Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 września 2021 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie Przewodniczący: SSO Tadeusz Trojanowski

Protokolant: Tomasz Chmiel

po rozpoznaniu w dniu 9 września 2021 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa (...) z siedzibą w G.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1.  ustala, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. obejmującej (...) (pięćdziesiąt dwie) działki gruntu o łącznej powierzchni 458706 m ^{( 2 )} zapisanej w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gliwicach, dokonana pismem Prezydenta Miasta G. z 23 listopada 2017 roku (doręczonym w dniu 29 listopada 2017 roku – (...)), od którego odwołanie oddalono orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 30 listopada 2018 roku (SKO. G – (...)) – jest niezasadna w części przekraczającej kwotę 1 227 445,65 (jeden milion dwieście dwadzieścia siedem tysięcy czterysta czterdzieści pięć ^{( 65)}/100) złotych;

2.  ustala opłatę roczną z tytułu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w punkcie pierwszym wyroku w następującej wysokości:

- 284 030,76 (dwieście osiemdziesiąt cztery tysiące trzydzieści ⁷⁶/100) złotych w roku 2018,

- 755 738,21 (siedemset pięćdziesiąt pięć tysięcy siedemset trzydzieści osiem ²¹/100) złotych w roku 2019,

- 1 227 445,65 (jeden milion dwieście dwadzieścia siedem tysięcy czterysta czterdzieści pięć ⁶⁵/100) złotych za rok 2020 oraz lata następne;

3.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

4.  zasądza od powódki (...) z siedzibą w G. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 8394,84 (osiem tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt cztery ^{( 84)}/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

5.  nakazuje pobrać od powódki (...) z siedzibą w G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę 4178, 08 (cztery tysiące sto siedemdziesiąt osiem ^{( 08)}/100) złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

SSO Tadeusz Trojanowski

Sygn. akt I C 374/19

UZASADNIENIE

Powódka (...) z siedzibą w W. wniosła o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G. obejmującej 52 działki gruntu o powierzchni łącznej 458706 m2, dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą nr (...) dokonana przez pozwanego Prezydenta Miasta G. reprezentującego Skarb Państwa pismem z 23 listopada 2017 roku – jest nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości ora obciążenie pozwanego kosztami postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że pozwany dokonał aktualizacji opłaty rocznej ww. nieruchomości mocą ww. oświadczenia (pisma). Odwołanie powódki jako użytkownika wieczystego nieruchomości zostało oddalone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. W ocenie powódki orzeczenie to jest nieprawidłowe. Operat szacunkowy stanowiący podstawę wypowiedzenia opłaty w dotychczasowej wysokości oraz ustalenia nowej zdaniem strony powodowej zawiera szereg istotnych błędów wystarczających do uznania aktualizacji za nieuzasadnioną.

Pozwany reprezentowany przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej wniósł o oddalenie powództwa oraz obciążenie powódki kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazał, iż aktualizacja objęta postępowaniem jest pierwszą aktualizacją od czasu oddania przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Od tego czasu niewątpliwie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości położonych na obszarze G. w tym nieruchomości objętej postepowaniem. Zasadnicza przesłanka aktualizacji opłaty rocznej w postaci wzrostu wartości nieruchomości została spełniona o czym świadczy operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami prawa przez osobę do tego uprawnioną.

Sąd ustalił:

Powódka jest od dnia 5 grudnia 1990 roku użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej objętej postępowaniem oraz właścicielem znajdujących się na nim budynków szczegółowo wymienionych w załączniku do decyzji wojewody (...) z 28 kwietnia 1995 roku (111 obiektów określonych jako budynki, 64 obiekty określone jako budowle i urządzenia - decyzja z uzasadnieniem k. 56 - 62). Nieruchomość jest usytuowana w obrębach (dzielnicach) Ł. oraz K., na terenach określonych w planie miejscowym jako tereny przemysłu baz i składów, tereny zieleni niskiej i wysokiej, tereny zieleni ochronnej, tereny komunikacji istniejącej i modernizowanej oraz projektowanej (istniejące ulice), tereny komunikacji kolejowej (istniejące tereny kolejowe) stanowi ona teren (...) (przedsiębiorstwa powódki) na zachód od ulicy (...), na południe od ulicy (...), , przy ul. (...), na zachód od ulicy (...), na północ od (...), przy ulicy (...), na zachód od ulicy (...) oraz przy ul. (...). Jest zabudowana budynkami oraz budowlami i urządzeniami takimi jak: warsztaty, magazyny, hale produkcyjne, składy, garaże, remiza straży pożarnej, stacje (pomp i ubikacji; wózków akumulatorowych); budynki administracyjno – biurowe, magazyny, nastawnie, pawilony, stołówki, rowerownie. Nieruchomość jest obciążona służebnością drogi koniecznej na rzecz każdoczesnych właścicieli lub użytkowników nieruchomości objętych dwiema innymi księgami wieczystymi oraz hipoteką umowną na rzecz (...) na kwotę 61 008 644,86 euro.

Ze sporządzonej na zlecenie pozwanego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. wynika, iż wartość rynkowa 1m2 nieruchomości wg stanu na 9 czerwca 2017 roku wynosi 138,96 zł. Zatem wartość rynkowa całej nieruchomości wynosi 57 367607 zł (operat z załącznikami k. 65 - 89).

Pismem z 29 listopada 2017 roku pozwany powołując się na wynikającą z ww. operatu szacunkowego wypowiedział wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania ww. nieruchomości wynoszącej 142015, 38 zł i zaproponował nową wysokość tej opłaty która wynosić będzie od 1 stycznia 2018 roku 284030,76 zł; od stycznia 2019 roku 1002 529,49 zł; od 1 stycznia 2020 roku oraz w latach następnych po 1 721 028,21 zł (pismo k. 90).

Pismami z 26 stycznia oraz 26 września 2018 roku rzeczoznawca majątkowy K. M. podtrzymał określoną w sporządzonej przez siebie wycenie wartość nieruchomości (pisma k. 63 - 64). Złożone przez powódkę odwołanie od wypowiedzenia zostało oddalone orzeczeniem SKO z 30 października 2018 roku (orzeczenie z uzasadnieniem k. 54).

Ze sporządzonej na zlecenie Sądu opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości K. F. (1) wynika, iż teren nieruchomości jest płaski; dostęp do drogi publicznej jest w zależności od położenia konkretnej działki bezpośredni lub pośredni. Biegła szacowała wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami tj. porównując nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi będącymi przedmiotem obrotu rynkowego dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ceny. Biegła wzięła pod uwagę 22 transakcje zawarte w okresie grudzień 2015 – listopad 2017 z obszaru G. o przeznaczeniu przemysłowo usługowym oraz drogowo – komunikacyjnym wyłączając z analizy działki przy ul. (...) jako skupowane pod centra logistyczne usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie skrzyżowania autostrad (...). Do ostatecznej analizy porównawczej wybrano transakcje dotyczące trzech nieruchomości określonych przez biegłą jako podobne. Biegła wyciągnęła z cen transakcji ich dotyczących średnią arytmetyczną uzyskując wynik 89,20 zł/m2 oraz wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej jako gruntu niezabudowanego wg stanu na dzień 29 listopada 2017 roku 40 914 855 zł. Uzupełniając opinię na żądanie strony powodowej biegła stwierdziła, iż zarówno przepisy powszechnie obowiązujące jak i różnego rodzaju noty interpretacyjne czy też Powszechne Krajowe Zasady Wyceny nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego. Biegła szczegółowo uzasadniła metodę, jaką wyłoniła cechy i wagi podane w opinii (analiza cen ofertowych w internecie, kontakt oraz wymiana informacji z innymi biegłymi, własne doświadczenia). Wyjaśniła, dlaczego nie mogła wyliczyć trendu czasowego (w ocenie biegłej wynosił on 0) przyjęła zasadę interpolacji, dlaczego nie zastosowano ekstrapolacji (czy była rozważana ekstrapolacja) wskazując, iż pojęcia interpolacji i ekstrapolacji stosuje się przy innej metodzie tj. metodzie korygowania ceny średniej. Wyjaśniła nadto dlaczego podzieliła analizowane nieruchomości na cztery grupy oraz dlaczego nie przyjęła do porównań transakcji z ul. (...) (działki te były skupowane pod centra logistyczne usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie strategicznego węzła autostradowego; były one nieporównywalne do przedmiotu wyceny w żadnym zakresie w związku z tym nie mogły stanowić bazy porównawczej) (opinia biegłej K. F. z załącznikami k. 132 – 222; opinia uzupełniająca k. 272 – 276; wyjaśnienia k. 311 - 312)

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dokumentów które podlegały zaliczeniu w poczet materiału dowodowego na zasadzie art. 243 ² Kodeksu postępowania cywilnego. Żaden z dokumentów nie został skutecznie zakwestionowany pod względem swojej prawdziwości oraz autentyczności. Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miała opinia biegłej sądowej K. F. (1) (dwie opinie pisemne, ustne wyjaśnienia). W ocenie Sądu opinia ta jest sporządzona w sposób rzetelny; przez osobę która wykazała się znajomością tematu. Wynik opinii uwzględnia szereg przyjętych przez biegłą czynników mających wpływ na ostateczny jej wynik w szczególności takie jej położenie, uzbrojenie, przeznaczenie gospodarcze; przeznaczenie terenu w planie miejscowym. Biegła w ocenie Sądu trafnie dobrała transakcje do analizy porównawczej i precyzyjnie uzasadniła które z nich wzięła pod uwagę a które odrzuciła. Przekonująco umotywowała dobór metody oraz podejścia jakim posługiwała się przy dokonywaniu wyceny. Sąd ostatecznie podzielił wnioski płynące z opinii biegłej i nie podzielił zastrzeżeń stron co do jej treści uznając, iż stanowią one niczym nie umotywowaną polemikę z biegłą. Z tego też względu oddalono wniosek o ustosunkowanie się do wyjaśnień biegłej oraz wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego jako niecelowy, zmierzający do niepotrzebnego przedłużenia postępowania oraz generujący zbędne jego koszty.

Sąd zważył:

Żądanie podlegało częściowemu uwzględnieniu. Do aktualizacji wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa zastosowanie mają zasady określone w art. 77-81 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Zasadą jest, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty ( art. 77 ust 1 ustawy). Odmowa przyjęcia wskazanej w wypowiedzeniu nowej opłaty łączy się ze złożeniem wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie wysokości nowej opłaty. Sprzeciw od orzeczenia kolegium uruchamia postępowanie sądowe (art. 80 ustawy). Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły normy zawarte w treść art. 77 ust. 1 i ust. 3 wspomnianej ustawy oraz art. 72 ust. 3 pkt 5. Pierwszy z przepisów stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Z kolei art. 72 ust. 3 pkt 5 ustala stawkę 3% wartości nieruchomości obowiązującą w niniejszej sprawie (dla pozostałych nieruchomości).

Obowiązkiem sądu jest nie tylko stwierdzenie, czy wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej było uzasadnione , ale także - w sytuacji kiedy jest ono uzasadnione – ustalenia wysokości tej opłaty, przy czym ustalenie to ma charakter prawno kształtujący, ustalający nowy stan prawny, konstytutywny (tak uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005r., III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82 oraz wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003r. , I CK 66/02, OSNC 2004/11/177). Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc. W razie ewentualnego oddalenia powództwa związane są wysokością opłaty zaproponowaną przez pozwanego w wypowiedzeniu. Wynika to z przepisów art. 79 ust. 8 w zw. z art. 79 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie nie była kwestionowana prawidłowość wypowiedzenia ze względów formalnych. Okolicznością sporną pozostawała jedynie wartość przedmiotowej nieruchomości, oddanej w wieczyste użytkowanie powodowi a co za tym idzie wysokość opłaty rocznej. Zgodnie z art. 78 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji spoczywa na właściwym organie i jest to przepis o charakterze materialno-prawnym , który określa ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu aktualizacyjnym obejmującym również fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Z kolei na pozwanym spoczywał ciężar dowodu braku podstaw do aktualizacji. Ostatecznie obie strony zawnioskowały dowód z opinii biegłego sądowego który to dowód został przeprowadzony.

Ponieważ, w wyniku wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc (art. 80 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) Sąd - mimo powinien w każdym przypadku w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej określić wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem wyżej granic sporu.

Wyżej wspomniana zasada związania Sądu granicami żądania oznacza – uwzględniając ostateczne stanowiska stron, iż Sąd w niniejszej sprawie mógł ustalić, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona; mógł ustalić, że aktualizacja opłaty jest zasadna lecz w innej wysokości; mógł wreszcie ustalić, że aktualizacja opłaty dokonana wypowiedzeniem odpowiedniego organu jest zasadna. W dwóch ostatnich wypadkach Sąd winien samodzielnie ustalić wysokość aktualnej opłaty rocznej.

W niniejszej sprawie z opinii biegłej K. F. wynika, iż wartość rynkowa nieruchomości na moment wypowiedzenia wynosi 40 914 855 zł a zatem jest ona niższa aniżeli wartość wynikająca ze sporządzonego na zlecenie pozwanego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej. W związku z powyższym należało uznać, iż aktualizacja tej opłaty dokonana wypowiedzeniem pozwanego z 23 listopada 2017 roku jest częściowo zasadna; względnie – jak to ujęto w wyroku - jest niezasadna w części przekraczającej wysokość ustalonej na podstawie opinii sporządzonej na zlecenie Sądu w niniejszej sprawie opłaty rocznej. Biorąc pod uwagę określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady aktualizowania opłaty rocznej (art. 77 ust. 2a ustawy) należało ustalić opłatę roczną na poziomie 284 030,76 zł w roku 2018; 755 738,21 zł w roku 2019 oraz 1 227 445,65 zł w roku 2020 oraz w latach następnych. W pozostałym zakresie wniosek o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej jest niezasadna (tj. powództwo) jako niezasadne podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 100 kpc. W niniejszej sprawie wartość przedmiotu sporu wynosiła 1 579 013 zł; pozwany wygrał proces do kwoty 1227445,65 zł tj. w 77,73% a zatem przegrał ten proces w 22,27 %; analogicznie strona powodowa wygrała proces w 22,27% a przegrała w 77,73%. Biorąc pod uwagę wysokość poniesionych przez obie strony kosztów oraz stopień utrzymania się z żądaniem należało na zasadzie art. 100 kpc oraz art. 32 ust. 3 ustawy z 15 grudnia 2016 roku o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej zasądzić od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 8394,84 zł tytułem zwrotu kosztów postepowania. Nieuiszczone wydatki z kolei zamknęły się kwotą 5375,12 zł; biorąc pod uwagę ostateczny wynik procesu należało na zasadzie art. 113 ust. 1 uoksc w zw. z art. 100 kpc pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę 4178,08 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

SSO Tadeusz Trojanowski

.