Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 listopada 2021 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Wojciech Hajduk
Protokolant:	Aleksandra Strumiłowska

po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2021 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa J. O.

przeciwko A. W., J. W.

o zapłatę

1.  uchyla nakaz zapłaty Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 22 października 2019 roku, I Nc 284/19 i powództwo oddala,

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanych kwotę 9.150 (dziewięć tysięcy sto pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania.

SSO Wojciech Hajduk

IC 171/20 UZASADNIENIE

Powód J. O. domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych A. W. i J. W. w postepowaniu nakazowym kwoty 100.000zł z graniczeniem odpowiedzialności do przysługującego dłużnikom rzeczowym prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i własności budynku, objętej KW nr (...). położonej w G. przy ulicy (...). Uzasadnił, że udzielił 15.03.2018 (...) sp. z o.o. pożyczki na kwotę 3.350.000zł. Dla zabezpieczenia wierzytelności powoda do kwoty 500.000zł pozwani ustanowili hipotekę umowną na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa, składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym (...) o obszarze 0,0310 ha. położonej w G., objętej księgą wieczystą nr (...). a nadto na prawie własności posadowionego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, budynku ośrodka zdrowia, dwukondygnacyjnego, murowanego, o powierzchni użytkowej 477,00 m. Zabezpieczenie wierzytelności powoda, zgodnie z brzmieniem aktu notarialnego, obejmuje kwotę udzielonej pożyczki, jak również związane z tą wierzytelnością: roszczenia o zapłatę odsetek kapitałowych i z tytułu opóźnienia, koszty oraz pozostałe roszczenia o świadczenia uboczne wynikające z umowy

Pomimo wezwania do częściowego zwrotu pożyczki pozwani nie spłacili zadłużenia.

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 22.10.2019 INc

284/19 uwzględniono żądanie.

W zarzutach od nakazu pozwani podnieśli, że oświadczenie o ustanowieniu hipoteki było nieważne na skutek błędu, co uzasadnia oddalenie powództwa. W dniu 12.02.2018r. zawarli w formie aktu notarialnego Rep. (...) (...) ze spółką (...) Sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej o nr (...) położonej w G. przy ul. (...) objętej księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Gliwicach nr (...) wraz z prawem własności posadowionego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębną własność budynku za cenę w kwocie 1.700.000,00 zł. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 14 marca 2019r. (...) Sp. z o.o. zobowiązała się, iż w terminie do dnia 19 marca 2018r. zapłaci powodom zadatek w kwocie 140.000,00zł. W tym samym akcie notarialnym złożyli oświadczenie woli, w którym wyrazili zgodę na obciążenie nieruchomości objętej KW nr (...) hipoteką względnie hipotekami, celem zabezpieczenia spłaty cudzej wierzytelności, pod warunkiem że nie uczyni to ich dłużnikami osobistymi wierzyciela — tym samym wyrazili zgodę na stanie się dłużnikami rzeczowymi i udzielili pełnomocnictwa (...) Sp. z o.o. i upoważnili ją min. do zawierania umów (lub składania oświadczeń) o ustanowienie dowolnej hipoteki lub hipotek na nieruchomości objętej KW nr (...) celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności przysługujących J. O. wynikających z zawartej z J. O., a (...) Sp. z o.o. umowy pożyczki, na warunkach wedle swobodnego uznania pełnomocnika. (...) Sp. z o.o. nie wywiązała się ze swoich zobowiązań wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży. (...) Sp. z o.o. nie uiściła na rzecz powodów zadatku, ani też nie przystąpiła do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Pomimo tego w dziale W księgi wieczystej KW nr (...) wpisana została hipoteka w kwocie 4.500.000, zł na rzecz J. O.. Oświadczenie woli o wyrażeniu zgody na stanie się dłużnikami rzeczowymi oraz udzieleniu pełnomocnictwa (...) Sp. z o.o. nie zostałoby przez nich złożone gdyby nie fakt zawarcia w tym samym czasie przedwstępnej umowy sprzedaży. W dniu 21 sierpnia 2019r. przesłali spółce oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wypływem błędu. W dniu 23.09.2019 złożyli w tut. Sądzie pozew o stwierdzenie nieważności oświadczenia woli sygn. IC 511/19.

SĄD USTALIŁ

W dniu 12.03.2018r. pozwani A. W. i J. W. zawarli w formie aktu notarialnego Rep. (...) (...) ze spółką (...) Sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej o nr (...) położonej w G. przy ul. (...) objętej księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Gliwicach nr (...) wraz z prawem własności posadowionego na tej nieruchomości, stanowiącego odrębną własność budynku za cenę w kwocie 1.700.000,00zł. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do dnia 14 marca 2019r. (...) sp. z o.o. zobowiązała się zapłacić pozwanym w terminie do dnia 19 marca 2018r. zadatek w kwocie 140.000,00 zł. Pozwani złożyli oświadczenie woli w formie aktu notarialnego, w którym wyrazili zgodę na obciążenie ich nieruchomości objętej KW nr (...) hipoteką względnie hipotekami, celem zabezpieczenia spłaty cudzej wierzytelności, pod warunkiem że nie uczyni to ich dłużnikami osobistymi wierzyciela. Tym samym wyrazili zgodę na stanie się dłużnikami rzeczowymi oraz udzielili pełnomocnictwa (...) Sp. z o.o. i upoważnili ją do:

-zawierania umów (lub składania oświadczeń) o ustanowienie dowolnej hipoteki lub hipotek na nieruchomości objętej KW nr (...) celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności przysługujących J. O. wynikających z zawartej z J. O., a (...) Sp. z o.o. umowy pożyczki, na warunkach wedle swobodnego uznania pełnomocnika;

-reprezentowania pozwanych, w związku ze prawami wymienionymi powyżej, przed wszelkimi urzędami, sądami (w tym w postępowaniu wieczystoksięgowym, a w szczególności do składania wniosków o wpis w księgach wieczystych), instytucjami, osobami fizycznymi, prawnymi, podmiotami o których mowa w art. 33 ¹ kc, organami administracji rządowej i samorządowej, organami podatkowymi (w tym Naczelnikami Urzędów Skarbowych) i składania przed tymi podmiotami wszelkich zapewnień, wyjaśnień, wniosków, oświadczeń woli i wiedzy, odbioru wszelkich dokumentów wydawanych przez te podmioty w sprawach dotyczących nieruchomości objętej KW nr (...).

(...) Sp. z o.o. nie wywiązała się ze swoich zobowiązań wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży, nie uiściła na rzecz pozwanych zadatku, ani też nie przystąpiła do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Pomimo tego w dziale W księgi wieczystej KW nr (...) wpisana została hipoteka w kwocie 4.500.000,00zł na rzecz J. O. [akt notarialny z 12.03.2018 rep(...) k- 61-65; akt notarialny z 15.03.2018 A nr (...) k-9-15; odpis KW (...) k- 20-26].

Wyrokiem z dnia 25.03.2021r. sygn. IC 511/19 Sąd Okręgowy w Gliwicach ustalił, że oświadczenia pozwanych złożone w dniu 12.03.2018r o wyrażeniu zgody na ustanowienie hipoteki na ich nieruchomości dla zabezpieczenia spłaty cudzej wierzytelności są nieważne [wyrok SO w G-ach IC 511/19 k- 133-135].

SĄD ZWAŻYŁ

Powództwo jest bezzasadne, opiera się na odpowiedzialności rzeczowej pozwanych wynikającej z hipoteki obciążającej ich nieruchomość. Należy wskazać, że zgodnie z art. 3 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2204, dalej - u.k.w.h.) domniemanie zgodności wpisu prawa z rzeczywistym stanem prawnym hipoteki ma wzruszalny charakter. Pozwala to w postępowaniu o zapłatę, prowadzonym przeciwko dłużnikom rzeczowym, podnosić zarzut niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Pomimo, że w świetle art. 67 u.k.w.h. do powstania hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej i w związku z tym ma on konstytutywny charakter, nie jest jednak samodzielną podstawą powstania hipoteki. Uprzednia w stosunku do wpisu jest właściwa podstawa materialnoprawna powstania hipoteki- w niniejszym przypadku upoważnienie (...) Sp. z o.o do złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu. Wpis nie sanuje wadliwości materialnoprawnej czynności będącej źródłem powstania hipoteki, a hipoteka nie powstaje, mimo jej wpisania w księdze wieczystej [Wyrok SN 26.06.2020 ICSK 429/18]. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Na skutek uchylenia się przez pozwanych od skutków oświadczenia woli z dnia 12.03.2018r. Sąd ustalił jego nieważność, co powoduje, że oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone przez (...) sp. z o.o. w § 5 aktu notarialnego z dnia 15.03.2018r. rep. A nr (...) jest nieważne, bowiem dokonane bez ważnego umocowania. Do obalenia domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym wpisu prawa ujawnionego w księdze wieczystej może dojść w każdym postępowaniu sądowym, jeżeli zgodność z rzeczywistym stanem prawnym wpisu prawa ujawnionego w księdze wieczystej ma znaczenie dla wyniku tego postępowania (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 21 lipca 2004 r., SK 57/03, uchwały Sądu Najwyższego z 15 marca 2006 r., III CZP 106/05 i z 18 maja 2010 r., III CZP 134/09, orzeczenie Sądu Najwyższego z 17 czerwca 1960 r., 3 CR 328/60, OSPiKA 1961, Nr 6, poz. 163, wyroki Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2006 r., IV CSK 177/05, niepubl., z 13 lutego 2009 r., II CSK 464/08, OSP 2010, Nr 2, poz. 17, z 20 marca 2009 r., 11 CSK 581/08, niepubl., z 21 czerwca 2011 r., I CSK 555/10, niepubl., z 25 listopada 2015 r., IV CSK 79/15, niepubl., postanowienie Sądu Najwyższego z 4 lutego 2011 r., III CSK 146/10, OSNC-ZD 2011, nr D, poz. 89). Tym samym było dopuszczalne badanie ważności wpisu hipoteki. W niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 5 u.k.w.h. wg którego w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Rękojmia chroni osobę nabywającą prawo od nieuprawnionego do rozporządzania prawem ujawnionym w księdze wieczystej, tzn. z rękojmi można skorzystać, gdy hipotekę ustanowiła osoba nieuprawniona, a wpisana w charakterze uprawnionego do księgi wieczystej. W sytuacji gdy sama czynność ustanowienia hipoteki jest nieważna z innych przyczyn, niż nieprawidłowe ujawnienie uprawnienia w księdze wieczystej do rozporządzania rzeczą, rękojmia nie chroni. Powód nie nabył hipoteki od osoby ujawnionej w KW, lecz od osoby posługującej się nieważnym pełnomocnictwem, działającej bez ważnego umocowania. Sama czynność ustanowienia hipoteki jest nieważna i tym samym nie korzysta z ochrony przepisu art. 5 u.k.w.h.

Skoro nie doszło do ważnego ustanowienia hipoteki na zasadzie art. 496kpc uchylono nakaz zapłaty i powództwo oddalono. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98kpc, złożyły się na nie opłata od zarzutów i wynagrodzenie pełnomocnika wg minimalnych stawek.