Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Katarzyna Sznajder
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Julia Piątek

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 października 2024 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa J. T.

przeciwko (...) z siedzibą w K.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 78.020,50 (siedemdziesiąt osiem tysięcy dwadzieścia 50/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 maja 2022 roku;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.901,50 (trzy tysiące dziewięćset jeden 50/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od daty uprawomocnienia się wyroku tytułem zwrotu kosztów procesu;

1.  znosi pomiędzy stronami koszty zastępstwa procesowego.

SSO Katarzyna Sznajder

Sygn. akt C 173/23

UZASADNIENIE

Powód J. T. w wniósł o zasądzenie od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. kwoty 156.041 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 maja 2022 roku oraz zasądzenie kosztów procesu .

Na uzasadnienie żądania podał , że dochodzona pozwem kwota stanowi kary umowne naliczone zgodnie z umową za 322 dni opóźnienia w wydaniu lokalu oraz zawarciu umowy przenoszącej jego własności.

Pozwana wniosła o oddalenia powództwa i zasądzenie kosztów procesu, ewentualnie miarkowanie kary umowne o 90 % , podnosząc że pozwana zawarła z powodem umowę przenosząca własność 5 stycznia 2023 roku a do wydania lokalu doszło w dniu 31 maja 2022 roku co , jak przyznała, stanowiło opóźnienie w stosunku do daty wskazanej w umowie – 31 lipiec 2021 rok. Wskazała jednak, że opóźnienie w realizacji umowy spowodowane było opieszałością projektanta , któremu zleciła wykonanie projektu, opieszałością pracowników administracji publicznej oraz siła wyższą i pandemią COVID, a takaż dodatkowymi ( nieprzewidzianymi wcześniej ) obowiązkami wynikającymi z konieczności wybudowania chodnika .

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 5 lutego 2021 roku strony zawarły umowę deweloperską oraz przedwstępną umowę sprzedaży. Przedmiotem umowy było wybudowanie przez pozwaną budynku mieszkalnego obejmującego 38 lokali mieszkalnych, a następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i przeniesienie własności lokalu na powoda. Cena lokalu wynosiła 286.783 zł i miała być płatna w sześciu transzach w zależności od etapu prac. Zgodnie z umową wydanie lokalu i zawarcie umowy przenoszącej własność miało nastąpić najpóźniej do dnia 31 lipca 2021 roku. ( §8 ust 3 i §11 ust 1 umowy ). Strony ponadto w umowie przewidziały kary umowne w wysokości 0,1 % za każdy dzień opóźnienia osobno za opóźnienie w wydaniu lokalu i osobno za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności zawarciu umowy( §12ust.1 umowy). W umowie wskazane były również warunki do spełnienia jakich musi dojść aby można dokonać wydania lokalu oraz przeniesieni własności ( do tego ostatniego konieczne było wcześniejsze wydanie lokalu).

( umowa k- 15, okoliczności bezsporne).

Lokal został powodowi wydany na podstawie wstępnego protokołu odbioru lokalu w dniu 31 maja 2022 roku , natomiast do podpisania umowy przenoszącej własność doszło w dniu 5 stycznia 2023 roku. Pozwem objęty jest okres opóźnienia zarówno w wydaniu lokalu jaki zawarciu umowy przenoszącej własność , który do 18 maja 2022 roku wynosił 322 dni.

( okoliczności bezsporne).

Pozwana w sierpniu 2017 roku otrzymała decyzje zatwierdzająca projekt budowy i pozwolenie na budowę trzech budynków mieszkaniowych wraz z garażami podziemnymi , parkingami nadziemnymi, instalacjami wewnętrznymi oraz towarzyszącą infrastrukturą przy ul (...) w G.. W trakcie realizacji inwestycji , w listopadzie 2019 roku ówczesny prezes Zarządu poznanej spółki zorientował się, że pozwolenie na budowę obliguje ich do wykonania sieci kanalizacyjne i drogi dojazdowej w zakresie których nie ma dokumentacji projektowej. Zlecono wykonanie odpowiedziach projektów przy czym , przez kilka miesięcy nikt ze strony spółki nie interesował się czy i w jakim zakresie dokumentacja projektowa jest przygotowywana i na jakim etapie jest postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń. Stosowne projekty wykonano dopiero w pod koniec 2020 roku i w grudniu 2020 roku złożono wniosek o zatwierdzenie projektów i pozwoleniu na budowę. Pismem z dnia 18 stycznia 2021 roku inwestor został wezwany do uzupełnienia wniosku w terminie 60 dni . Następnie inwestor przez okres blisko 10 miesięcy aż do października 2021 roku uzupełniał częściowo wniosek. Ostatecznie kompletny wniosek został złożony w dniu 14 października 2021 roku i 22 października 2021 roku wdano decyzję zatwierdzającą projekt budowalny wraz z pozwoleniem na budowę drogi dojazdowej wraz z odwodnieniem i przystąpiono do budowy. Pozwolenie na użytkowanie drogi pozwana otrzymała w dniu 16 listopada 2022 roku . W dniu 9 czerwca 2021 roku pozwana otrzymała zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenia na budowę sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej dla budynków mieszkalnych na podstawie wniosku złożonego w dniu 5 marca 2021 roku , który również miał braki , uzupełnione kompletnie dopiero 2 czerwca 2021 roku. W lutym 2021 roku, kiedy powód zawierał umowę był zapewniony przez pozwaną, że ustalony w umowie termin jest realny i nie informowano go o opóźnieniach. W miedzy czasie powód w Wydziale Architektury dowiedział się , że sytuacja z zakończeniem prac jest niepewna i próbował kontaktować się z pozwaną . Proponowano powodowi zawarcie aneksu , którym miał być wydłużony termin wydania lokalu i podpisania umowy na co powód się nie zgodził. Pozwana kolejnymi pismami informowała sowich klinów o kolejnych przesunięciach terminu zakończenia inwestycji.

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach spray a oraz zeznań świadków M. C. k- 233, A. O. k- 235, M. S. k- 236, A. S. k- 237, J. K. k- 347 oraz powoda J. T. k- 347. Ustaleń w zakresie stanu faktycznego przyjętego za podstawę przeprowadzonych rozważań sąd dokonał kierując się dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c. Wykorzystane przez sąd dokumenty nie były na żadnym etapie przedmiotem kwestionowania i mogły stanowić podstawę do dokonywania ustaleń w oparciu o ich treść. Sąd dał wiarę zeznającym świadkom oraz powodowi, zwłaszcza, że szereg istotnych faktów wynika z dokumentów i w zasadzie jest miedzy stronami bezsporny. W szczególności zeznania świadka M. C. znajdują potwierdzenie w dokumentacji złożonej przez pozwaną, a to w zakresie przyczyn dla których wydłużył się czas oczekiwania na pozwolenia. Pozostali świadkowie opisując proces realizacji inwestycji , nie byli precyzyjni zarówno jeśli chodzi o daty poszczególnych etapów jak i przyczyny ich opóźnienia , ogólnie wskazywali na problemy z dokumentacją projektową, pandemią i brakiem możliwości bezpośredniego kontaktu w urzędnikami w sprawie omówienia braków wniosku.

Sąd zważył co następuję:

Bezspornym było, że ustalony w umowie termin wydania lokalu jak również termin zawarcia umowy przenoszącej własność nie został dotrzymany ( 31 lipiec 2021 rok) , bezspornym było , że do wydania lokalu doszło w dniu 31 maja 2022 roku , natomiast do podpisania umowy przenoszącej własność w dniu 5 stycznia 2023 roku. Powód domagał się zasądzenia kary umownej za 322 dni to jest do 18 maja 2022 roku. Z umowy jednoznacznie wynikało ,że w przypadku opóźnienia w wydaniu lokalu naliczone będą kary umowne w wysokości 0,1% dziennie , licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę, a także kary umowne wysokości 0,1% dziennie , licząc od kwot wpłaconych przez nabywcę za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność. Podkreślić należy, że umowa przygotowana była w całości przez pozwaną – profesjonalny podmiot .

Pozwana podniosła, że opóźnienie nie było przez nią zawinione i wniosła o miarkowanie kary umownej o 90%.

Zgodnie z treścią art. 483 §1 k.c. w zw. z art. 484 można zastrzec w umowie , że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniędzy- kary umownej, i kara ta należy się wierzycielowi bez względu na wysokość poniesionej szkody. Dłużnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania uzasadniającego naliczenie kary umownej są okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (por. W.Czachórski "Zobowiązania", 2008 r., s.343; (red.) E.Bieniek "Kodeks cywilny. Komentarz", Tom I, 2007, s.626), gdyż co do zasady zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika z art. 471 k.c., gdy od przewidzianego tym przepisem odszkodowania kara umowna różni się tylko tym, że przysługuje ona niezależnie od poniesionej szkody. Opisana zasada doznaje jednak wyjątków opartych na zasadzie swobody umów z art. 353 ¹ k.c. Na podstawie normy art. 473 § 1 k.c. za dopuszczalne uznaje się w doktrynie i judykaturze zastrzeżenie w umowie uprawnienia wierzyciela do żądania kary w wypadku, gdy przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika są okoliczności przez niego niezawinione. Ze swobody woli stron umowy wynika zatem, że dłużnik może przyjąć na siebie odpowiedzialność gwarancyjną na zasadzie ryzyka lub nawet za przypadek (J.Jastrzębski "Odsetki za opóźnienie, a kara umowna" Palestra 2004/7-8, s. 54). Rozwiązania takie nie są de facto "karą umowną" z art. 483 k.c., lecz wskazana norma może być do nich stosowana i dopuszczalne jest ich ocenianie na gruncie tego przepisu, co w praktyce obrotu gospodarczego skutkuje nazywaniem tych zastrzeżeń gwarancyjnych również "karą umowną" (J.Dąbrowa (w) "System prawa cywilnego", Tom III, cz.1, s.829; red. E.Gniewek "Kodeks cywilny. Komentarz", 2006, s. 826; red. A.Kidyba "Kodeks cywilny.Komentarz. Zobowiązania. Część ogólna", Tom III, 2010, s. 655).Ocena charakteru postanowień umownych z § 12 umowy stron prowadzi do wniosku , że pozwana jako profesjonalista w obrocie gospodarczym - zmodyfikowała zasadę z art. 483 k.c. na podstawie art. 473 § 1 k.c. przyjmując dobrowolnie i świadomie na siebie zobowiązanie z § 12 umowy, z wszystkimi konsekwencjami z art. 483 i 484 k.c. Bezprzedmiotowa, zatem była dla oceny zasadności wierzytelności z tytułu kar umownych dochodzonych od pozwanej w związku z opóźnieniem w realizacji inwestycji czy przyczyną opóźnień były okoliczności niezawinione przez pozwaną.

Gdyby jednak uznać, że użyte w umowie określenie” opóźnienie” było jedynie błędem redakcyjnym, a tak w rzeczywistości intencją i wolą stron było zastosowanie wprost przepisów dotyczących kar umownych , podkreślić należy że zgodnie z art. 483 § 1 k.c. kara przysługuje w razie zwłoki dłużnika, stanowiącej kwalifikowane opóźnienie, zawinione bezpośrednio przez dłużnika, bądź osoby którymi posługiwał się przy wykonaniu zobowiązania, również powstałe z innych przyczyn jak te, za które ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1980 r., II CR 47/97, z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 299/12). Z ustalonego stanu faktycznego wynika ,że pozwana dopiero pod koniec 2019 roku ”zorientowała się „,że do prawidłowego zakończenia inwestycji koniecznym jest wykonanie dodatkowych prac od początku objętych pozwoleniem na budowę w zakresie których nie tylko nie ma stosownych zezwoleń ale również projektu. Czas w którym pozwana zgromadziła dokumentację oraz uzyskała zezwolenia znacznie opóźnił realizacje inwestycji. Tłumaczenie pozwanej , że przez okres kilku miesięcy czekała na projekt a następnie przez kolejne 10 miesięcy starała się o stosowne zezwolenie w Urzędzie nie zwalnia jej od odpowiedzialności. Wniosek złożony został grudniu 2020 roku, i prze kolejne 10 miesięcy trwała procedura związana z uzupełnianiem wniosku prze pozwaną. Dopiero po uzyskaniu decyzji w październiku 2021 roku pozwana mogła przystąpić do dalszych prac , które zakończyły się jesienią 2022 roku. Wskazywana przez pozwaną opieszałość projektanta nie zwalnia pozwanej z odpowiedzialności, nie wykazano także opieszałości pracowników administracji . Przyczyna tak znacznego opóźnienia w realizacji inwestycji był brak należycie przygotowanej dokumentacji projektowej i brak zezwoleń już na etapie przystąpienia do jej realizacji. Tłumaczenie pozwanej ,że dopiero w grudniu 2019 roku „ zorientowała” się że nie ma stosownych dokumentów umożlwiających kontunuowanie inwestycji nie zwołania jej od odpowiedzialności. Nie miał znaczenia dla terminu naliczonych kar umownych tj. do 18 maja 2022 roku fakt konieczności wybudowania chodnika przy drodze dojazdowej. Oznacza to, że żądanie zasądzenia kary umownych jest co do zasady uzasadnione.

Sąd uwzględnił natomiast wniosek pozwanej o dokonanie miarkowania kary umownej zgodnie z art. 484§2 k.c., przy czym karę tę obniżył o 50 % . Jak przyjmuje się w orzecznictwie i literaturze miarkowanie kary umownej jest przejawem prawa sądu do ingerencji w stosunki umowne kontrahentów jako równorzędnych podmiotów. Przyjmuje się, że oceniając wysokość kary umownej w związku z podniesieniem zarzutu jej miarkowania, z uwagi na jej rażące wygórowanie, należy brać pod uwagę szereg wypracowanych w orzecznictwie Sądu Najwyższego kryteriów, w tym istnienie szkody oraz jej rozmiar. Względy aksjologiczne przemawiają, bowiem za tym, że zastrzeżenie kary nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela, a przewidziane w art. 484 § 2 k.c. miarkowanie kary umownej ma przeciwdziałać dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary umownej, a godnym ochrony interesem wierzyciela. Możliwość dochodzenia kary umownej nie jest wprawdzie uzależniona od wystąpienia szkody związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania, jednakże ocena zaistniałej z tego powodu szkody może mieć wpływ na ograniczenie wysokości dochodzonej kary umownej. Celem miarkowania kary umownej jest unikanie dysproporcji między wysokością zastrzeżonej kary umownej a godnym ochrony interesem wierzyciela. Katalog okoliczności mogących uzasadniać miarkowanie kary umownej ma otwarty charakter - zalicza się do nich nie tylko relację między wysokością należnej kary a szkodą albo odszkodowaniem należnym wierzycielowi na zasadach ogólnych, lecz także relację między wysokością należnej kary umownej a wartością przedmiotu umowy bądź wysokością należnego wynagrodzenia umownego; uwzględnieniu podlega ponadto charakter naruszonych postanowień umownych, długotrwałość i dolegliwość ich naruszenia oraz ewentualna korzyść czerpana przez dłużnika z tytułu naruszenia zobowiązania. Jeśli chodzi o rażące wygórowanie kary umownej to ocena tej przesłanki może uwzględniać szereg okoliczności, w tym: stosunek między wysokością kary umownej a wartością zobowiązania, które dłużnik wykonał z opóźnieniem; stosunek kary umownej do odszkodowania, które należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych; stosunek wysokości zastrzeżonej kary umownej do wysokości szkody doznanej przez wierzyciela. Istotny może być też zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych, waga naruszonych postanowień kontraktowych, zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych, zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary w określonej wysokości, sposób jej ukształtowania, okoliczności, w jakich doszło do sytuacji uzasadniającej naliczenie kary, stopień winy, charakter negatywnych skutków dla drugiej strony itp. Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd obniżył należną powodowi kare o 50 %. Jak wynika z treści umowy karę zastrzeżono w zakresie dwóch świadczeń niepieniężnych jakim było wydanie lokalu oraz zawarcie umowy przenoszącej własność . Obie te czynności miały się odbyć najpóźniej do 31 lipca 2021 roku i jak wynika z zeznań powoda i świadków obie te czynności miały się odbyć w założeniu w jednym czasie. Taki sposób zastrzeżenia kary nie jest prawnie niedopuszczalny- dotyczył dwóch różnych obowiązków, jednak w rzeczywistości doprowadził do sytuacji , w której kara dotyczyła nienależytego wykonania zobowiązania spowodowanego tymi samymi okolicznościami. Pozwana została jakby dwukrotnie ukarana za te same zaniedbania. Ponadto wysokość żądanej kary -156.041 zł jest niewspółmiernie wygórowana do wartości przedmiotu umowy – 286.783 zł. Nie bez znaczenia dla zasadności jej miarkowania jest również zawarty w umowie sposób jej naliczania. Choć jest ona tak ukształtowana, że sposób wyliczenia nie wymaga szczególnych umiejętności, wystarczy prosty rachunek arytmetyczny , to jednak nie ma określonego górnego pułapu, a to z kolei mogłoby doprowadzić do sytuacji, że jej wysokość byłaby równa a nawet wyższa niż wartość umowy. Niewątpliwe na dzień orzekania umowa została w całości wykonana, lokal został wydany i zawarta została umowa przenosząca własność, a powód nie wskazywał aby poniósł z powodu opóźnień szkodę , nie licząc oczywiście krzywdy w znaczeniu moralnym. Wprawdzie ciężar wykazania braku szkody spoczywa na pozwanej czemu nie sprostała, jednak nie może umknąć sądowi ,że powód jedynie bardzo ogólnie zeznawał na temat tego czy i jaką szkodę poniósł. Nie bez znaczenia dla oceny wysokość kary jest również zachowanie pozwanej. Wprawdzie zawierając umowę z powodem powinna była zdawać sobie sprawę z nierealnych terminów wskazanych umowie, to jednak już od kwietnia 2021 roku informowała klientów o opóźnieniu i proponowała zawarcie aneksu do umowy. Postępowanie w zakresie uzyskania stosownych pozwoleń nie było spowodowane opieszałością urzędników, ale niewątpliwe był to okres wzmożonej pandemii z powodu COVIDU , co jest informacją powszechnie znaną. Z pewnością brak możliwości bezpośredniego kontakt z Urzędnikami celem ewentualnego wyjaśnienia kolejnych braków wniosku, a także choroby ,w tym również A. S., czy ograniczonej obsady urzędników , o czym zeznawał M. C. w pewnym zakresie mogły stanowić utrudnienie w realizacji inwestycji. Opisane okoliczności uzasadniają zmniejszenie żądanej kary umownej o 50 %.

O kosztach orzeczono na mocy art. 100 k.p.c.

Katarzyna Sznajder

.