcy pozwanej wspólnoty podczas gdy dotychczas świadczone przez niego usługi były wadliwe i niezgodne z dokumentacją techniczną budynku. Nadto zarzucono niezgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy obliczenie kosztów energii elektrycznej części wspólnej, ubezpieczenia, eksploatacji, wynagrodzenia zarządcy oraz funduszu remontowego a zatem niezgodność tej uchwały z ustawą. Odnośnie uchwały nr (...)wskazano, iż jest ona konsekwencją wadliwego sprawozdania finansowego oraz nieuwzględnienia w kosztach eksploatacyjnych kosztów ogrzewania części wspólnej. W konsekwencji pomimo istnienia rzekomej nadwyżki na ten cel od członków wspólnoty pobierano dodatkowe pieniądze na pokrycie straty ciepła. W ocenie powodów korzystniejsze i zgodne z prawem byłoby podzielenie nadwyżki pomiędzy współwłaścicieli.

Pozwana wspólnota w odpowiedzi uznała roszczenie o uchylenie uchwały (...). W pozostałym zakresie wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powodów kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż powodowie przybyli na zebranie z pełnomocnikiem, któremu nikt prawa głosu nie odbierał. Odebranie prawa głosu powodom spowodowane było koniecznością zapewnienia porządku na zebraniu albowiem powodowie (powód T. K.) dążyli do słownych przepychanek i ataków na zarządcę oraz przewodniczącego zebrania. W głosowania za uchwałami (...)brała udział zdecydowana większość obecnych członków wspólnoty (78,1% udziałów) a zatem dopuszczenie powodów do głosu nie miałoby wpływu na wynik głosowania. Przyczyną zaskarżenia uchwał jest osobisty konflikt pomiędzy powodami a zarządem oraz zarządcami pozwanej wspólnoty.

Sąd ustalił:

Powodowie są współwłaścicielami po ½ lokalu mieszkalnego położonego w budynku pozwanej wspólnoty pod adresem (...) (...) na parterze oznaczonego numerem (...). Z prawem własności przedmiotowego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej budynku wynoszący łącznie 80/1000 (2*40/1000) (akt notarialny; wydruki z ksiąg wieczystych; rzuty budynku oraz lokalu k. 12 - 46).

Pismem z 30 marca 2022 roku członkowie pozwanej wspólnoty zostali zawiadomieni o terminie zebrania właścicieli lokali. Termin ten wyznaczono na 8 kwietnia 2022 roku na godzinę 16 w siedzibie zarządcy – spółdzielni mieszkaniowej (...). Porządek zebrania obejmował przyjęcie projektów zaskarżonych uchwał a nadto uchwały (...) dotyczącej ustalenia stawki czynszu najmu pomieszczenia piwnicznego znajdującego się na hali garażowej (zawiadomienie k. 47). Powodowie na zebranie przybyli w towarzystwie pełnomocnika. Udzielone mu pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie wyłącznie do udziału w zebraniu. Pełnomocnictwo nie obejmowało prawa do udziału w głosowaniu, zwłaszcza w sprawach przekraczających zwykły zarząd.. Po około 15 minutach zebranie z powodu napiętej na nim atmosfery opuścił powód T. K. (1), na zebraniu pozostała powódka D. T.. W trakcie dyskusją nad projektem każdej z zaskarżonych uchwał powódka usiłowała przedstawiać swoje racje dotyczące każdej z nich jednakże jej wypowiedzi były ignorowane, pomijane. W pewnym momencie prowadzący zebranie G. J. – prezes zarządcy wspólnoty – stwierdził, iż skoro powodowie przybyli na zebranie z pełnomocnikiem to tylko on może zabierać głos. W pewnym momencie doszło do sytuacji, iż powodowie nie oddali głosu w przedmiocie zaskarżonych uchwał albowiem sami zostali formalnie pozbawieni prawa głosowania zaś ich pełnomocnik nie był umocowany do oddawania głosu w ich imieniu, co zostało przedstawione przewodniczącemu zebrania. Powodowie nie zostali dopuszczenie do głosowania nawet gdy powodowie chcieli odwołać umocowanie pełnomocnikowi.

Na zebraniu tym podjęto zaskarżone uchwały. Na mocy uchwały nr (...) przyjęto sprawozdanie finansowe wspólnoty za rok 2021 oraz udzielono absolutorium zarządowi wspólnoty oraz zarządcy – SM (...). Na mocy uchwały nr (...) upoważniono zarządcę do zawarcia w imieniu wspólnoty polisy ubezpieczeniowej z (...) S. A. oddział w K. obejmującą ubezpieczenie od ognia i żywiołów, OC od posiadania nieruchomości, ryzyka wandalizmu, oszklenia części wspólnej budynku z sumą ubezpieczenia na wartość odtworzeniową 1 795 000 zł oraz OC 150 000 zł, składką roczną 455 zł, stawką 0,08 zł/ m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Uchwałą nr (...) przyjęto roczny plan gospodarczy na 2022 rok określony w załączniku nr (...) do uchwały; upoważniono zarządcę do zlecania i wykonania w obrębie nieruchomości wspólnej robót remontowo – budowlanych i innych prac nie wyszczególnionych w załączniku nr(...) których potrzeba realizacji będzie spowodowana koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa ludziom i mieniu. Ustalono co miesięczne stawki opłat na pokrycie wydatków związanych z utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych lokali: energia elektryczna wspólnego użytku 0,56*1900 kwh/osoba; zimna woda i kanalizacja wg zużycia 13,67 m ^{( 2)}; wywóz śmierci wg powierzchni w zakresie do 60m ^{( 2)} 1,05 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego; ubezpieczenie nieruchomości wspólnej 0,08 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego; eksploatacja 1,20 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego; wynagrodzenie zarządcy 0,80 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego; fundusz remontowy 1,40 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego; c.o. 3,29 zł/m ^{( 2)} wg wskazań licznika; c.c.w.u. 45,30 zł m ^{( 3)} wg wskazań licznika. W wypadku podwyższenia lub obniżenia przez dostawców cen za usługi dostawy mediów lub wywozu śmieci opłaty obciążające właścicieli ulegną zmianie o czym niezwłocznie powiadamiać ma zarządca. Uchwałą nr (...) postanowiono, iż przychody wspólnoty uzyskiwane w roku 2022 z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznacza się w całości na cele związane z utrzymaniem tych zasobów – na fundusz remontowy (teksty projektów uchwał k. 59, 69 - 72). Za podjęciem każdej z nich głosowali właściciele lokali reprezentujący 78,1% udziałów. Powodom ostatecznie odebrano prawo głosu a dysponujący udziałem (...) G. G. nie głosował. (listy głosowań k. 55 - 58).

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono w pierwszej kolejności na podstawie dokumentów których prawdziwość oraz autentyczność nie została w sposób skuteczny zakwestionowana przez żadną ze stron. W dalszej kolejności oparto się na zeznaniach powódki D. T.. Zeznania powódki w zakresie przebiegu zebrania z 8 kwietnia 2023 roku oraz szczegółowych motywacji do wystąpienia z powództwem Sąd uznał za wiarygodne albowiem pozwana była w toku procesu trzykrotnie wzywana do przedstawienia protokołu zebrania i podjętych uchwała do dnia zamknięcia rozprawy tego nie uczyniła. Odmowę przedstawienia żądanego dokumentu należało w myśl art. 233 par. 2 kpc rozstrzygnąć na niekorzyść pozwanej. Z tego samego względu za niewiarygodne uznano zeznania świadka G. J. – prowadzącego zebranie z ramiona zarządcy pozwanej – jako sprzeczne z zeznaniami powódki.

Sąd zważył:

Powództwo podlegało całkowitemu uwzględnieniu. Stosownie do treści art. 25 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. 2021.1048 t.j. – dalej u.w.l.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W niniejszej sprawie poza sporem było wniesienie powództwa w określonym ustawą terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż strona powodowa inicjując postępowanie, w ramach którego kwestionuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wnosząc z tego powodu o uchylenie uchwał na podstawie art. 25 u.w.l., winna swoje stanowisko w zakresie wadliwości tychże uchwał wykazać. Ustawa nie zawiera w tym przedmiocie zasady odwróconego ciężaru dowodu, która obligowałaby pozwaną do wykazywania prawidłowości podjętych uchwał. W powyższym zakresie obowiązują ogólne reguły art. 6 k.c Powodowie zaskarżając uchwałę winni pod ich adresem skierować konkretne zarzuty (opisać konkretne działania lub zaniechania, wskazać konkretne zapisy) z których wynikałaby sprzeczność z jakimkolwiek przepisem prawa powszechnie obowiązującym, ewentualnie sprzeczność z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną bądź z interesem powoda przy czym winna być wskazana konkretna zasada prawidłowego zarządu bądź też opisany konkretny interes.

Wskazać należy, iż sprzeczność uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa może mieć zarówno materialny, jak i formalny charakter. W pierwszym przypadku treść uchwały narusza przepisy prawa, w drugim zaś – sposób jej podjęcia. W tym drugim przypadku należy przyjąć dodatkowe zastrzeżenie, niewynikające wszakże wprost z komentowanego przepisu, a mianowicie nieprawidłowości o charakterze proceduralnym mogą prowadzić do uchylenia uchwały, o ile miały one lub mogły wywrzeć wpływ na treść uchwały. Pogląd ten cieszy się powszechną aprobatą w orzecznictwie (por. wyr. SN z 16.10.2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, Nr 3, poz. 40; wyr. SN z 5.10.2011 r., IV CSK 664/10, Legalis; wyr. SN z 8.7.2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, Nr 7–8, poz. 132; wyr. SN z 11.12007 r., II CSK 370/06, MoP 2007, Nr 4, s. 173).

W niniejszej sprawie Sąd podzielił argumentację strony powodowej, iż zaskarżone uchwały są sprzeczne z prawem a sprzeczność ta ma charakter formalny oraz materialny. Przy podejmowaniu uchwał naruszono prawa powodów do wypowiedzi na zebraniu i do głosowania a naruszenie to mogło mieć wpływ na wyniki głosowania. Gdyby do naruszenia prawa przy podejmowaniu uchwał nie doszło, nie można wykluczyć, iż wynik głosowania byłby inny, być może nie doszłoby do podjęcia uchwał. Sąd poczynił ustalenia faktyczne z których wynika, iż stronie powodowej uniemożliwiano zabranie głosu (wypowiedzenie się) na temat każdej z procedowanych uchwał a w decydującym momencie odebrano im prawo głosu. Naruszono uprawnienie powodów do przedstawienia własnej argumentacji w tym temacie zasłaniając się obecnością pełnomocnika powodów. Bezzasadnie przyjęto, iż obecność pełnomocnika wyklucza możliwość zabierania głosu oraz głosowania nad uchwałami osobiście przez powodów, pomimo tłumaczeń pełnomocnika, iż udzielone mu pełnomocnictwo nie obejmuje głosowania nad uchwałami. Doszło do sytuacji, w której zarówno pełnomocnik nie oddał głosu jak i nie oddali go powodowie. Zebranie właścicieli lokali pełni również funkcję kontrolną jej organu wykonawczego (zarządu,zarządcy). Przyjmowanie uchwał winno następować po pogłębionej wymianie poglądów, po przeprowadzonej dyskusji albowiem uchwały dotyczą nieruchomości wspólnej, która winna być przedmiotem szczególnej troski wszystkich członków wspólnoty. Konieczność dbania o nieruchomość wspólną winna przejawiać się umożliwieniu przeprowadzenia dyskusji nad każdą z procedowanych uchwał a co za tym idzie umożliwieniu wypowiedzenia się wszystkim właścicielom lokali w celu wypracowania jak najlepszego z punktu widzenia interesów wspólnoty stanowiska. Przewodniczący zebrania zignorował uprawnienie powodów do udziału w dyskusji i w głosowaniu. Ustanowienie pełnomocnika nie wyklucza samo w sobie osobistego zabierania głosu w dyskusji a przedstawienie przez powodów informacji, iż pełnomocnik nie jest uprawniony do głosowania winno skutkować umożliwieniem oddania głosu osobiście przez powodów. Przedmiotem uchwał były przy tym również sprawy przekraczające zwykły zarząd (przyjęcie rocznego planu gospodarczego), zatem do głosowania potrzebne było pełnomocnictwo rodzajowe (art.98 zd. 2 kc). Zarówno odebranie głosu jak i prawa do głosowania mogło mieć wpływ na podjęcie oraz treść zaskarżonych uchwał. Materia zaskarżonych uchwał była istotna, nie można zatem było wykluczyć iż po umożliwieniu wypowiedzenia się powodom treść zaskarżanych uchwał byłaby inna. Wyżej opisane uchybienia stanowią wspólną podstawę uchylenia wszystkich czterech objętych pozwem uchwał. Sąd przyjął, iż zebranie na którym podjęto zaskarżone uchwały miało taki przebieg jak przedstawili powodowie i zeznała powódka albowiem pozwana trzykrotnie wzywana do przedłożenia protokołu zebrania pod rygorem z art. 233 par. 2 kpc nie wykonała wezwania Sądu. Z tego względu należało wywieść z odmowy pozwanej przedstawienia żądanego dokumentu negatywne dla pozwanej skutki prawne.

Powodowie przedstawili również szczegółowe zarzuty do każdej z uchwał. Za zasadne należało uznać zarzuty wysunięty pod adresem uchwały nr (...) Sprawozdanie finansowe stanowiące załącznik do uchwały jest w niektórych pozycjach zbyt ogólne. W szczególności nie jest możliwe na podstawie jego lektury prześledzenie gospodarowania funduszem remontowym pozwanej. Można się z niego dowiedzieć jakie są jego przychody oraz jaka jest wysokość wydatków z FR w roku bieżącym. Nie jest możliwe ustalenie na jakie cele został fundusz remontowy wykorzystany a co za tym idzie czy środki finansowe na nim się znajdujące zostały wydane zgodnie z przeznaczeniem tego funduszu. Nie przedstawiono w sprawozdaniu finansowym również sposobu rozliczenia ciepła w części wspólnej za 2021r ani nie wyjaśniono należycie tej kwestii, pomimo zgłoszonych przez powodów zarzutów w tej mierze.

Podzielić również należało zarzut wysunięty przeciwko uchwale nr (...). Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uznając, iż składka ubezpieczeniowa jest wydatkiem (ciężarem) związanym z utrzymaniem nieruchomości wspólnej pozwana wspólnota winna ją pokryć z przychodów a ewentualną część brakującą winna ściągnąć od właścicieli proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Sporna uchwała obciążyła właścicieli stosując stawkę od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego a zatem niezgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy. W tym zakresie uchwała narusza wiec przepisy prawa. Uchwała ta w powyższym zatem jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali a sprzeczność ta jest funkcjonalnie związana z całą uchwałą. Orzecznictwo sądowe jednoznacznie wskazuje, iż jako za sprzeczną z prawem należy (…) kwalifikować taką uchwałę właścicieli, która ustala zasady ponoszenia wydatków i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wbrew dyspozycji art. 12 ust. 2 ustawy, jedynym kryterium, według którego można ustalać proporcję udziału właściciela lokali tak w pożytkach i przychodach z nieruchomości wspólnej, jak i obciążeniach, w tym kosztach związanych z utrzymaniem tej nieruchomości, jest udział każdego właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wykluczone jest różnicowanie sytuacji członków wspólnoty w odwołaniu się do innych kryteriów, a uchwała, która dla takiego zróżnicowania byłaby podstawą, jako niezgodna z tym przepisem podlega, w razie jej zaskarżenia, uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy por. (wyr. SA w Krakowie w wyr. z 11.12.2019 r. ( I ACa 117/19, Legalis)).

W zakresie uchwały nr (...) pozwana uznała roszczenie. W ocenie Sądu uznanie to nie jest sprzeczne z prawem ani zasadami współżycia społecznego ani nie zmierza do obejścia prawa. Uchwała nr (...) nie została formalnie wyeliminowania z obrotu prawnego (pozwana nie uchyliła sama tej uchwały). Należało zatem powództwo rozstrzygnąć merytorycznie w tym zakresie i tą uchwałę również uchylić.

Wreszcie podzielić należało argumentację na poparcie żądania uchylenia uchwały nr (...). Zgodnie z wyżej powołanym już art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Tymczasem w myśl zaskarżonej uchwały przychody pozwanej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi postanowiono przeznaczyć w całości na cele związane z utrzymaniem tego zasobu tj. na fundusz remontowy . Pozwana nie wykazała, by istniał jakikolwiek racjonalny powód przekazania przychodów w całości na wskazany w zaskarżonej uchwale cel. Sporną uchwałę należało uznać zatem za sprzeczną z prawem.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 kpc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone koszty postępowania składa się opłata od pozwu 800 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1845 zł (potwierdzenie poniesienia takich kosztów k. 73), opłaty skarbowe od pełnomocnictw procesowych 34 zł, łącznie 2679 zł.

SSO Andrzej Kieć

.