Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2024 roku w Gliwicach

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko K. E.

o zapłatę

i z powództwa wzajemnego K. E.

przeciwko E. K.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej K. E. na rzecz powódki E. K.:

- kwotę 245.173,59 (dwieście czterdzieści pięć tysięcy sto siedemdziesiąt trzy i 59/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 1 marca 2022 roku do dnia zapłaty,

- odsetki ustawowe za opóźnienie liczone od kwoty 119.628,24 (sto dziewiętnaście tysięcy sześćset dwadzieścia osiem i 24/100) złotych za okres od dnia 1 marca 2022 roku do 1 sierpnia 2023 roku;

2.  umarza postępowanie co do kwoty 119.628,24 (sto dziewiętnaście tysięcy sześćset dwadzieścia osiem i 24/100) złotych;

3.  zasądza od pozwanej K. E. na rzecz powódki E. K. kwotę 10.800,00 zł (dziesięć tysięcy osiemset i 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia prawomocności wyroku;

4.  odstępuje od obciążania pozwanej K. E. kosztami sądowymi w procesie z powództwa głównego;

5.  oddala powództwo wzajemne;

6.  tytułem kosztów zastępstwa procesowego w procesie z powództwa wzajemnego zasądza od powódki wzajemnej K. E. na rzecz pozwanej wzajemnie E. K. kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia prawomocności wyroku.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 349/23

UZASADNIENIE

Powódka E. K. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej K. S. – E. kwoty 364.801,83 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 marca 2022r. Z uzasadnienia wynika, że dochodzona pozwem kwota stanowi część ceny jaką pozwana winna była uiścić na rzecz powódki na mocy umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 22 września 2021r., zmienionej następnie umową z dnia 31 stycznia 2022r.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i złożyła pozew wzajemny domagając się zasądzenia od powódki – pozwanej wzajemnie kwoty 200.000 zł tytułem obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy z dnia 21 września 2021r. Z uzasadnienia wynika, że w ocenie pozwanej – powódki wzajemnej nieruchomość dotknięta jest wadą fizyczną, uniemożliwiającą prowadzenie w niej planowanej działalności gospodarczej.

Powódka wniosła o oddalenie pozwu wzajemnego, a jednocześnie ograniczyła powództwo o kwotę 119.628,24 zł, która to kwota została przez pozwaną – powódkę wzajemną uiszczona w toku procesu.

Sąd ustalił co następuje:

Powódka – pozwana wzajemnie w budynku przy ulicy (...) w miejscowości K. prowadziła działalność gospodarczą zapewniającą całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym oraz osobom w podeszłym wieku na podstawie zezwolenia nr (...). (...) (...) z dnia 12 listopada 2013 roku. Prowadzenie tej działalności po kilku latach zakończyła i od 2017 roku budynek stał pusty.

Strony po raz pierwszy skontaktowały się w roku 2019. Pozwana – powódka wzajemna zainteresowana była zakupem nieruchomości na potrzeby prowadzenia tam całodobowego ośródka opieki. Powódka – pozwana wzajemnie udostępniła pozwanej całą dokumentację techniczną dotyczącą budynku, a także dokumentację związaną z zezwoleniem na prowadzenie w nieruchomości działalności opiekuńczej.

Ponieważ pozwana – powódka wzajemna była zainteresowana jak najwcześniejszym, rozpoczęciem działalności strony zawarły umowę najmu na mocy której powódka wynajęła nieruchomość pozwanej. W oparciu o tę umowę pozwana prowadziła w nieruchomości działalność od czerwca 2020r. do września 2021r.

W dniu 9 czerwca 2020 roku strony zawarły w formie aktu notarialnego przed notariuszem J. W. (rep. (...)) przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 27 lipca 2020 roku pozwana – powódka wzajemna wystąpiła do (...) Urzędu Wojewódzkiego w K. o wydanie zezwolenia na prowadzenie placówki zapewniającej całodobową opiekę osobą niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku. W związku ze złożonym wnioskiem została wezwana do przedłożenia aktualnego zaświadczenia organu nadzoru budowlanego potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowlanego określonego w kategorii XI załącznika do ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia (pismo (...) Urzędu Wojewódzkiego z dnia 17 sierpnia 2020 roku k. 215).

Postanowieniem nr (...) z dnia 31 sierpnia 2020 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego w M. odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowalnego przy ulicy (...) w K. (postanowienie k. 244).

Pismem z dnia 10 grudnia 2020r. (...) Urząd Wojewódzki ponownie poinformował pozwaną – powódkę wzajemną, że zgodnie ze stanowiskiem (...), jak również Wydziału Nadzoru (...) Urzędu Wojewódzkiego w K. przedłożenie aktualnego zaświadczenia organu nadzoru budowlanego potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowlanego określonego w kategorii XI załącznika do ustawy Prawo budowlane jest warunkiem koniecznym do uzyskania zezwolenia na prowadzenie placówki i w związku z nieprzedłożeniem tego zaświadczenia poinformował o pozostawianiu wniosku o zezwolenie na prowadzenie placówki opiekuńczej bez rozpoznania (k. 216v).

Pozwana – powódka wzajemna w dniu 14 stycznia 2021 roku ponownie zwróciła się do (...) o wydanie przedmiotowego zaświadczenia. Postanowieniem z 21 stycznia 2021r. nr (...) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego w M. ponownie odmówił wydania zaświadczenia potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowalnego przy ulicy (...) w K.. (postanowienie nr (...) k. 246,).

Dnia 10.03.2021 – w wyniku złożonego zażalenia na postanowienie z 21.01.2021 r. - (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał postanowienie utrzymujące w mocy zaskarżone postanowienie pierwszej instancji w całości, sugerując rozważenie czy w miejsce zaświadczenia wystarczająca nie będzie decyzja PINB w M. nr (...) z 19.09.2013 r. znak PINB. (...) (...) wraz z decyzją zatwierdzającą projekt przebudowy ze zmianą sposobu użytkowania (decyzja k. 249-250v.)

Pomimo odmownej decyzji PINB i związanych z tym trudności w załatwieniu formalności dotyczących uzyskania zezwolenia właściwych organów na prowadzenie w nieruchomości całodobowego domu opieki, w dniu 22 września 2021 roku strony zawarły w formie aktu notarialnego przed notariuszem J. W. (rep. A nr (...)) umowę sprzedaży nieruchomości rolnej, której przedmiotem była zabudowana nieruchomość położona w miejscowości K. przy ulicy (...), wpisanej do księgi wieczystej o numerze nr (...). Cena wynosiła 1 070 000,00 zł i miała zostać uiszczona w ratach. Zgodnie z umowa część ceny miała zostać uiszczona na rzecz wierzycieli powódki – pozwanej wzajemnie, celem umorzenia prowadzonych postępowań egzekucyjnych i wykreślenia ostrzeżeń o wszczęciu egzekucji oraz hipoteki z księgi wieczystej. Powódka – pozwana wzajemnie oświadczyła przy sporządzeniu aktu notarialnego, że nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ^{( 1)} kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Nadto oświadczyła, że budynek mieszkalny przeznaczony jest do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu placówki zapewniającej całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym oraz osobom w podeszłym wieku (wypis aktu notarialnego z dnia 22 września 2021 roku k. 7-17).

W dniu 31 stycznia 2022 roku strony zmieniły umowę sprzedaży nieruchomości rolnej w zakresie terminu zapłaty, ustalając, że druga rata w kwocie 700 000,00 zł będzie płatna w terminie do dnia 28 lutego 2022 roku, bez odsetek, a po tym terminie z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od 01 marca 2022 roku (wypis aktu notarialnego z dnia 31 stycznia 2022 roku k. 18-20).

Wobec utraty na skutek sprzedaży własności nieruchomości przez powódkę – pozwaną wzajemnie i na skutek związanego z tym wniosku powódki – pozwanej wzajemnie o cofnięcie przyznanego jej zezwolenia na prowadzenie placówki zapewniającej całodobową opiekę, decyzją Wojewody (...) z dnia 9 stycznia 2023r. cofnięto przyznane powódce – pozwanej wzajemnie w roku 2013 zezwolenie. (decyzja nr (...). (...) (...)z dnia 9 stycznia 2023 roku k. 120).

Pozwana – powódka wzajemna kontynuowała postępowanie w przedmiocie uzyskania zezwolenia na prowadzenie planowanej działalności. Pismem z dnia 26 czerwca 2023r. (...) Urząd Wojewódzki wyjaśnił, że przedstawiona przez nią decyzja (...) w M. z dnia nr (...) z 19 września 2013r. nie stanowi zaświadczenia organu nadzoru budowlanego potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowlanego określonego w kategorii XI załącznika do ustawy Prawo budowlane i nie jest wystarczająca do uzyskania zezwolenia na prowadzenie działalności ( (...) Urząd Wojewódzki zajął zatem odmienne stanowisko od wyrażanego przez (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w postanowieniu z 10 marca 2021r.; pismo (...) Urzędu Wojewódzkiego z dnia 26 czerwca 2023r. k. 240, postanowienie (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego k. 249).

Poza sporem jest, że pozwana – powódka wzajemne uiściła część ceny nieruchomości zgodnie z umową. Na chwilę wniesienia pozwu d zapłaty pozostawało 364.801,83 zł. W toku procesu strony prowadziły rozmowy ugodowe i zawarły ugodę w oparciu o którą pozwana – powódka wzajemna uiściła dalszą część ceny nieruchomości tj. kwotę 119.628,24 zł. Kolejne 100.000,- zł miało być wpłacone na rachunek powódki – pozwanej wzajemnie w określonym w ugodzie terminie, a powódka – pozwana wzajemnie po dokonaniu tej wpłaty zobowiązała się cofnąć powództwo w niniejszej sprawie. Do dokonania wpłaty ugodzonych 100.000 zł jednak nie doszło, a pozwana – powódka wzajemna wycofała się z realizacji ugody powołując się na brak należytego umocowania po stronie reprezentującego ją pełnomocnika (ugoda z 24 lipca 2024r. k. 97).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dokumenty oraz przesłuchanie stron na rozprawie w dniu 25 stycznia 2024r. k 141 i nast.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 535 § 1 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. W myśl art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).

Poza sporem jest w niniejszej sprawie, ze strony zwarły umowę sprzedaży, a pozwana – powódka wzajemna zobowiązała się do uiszczenia ceny, której pomimo upływu terminu wymagalności nie uiściła w całości.

W ocenie pozwanej – powódki wzajemnej sprzedana nieruchomość ma wadę polegającą na niemożności uzyskania przez pozwaną - powódkę wzajemną zezwolenia na prowadzenie w posadowionym na nieruchomości budynku planowanej działalności opiekuńczej, a to ze względu na niemożności uzyskania zaświadczenia organu nadzoru budowlanego potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowlanego określonego w kategorii XI załącznika do ustawy Prawo budowlane. Okoliczność ta skłoniła pozwaną –powódkę wzajemną do podjęcia próby skorzystania w ramach uprawnień wynikających z rękojmi z możliwości obniżenia ceny (art. 560 § 1 k.c.).

Zgodne z art. 556 ¹ § 1 k.c. wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1)nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2)nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3)nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4)została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne (art. 556 ³ k.c.).

W świetle przytoczonych wyżej regulacji wątpliwości budzi, czy formułowane przez pozwaną – powódkę wzajemna zarzuty świadczą o istnieniu wady nieruchomości. Nie jest to wada prawna w rozumieniu art. 556 ^{( 3)} k.c. albowiem nie mieści się w definicji wady prawnej sformułowanej w tym przepisie. Nie dotyczy ona stanu prawnego nieruchomości, a zaistniały problem w praktyce sprowadza się do trudności z uzyskaniem stosownego dokumentu tj. zaświadczenia o możliwości użytkowania obiektu. Trudności te nie są jednak związane ze stanem prawnym nieruchomości, ani też ze stanem fizycznym, a wynikają z odmiennej interpretacji przepisów dokonywanej przez poszczególne organy administracji. Jak wynika z przedłożonej przez pozwaną – powódkę wzajemną korespondencji ze (...) Urzędem Wojewódzkim oraz z odpisów wydawanych w toku postępowania administracyjnego decyzji i postanowień, (...) Urząd Wojewódzki stoi na stanowisku, iż jedynym dokumentem jaki może być podstawą udzielenia pozwanej zezwolenia na prowadzenie w nieruchomości placówki opiekuńczej jest zaświadczenie organu nadzoru budowlanego potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowlanego określonego w kategorii XI załącznika do ustawy Prawo budowlane. Tymczasem organy nadzoru budowlanego (Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w M. i (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego) stoją na stanowisku, że wydane tego rodzaju zaświadczenia nie jest możliwe, a to ze względu na uprzednie wydanie równoważnej z nim w skutkach decyzji PINB w M. z dnia nr (...) z 19 września 2013r. Trudności na jakie napotyka pozwana – powódka wzajemna w uzyskaniu zezwolenia na prowadzenie działalności opiekuńczej w nabytej od powódki – pozwanej wzajemnie nieruchomości nie wiążą się zatem ze stanem fizycznym lub prawnym tej nieruchomości, ale z interpretacją przepisów dokonywaną przez organy administracji.

Nawet jednak gdyby przyjąć, że niemożność uzyskania zaświadczenia organu nadzoru budowlanego stanowi wadę fizyczną nieruchomości tj. nieruchomość nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy (art. 556 ^{( 1)} § 1 pkt 3 k.c.), to podstawy do obniżenia przez pozwaną powódkę wzajemną ceny w oparciu o przepisy o rękojmi nie istnieją, a to z uwagi na treść art. 557 § 1 k.c., zgodnie z którym sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. W chwili zawierania umowy sprzedaży pozwana – powódka wzajemna dysponowała już postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru B. w M. nr (...) z dnia 31 sierpnia 2020 roku odmawiającym wydania zaświadczenia potwierdzającego możliwość użytkowania obiektu budowalnego, pismem (...) Urzędu Wojewódzkiego z dnia 10 grudnia 2020r. wyjaśniającym stanowisko tego (...), postanowieniem PINB z dnia 21 stycznia 2021 roku ponownie odmawiającym wydania zaświadczenia i postanowieniem (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 10 marca 2021r. wydanym w wyniku odwołania od postanowienia PBIN w M. z dnia 21 stycznia 2021r. Oczywistym jest, że przystępując w dniu 22 września 2021 r. do zawarcia umowy sprzedaży pozwana – powódka wzajemna miała już pełny obraz trudności jakie nastręczało będzie uzyskanie zezwolenia na prowadzenie planowanej działalności w nabywanym obiekcie.

W tych warunkach Sąd w oparciu o przepis art. 535 § 1 k.c. za uzasadnione uznał powództwo główne w zakresie w jakim obejmowało ono żądanie zapłaty nieuiszczonej dotychczas części ceny tj. kwoty 245.173,59 zł.

Orzeczenie o odsetkach od zasądzonej kwoty oraz od kwoty 119.628,24 zł uiszczonej w toku procesu oparto o przepis art. 481 § 1 i 2 k.c., przyjmując datę początkowa ich naliczania zgonie z treścią umowy na 1 marca 2022r.

Co do kwoty 119.628,24 zł, tj. części ceny uiszczonej przez pozwaną – powódkę wzajemną w toku procesu, na zasadzie art. 355 k.p.c. postępowanie umorzono wobec ograniczenia powództwa.

O kosztach procesu zasądzonych od pozwanej wzajemnie na rzecz powódki orzeczono w oparciu o przepis art. 98 k.p.c. Zasądzona kwota obejmuje koszty zastępstwa procesowego z powództwa głównego.

Na zasadzie art. 102 k.p.c. Sąd odstąpił od obciążania pozwanej – powódki wzajemnej nieuiszczonymi kosztami sądowymi w sprawie z powództwa głównego.

Nie znajdując podstaw do skorzystania przez pozwaną – powódkę wzajemną z uprawnień z tytułu rękojmi podlegających na zadaniu obniżenia ceny, Sąd oddalił powództwo wzajemne. O kosztach postępowania z powództwa wzajemnego orzeczono w oparciu o przepis art. 98 k.p.c. zasądzając od pozwanej – powódki wzajemnej na rzecz powódki – pozwanej wzajemnie koszty zastępstwa procesowego.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk