Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Andrzej Kieć
Protokolant:	protokolant sądowy Marta Lonska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 grudnia 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w Z.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej numer (...) z dnia 13 października 2023 roku;

2.  uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej numer (...) z dnia 13 października 2023 roku;

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

SSO Andrzej Kieć

Sygn. akt I C 193/24

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wniosła o uchylenie uchwał pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości (...) przy ulicy (...) w Z. nr (...) oraz (...) oraz obciążenie pozwanej kosztami postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, iż uchwały te są sprzeczne z prawem oraz naruszają interesy powódki. Odnośnie uchwały nr (...)podniesiono, iż odwołuje się do załącznika w postaci regulaminu, który w ocenie powódki nie istnieje (nie istniał na moment podejmowania) a zatem jej treść nie jest do końca ustalona. Z tego względu jako odsyłająca do dokumentu o nieustalonej treści jest sprzeczna z prawem. Sprzeczność z prawem tej uchwały polega również na tym, iż reguluje swoim zakresem okres sprzed jej podjęcia, co z oczywistych względów jest niedopuszczalne albowiem regulowanie sposobu ponoszenia ciężarów utrzymania nieruchomości wspólnej jest zastrzeżone do aktualnych członków wspólnoty i nie może być zmieniana wstecz; prowadziłoby to do możliwości obciążania tymi kosztami byłych członków wspólnoty, którzy nie mogliby tej uchwały zaskarżyć z powodu braku legitymacji czynnej. Uchwała ta wprowadzała odstępstwo od zasady ustawowej ponoszenia kosztów mediów w sposób proporcjonalny do posiadanych udziałów; pozwana nie wykazała wyjątkowych okoliczności mających do odstępstwo uzasadniać. Odnośnie uchwały (...) wskazano, iż na jej mocy jeden współwłaściciel przejął możliwość korzystania z powierzchni dachu bez jakiegokolwiek wynagrodzenia. Tym samym dochodzi do nieproporcjonalnego obciążenia pozostałych współwłaścicieli kosztów utrzymania dachu przy faktycznym pozbawieniu ich prawa do korzystania z niego podczas gdy pożytki z instalacji fotowoltaicznej przypadałyby tylko jednemu z członków wspólnoty. Dach winien być udostępniony do korzystania odpłatnie; na takich samych zasadach jakby był wynajęty podmiotowi spoza wspólnoty.

Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powódki kosztami postępowania. W uzasadnieniu podniósł zarzut wniesienia powództwa po upływie ustawowego 6 tygodniowego terminu do jego wniesienia. Dalej podniesiono, iż niedopełnienie obowiązku powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność podejmowanych uchwał a nadto nie ma wpływu na ich treść. Uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów z wykorzystaniem systemu informatycznego. Powódka jako członek wspólnoty wiedziała o zamiarze przegłosowania uchwał i miała możliwość oddania głosu (głosów). Głosowanie nad uchwałami odbyło się rzeczywiście a jego wyniki są prawdziwe.

Sąd ustalił:

Powodowa spółka jest właścicielem sześciu samodzielnych lokali użytkowych stanowiących odrębne nieruchomości w budynku pozwanej wspólnoty od dnia 24 sierpnia 2023 roku na mocy umowy sprzedaży (akt notarialny k. 10 - 25)

Dnia 13 października 2023 roku pozwany poinformował o poddaniu pod głosowanie szeregu uchwał w tym zaskarżonych uchwał nr (...) oraz (...). Następnie 19 października poinformowano o podjęciu tych uchwał. Za uchwałą nr (...) miało oddać głos właściciele reprezentujący 77,7025% udziałów zaś za uchwałą (...) właściciele skupiający 55,5105 % udziałów. Na mocy uchwały (...) wspólnota przyjęła jako obowiązujący regulamin rozliczania mediów stanowiący załącznik do uchwały postanawiając, iż będzie on obowiązywać „od 2022 roku”. Z kolei w myśl uchwały (...) pozwana wyraziła zgodę na zajęcie części dachu na montaż paneli fotowoltaicznych przez firmę (...) przy czym koszt montażu i zakupu paneli firma (...) pokryje z własnych środków (e – maile k. 6 – 7; teksty uchwał k. 8 – 9; załączniki do uchwał k. 53 - 54)

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono w pierwszej kolejności na podstawie dokumentów, których prawdziwość oraz autentyczność nie została w sposób skuteczny zakwestionowana przez żadną ze stron. Podlegały one z urzędu zaliczeniu w poczet materiału dowodowego na zasadzie art. 243 ² kpc.

Sąd zważył:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż niezasadny okazał się zarzut wniesienia pozwu po terminie. Powodowa spółka o podjęciu uchwał dowiedziała się 19 października 2023 roku; 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwał upływał w dniu 30 listopada 2023 roku. W tym też dniu został złożony pozew poprzez złożenie go w placówce pocztowej operatora publicznego zgodnie z art. 165 par. 2 kpc (data nadania k. 26). Okoliczność, iż pozew złożono w sądzie rzeczowo niewłaściwym jest bezprzedmiotowa; zważyć należy, iż pozew został prawidłowo opłacony w ustawowym terminie a zatem wywołuje skutki w chwili jego pierwotnego wniesienia (art. 130 par. 3 kpc).

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż strona powodowa inicjując postępowanie, w ramach którego kwestionuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wnosząc z tego powodu o uchylenie uchwał na podstawie art. 25 u.w.l., winna swoje stanowisko w zakresie wadliwości tychże uchwał wykazać. Ustawa nie zawiera w tym przedmiocie zasady odwróconego ciężaru dowodu, która obligowałaby pozwaną do wykazywania prawidłowości podjętych uchwał. W powyższym zakresie obowiązują ogólne reguły art. 6 k.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 lutego 2018 roku VI ACa 1593/16). Powodowie zaskarżając uchwałę winni pod ich adresem skierować konkretne zarzuty (opisać konkretne działania lub zaniechania, wskazać konkretne zapisy) z których wynikałaby sprzeczność z jakimkolwiek przepisem prawa powszechnie obowiązującym, ewentualnie sprzeczność z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną bądź z interesem powoda przy czym winna być wskazana konkretna zasada prawidłowego zarządu bądź też opisany konkretny interes.

Wskazać należy, iż sprzeczność uchwały właścicieli lokali z przepisami prawa może mieć zarówno materialny, jak i formalny charakter. W pierwszym przypadku treść uchwały narusza przepisy prawa, w drugim zaś – sposób jej podjęcia. W tym drugim przypadku należy przyjąć dodatkowe zastrzeżenie, niewynikające wszakże wprost z komentowanego przepisu, a mianowicie nieprawidłowości o charakterze proceduralnym mogą prowadzić do uchylenia uchwały, o ile miały one lub mogły wywrzeć wpływ na treść uchwały. Pogląd ten cieszy się powszechną aprobatą w orzecznictwie (por. wyr. SN z 16.10.2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, Nr 3, poz. 40; wyr. SN z 5.10.2011 r., IV CSK 664/10, Legalis; wyr. SN z 8.7.2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, Nr 7–8, poz. 132; wyr. SN z 11.12007 r., II CSK 370/06, MoP 2007, Nr 4, s. 173; wyr. SA w Krakowie z 5.11.2015 r., I ACa 1004/15, Legalis; wyr. SA w Krakowie z 24.5.2018 r., I ACa 1425/17, Legalis; wyr. SA w Krakowie z 14.10.2019 r., I ACa 820/18, Legalis; wyr. SA w Szczecinie z 1.3.2019 r., I ACa 593/18, Legalis).

W niniejszej sprawie Sąd podzielił argumentację strony powodowej, iż zaskarżone uchwały są sprzeczne z prawem i naruszają interes powoda Odnośnie uchwały (...) należy zwrócić uwagę, iż jej integralną częścią (załącznikiem) miał stanowić regulamin rozliczania mediów. Jeżeli chodzi o tą uchwałę to w aktach sprawy znajduje się jedynie tekst uchwały oraz załącznik w postaci listy głosujących. Brak natomiast załącznika w postaci regulaminu. Nie został on dołączony do pozwu; nie został dołączony do odpowiedzi na pozew; wreszcie nie został dołączony na żądanie Sądu. Na rozprawie w dniu 17 grudnia 2024 roku strona pozwana usiłowała usprawiedliwić niewykonanie zobowiązania Sądu powołując się na nieporozumienia na linii strona – pełnomocnik oraz kłopoty z dostępem do portalu informacyjnego. W ocenie Sądu usprawiedliwienia te nie były przekonujące. Termin na jego wykonanie był adekwatny; wywiązanie się ze zobowiązanie nie powinno stanowić problemu. Stronę pozwaną jako twierdzącą, iż w tym zakresie uchwała jest zgodna z prawem obciążał ciężar dowodu wykazania jej treści. Strona pozwana tego ciężaru nie udźwignęła. Należało zatem uznać, iż członkom wspólnoty przedstawiono do przegłosowania niepełny tekst projektu uchwały; regulamin mający stanowić załącznik do uchwały w chwili przedstawiania projektu oraz podejmowania uchwały nie istniał. W ocenie Sądu jest to nieprawidłowość o charakterze proceduralnym która miała wpływ na wynik głosowania albowiem treść tego załącznika była kluczową częścią tej uchwały. Wspólnota podjęła uchwałę nie mając pełnej wiedzy nad czym głosuje. Podzielić nadto należało argumenty powódki o sprzeczności z prawem retroaktywności uchwały. Sąd podziela argumentację o bezprawnej możliwości obciążania kosztami mediów byłych członków nie mogących tej uchwały zaskarżyć. Z tego punktu widzenia uchwała ta jest także sprzeczna nie tylko z prawem ale również z interesami powodowej spółki. Ponieważ regulaminu faktycznie do projektu uchwały nie dołączono bezprzedmiotowe jest roztrząsanie jego treści na podstawie twierdzeń z pozwu.

Podzielić również należało argumentację o niezgodności z prawem, sprzeczności z interesami pozostałych właścicieli lokali drugiej z zaskarżonych uchwał – uchwały nr (...). Istotnie na mocy jej postanowień jeden z członków wspólnoty przejął możliwość korzystania z powierzchni dachu wyłącznie dla swoich korzyści w sposób nieodpłatny (pomijając koszty materiałów oraz robocizny). Podmiot wymieniony w uchwale faktycznie zawłaszczył dla siebie część nieruchomości wspólnej. Część nieruchomości wspólnej w postaci dachu nie mogłaby przynosić korzyści dla pozostałych członków wspólnoty, nie mogliby oni z dachu korzystać podczas gdy z uwagi na brak zmiany wysokości udziałów jednocześnie musieliby ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w tym zakresie. W ocenie Sądu stan taki jest sprzeczny z ogólną zasadą wymienioną w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali w myśl którego pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Wprawdzie zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy mającej zastosowanie w niniejszej wspólnocie uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jednakże stosowna uchwała nie została podjęta a pozwana wspólnota nie wykazała, że takie szczególne okoliczności zachodzą. To na pozwanej wspólnocie w tym zakresie spoczywa ciężar dowodu (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 5 marca 2015 r.; I ACa 1267/14). W ocenie Sadu doszło na skutek podjęcia uchwały (...) doszło metodą faktów dokonanych do zwiększenia obciążeń pozostałych członków wspólnoty polegających na obciążeniu ich kosztami utrzymania dachu z którego faktycznie nie mają możliwości korzystać. Z powyższych względów należało uznać, iż omawiana uchwała jest zarówno sprzeczna z prawem jak i interesami pozostałych członków wspólnoty.

Powyższe okoliczności uzasadniały uwzględnienie powództwa w całości na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 kpc zgodnie z ogólną zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty procesu składają się opłata od pozwu 200 zł , opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego 17 złotych; koszty zastępstwa procesowego zgodnie z par. 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z par. 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie 360 zł; łącznie 577 zł. O odsetkach od kosztów procesu orzeczono z urzędu na zasadzie art. 98 par. 1 ¹ kpc.

SSO Andrzej Kieć