Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2024 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2024 roku w Gliwicach

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa R. B.

przeciwko (...) w R.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  odstępuje od obciążenia powoda kosztami procesu.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 116/21

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym skutecznie w dniu 5 grudnia 2017r. powód R. B. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej (...) w R. kwoty 219.573,80 zł i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu powód podał, że w roku 2010 wykupił 50,65 % udziału w nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), zaś drugim współwłaścicielem była pozwana Spółdzielnia. Również w roku 2010 powód wynajął od pozwanej pozostałą część nieruchomości. Zgodnie z umową najmu remonty kapitalne części wynajmowanej miały obciążać wynajmującego. Powód dokonał wymiany instalacji elektrycznej, a koszty tego remontu winny jego zdaniem obciążać pozwaną do 79,69% tj. kwoty 63.048,18 zł,. Ponadto poprzednik prawny powoda wykonał remont posadzki i instalacji w związku z likwidowaniem szkód górniczych, a po odjęciu kwoty odszkodowania wypłaconej przez kopalnię pozwana powinna ponieść tytułem kosztów tego remontu 53.698,46 zł. Poprzednik prawny pozwanej wykonał również parking wraz z oświetleniem na terenie należącym do pozwanej, a część kosztów przypadających na pozwaną w związku z tą inwestycją to 76.435,16 zł. Dalej powód podnosił, iż dokonał remontu instalacji grzewczej, a udział w inwestycji przypadający na pozwaną to 41.606,96 zł. Pomimo ponoszenia tak wysokich nakładów na nieruchomość wspólną powód płacił czynsz najmu w wysokości 7846,33 zł i uiszczał opłaty z tytułu zarządu w kwocie 1995,50 zł miesięcznie. Ostatecznie powód kupił od pozwanej wynajmowaną wcześniej część nieruchomości. Cena sprzedaży ustalona została na 751.000 zł i obejmowała jej wartość wg. stanu na dzień wyceny. Pozwana nie wyraziła zgody na odliczenie od ceny wartości dokonanych przez powoda nakładów czym w ocenie powoda naruszyła zasady współżycia społecznego.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Podniosła, że w okresie kiedy nakłady zostały poczynione powód ani nie był najemcą lokalu, ani nieruchomość nie była współwłasnością powoda i pozwanej, albowiem powodowi przysługiwało jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dalej pozwana wywodziła, że niezasadne jest dochodzenie przez powoda roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia albowiem byłoby to sprzeczne z art. 408 § 1 k.c. Niezależnie od tego pozwana zakwestionowała aby wykonywane przez powoda prace były remontami kapitalnymi w rozumieniu umowy najmu, zarzuciła, iż przedstawione przez powoda faktury nie pozwalają na skontrolowanie wysokości poniesionych wydatków, albowiem nie dają się przyporządkować do konkretnych inwestycji, a nadto podniosła zarzut przedawnienia.

Wyrokiem z dnia 28 czerwca 2018r. Sąd Okręgowy w Gliwicach w sprawie I C 332/17 oddalił powództwo. Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa w zakresie kwoty 104 655,14 zł obejmującej koszty remontu instalacji centralnego ogrzewania oraz remontu instalacji elektrycznej. Z treści apelacji wynika, iż strona powodowa zakwestionowała m.in. zastosowanie przez Sąd Okręgowy jako podstawy prawnej dochodzonych roszczeń art. 230 k.c. i zastosowanie art. 229 k.c.

Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2020r. Sąd Apelacyjny w Katowicach uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo co do kwoty 104 655,14 zł i przekazała sprawę w tej części do ponownego rozpoznania. Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, iż w zakresie żądania dotyczącego zwrotu nakładów na instancję centralnego ogrzewania Sąd Okręgowy nie zbadał podstawy żądania powoda i przedwcześnie uznając, że powód był posiadaczem zależnym oddalił jego żądanie jako przedawnione. Z kolei w zakresie żądania dotyczącego zwrotu nakładów na instancję elektryczną w ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji nieprawidłowo uznał, że nakłady dokonane przez powoda miały charakter ulepszający, podczas gdy w rzeczywistości stanowiła ona nakład konieczny, co w efekcie również doprowadziło do nierozpoznania istoty sprawy. Sąd Apelacyjny wskazał przy tym, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd pierwszej instancji winien odnieść się do zarzutu braku legitymacji biernej pozwanej i ocenić czy powodowi przysługuje roszczenie o zwrot nakładów skierowane przeciwko podmiotowi, który w dacie wniesienia pozwu nie jest właścicielem. Następnie wskazał na konieczność ustalenia czy powód był posiadaczem tej części nieruchomości, w odniesieniu do której żąda zwrotu nakładów na wymianę instalacji centralnego ogrzewania, a w przypadku braku uznania powoda za posiadacza na konieczność rozpoznania żądania powoda w odniesieniu do nakładów polegających na wymianie instalacji centralnego ogrzewania na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, przywołując w tym miejscu art. 408 k.c.. Ponadto zalecił rozważenie celowości przeprowadzenia dowodów ze źródeł osobowych na okoliczność szczegółowego ustalenia zakresu nakładów dokonanych przez powoda na nieruchomość oraz ich rodzaju w odniesieniu do wymiany instalacji centralnego ogrzewania (nakłady konieczne, użyteczne czy też ulepszające) a w odniesieniu do wymiany instalacji elektrycznej ustalenie czy cały zakres prac związanych z jej wymianą, w szczególności z wykonaniem oświetlenia, stanowił nakłady konieczne czy też ulepszające, a w dalszej kolejności rozważenie konieczności przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność wyliczenia należnej powodowi kwoty z tytułu zwrotu nakładów, z uwzględnieniem rodzaju dokonanych nakładów oraz podstawy prawnej żądania ich zwrotu.

Wobec wątpliwości co do podstawy faktycznej i prawnej roszczenia przystępując do ponownego rozpoznania sprawy Sąd w trybie art. 205 (3) § 4 k.p.c. wezwał pełnomocnika powoda do sprecyzowania podstawy prawnej dochodzonych roszczeń.

Pismem z dnia 13 kwietnia 2021 roku (k. 402) pełnomocnik powoda jako podstawę żądania wskazał art. 405 w związku z art. 410 k.c. w związku z art. 408 k.c., alternatywnie art. 207 k.c. w związku z art. 226 k.c., alternatywnie art. 663 k.c., alternatywnie art. 676 k.c. Stanowisko to następnie zmienił i kolejnym pismem z dnia 27 września 2021r. (k. 429) jako podstawę prawną żądania w zakresie nakładów na instalację elektryczną wskazał art. 662 i 663 k.c. oraz § 11 ust. 2 łączącej strony umowy najmu, zaś jako podstawę prawną w zakresie nakładów na remont instalacji CO wskazał art. 226 k.c. i 336 k.c., alternatywnie art. 408 k.c.

Strona pozwana wniosła o oddalenie tak sformułowanego powództwa. Zwróciła uwagę na to, iż ocena legitymacji biernej w istocie stanowi element składowy zasadności roszczenia jako takiego, a pozwany kwestionując legitymację bierną kwestionuje nie tylko możliwość kierowania powództwa przeciwko niemu, ale także zasadność roszczenia. Odnosząc się do żądania opartego o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu pozwana zwróciła uwagę, że przepis art. 408 k.c. (pomimo przywołania go w uzasadnieniu Sądu Apelacyjnego, co być może jest wynikiem omyłki) w ogóle nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, a także powołała się na przepis art. 411 k.c., który wyłącza możliwość żądania zwrotu świadczenia, jeśli spełniający je wiedział, że nie był do niego zobowiązany chyba, że spełnienie nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu, w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. Jednocześnie podniosła zarzut przedawnienia, powołując się na upływ terminu przedawnienia roszczeń wynikających z działalności gospodarczej. Odnosząc się do oparcia roszczenia na przepisach art. 207 k.c. w związku z art. 226 k.c. zaznaczyła, że podstawa ta w nie jest do końca zrozumiała, niemniej podniosła zarzut przedawnienia oparty o przepis art. 229 k.c. Dalej odnosząc się do oparcia roszczeń o przepis ar.t 663 k.c. podniosła, że nie znajduje ono uzasadnienia w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy, a niezależnie od tego poniosła zarzut przedawnienia oparty o przepis art. 677 k.c. Odnosząc się do roszczenia opartego o przepis art. 676 k.c. zakwestionowała aby poczynione nakłady miały charakter konieczny (pismo pełnomocnika pozwanej z dnia 14 czerwca 2021r. k. 412). Po zmianie podstawy prawnej żądania dokonanej przez powoda pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko, w tym co do braku okoliczności faktycznych uzasadniających zastosowanie art. 662 i 663 k.c. oraz zgłoszony zarzut przedawnienia. Co do roszczenia o zwrot nakładów na poczet remontu instalacji CO, które strona powodowa tym razem oparła o przepisy art. 226 i 336 k.c. zwróciła uwagę, że stanowisko to jest niezrozumiałe, albowiem wyrok został uchylony, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania właśnie dlatego, iż Sąd Apelacyjny na skutek apelacji powoda uznał, iż Sąd I instancji „zbyt pochopnie” przyjął za podstawę roszczenia art. 226 w zw. z art. 230 k.c. i oddalił powództwo jako przedawnione. Przy tak skonstruowanej podstawie powództwa pozwana podtrzymała zarzut przedawnienia (pismo pełnomocnika pozwanej jakie wpłynęło do tut. Sądu dnia 14 października 2021r. k. 432).

Sąd ustalił co następuje:

Budynek przy u.(...) w R. jest pawilonem handlowo – usługowym, stanowiącym odrębną nieruchomość, obejmującym pierwotnie cztery lokale usługowe i początkowo był własnością pozwanej.

W dniu 8 listopada 2001r. M. B. (1) (małżonka powoda) nabyła od Skarbu Państwa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego o powierzchni 490 m ², zlokalizowanego w budynku przy ul. (...) w R.. Prawo zostało nabyte przez M. B. (1) do majtku odrębnego (umowa z dnia 8 listopada 2001r. k. 150). W Sądzie Rejonowym w Rudzie Śląskiej dla lokalu założono księgę wieczystą o numerze (...) (k. 156, obecnie (...) k. 234). Umową z dnia 6 stycznia 2009r. M. B. (1) darowała powodowi spółdzielcze własnościowe prawo do wyżej omawianego lokalu użytkowego o powierzchni 490 m ² , opisanego w KW (...) Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej (umowa darowizny k. 158). Następnie co do tego samego lokalu umową z dnia 5 października 2010r. zawartą między powodem, a pozwaną ustanowiono odrębną własność lokalu i własność tę przeniesiono na powoda (akt notarialny k. 161).

Niezależnie od tego w dniu 9 października 2007r. powód nabył od innych osób fizycznych własnościowe spółdzielcze prawo do innego lokalu położonego w budynku przy ul. (...) w R. Był to lokal o powierzchni 160 m ^{( 2)} (umowa sprzedaży k. 166). Następnie umową zawartą miedzy powodem, a pozwaną w dniu 5 października 2010r. ustanowiono odrębną własność tego lokalu i przeniesiono tę własność na powoda (akt notarialny k. 168). Lokal został opisany w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Rudzie Śląskiej o numerze (...) (k. 258).

Do dnia 4 maja 2010r. najemcą pozostałych lokali była M. B. (1). W małżeństwie powoda i M. B. (1) panował ustrój rozdzielności majątkowej. M. B. (1) prowadziła w najmowanych lokalach działalność gospodarczą (zeznania powoda na rozprawie w dniu 21 czerwca 2018r. k. 298). Pismem z dnia 28 grudnia 2009r. M. B. (1) i powód zwrócili się do pozwanej o „zmianę umowy najmu”, przy czym treść pisma jednoznacznie wskazuje, że nie chodziło o zmianę postanowień umowy zawartej z M. B. (1), ale o rozwiązanie tej umowy i zawarcie umowy z powodem. Małżonkowie B. motywowali tę zmianę interesem w zarządzaniu lokalami i rodzinną firmą (pismo z dnia 28 grudnia 2009r. k. 172). W dniu 4 maja 2010r. powód i pozwana zawarli umowę najmu lokali użytkowych znajdujących się w budynku i nie będących przedmiotem przysługującego powodowi prawa spółdzielczego (umowa k. 6).

W tym samym okresie powód w ramach rozmaitych prac remontowych i modernizacyjnych prowadzonych w poszczególnych lokalach zmienił usytuowanie ścian działowych. Na skutek tego faktyczne powierzchnie pomieszczeń przestały się pokrywać z powierzchniami zarówno wyodrębnionych jak i niewyodrębnionych lokali.

Z umowy najmu zawartej przez powoda z pozwaną w dniu 4 maja 2010r. (k.6) wynika, że przedmiotem najmu jest lokal posiadający instalację wodno – kanalizacyjna i elektryczną. Powód miał wynajmowany lokal wykorzystywać na sklep spożywczo – przemysłowy i usługi (§ 2 umowy). Zgodnie z § 7 pkt 2 umowy najemca bez zgody wynajmującego nie mógł dokonywać jakichkolwiek zmian, przeróbek i modernizacji obiektu. W myśl zaś § 11 umowy wynajmujący nie zwraca kosztów adaptacji lokalu i innych nakładów poniesionych przez najemcę, zaś w przypadku nie przyjęcia adaptacji przez przyszłego użytkownika, najemca obowiązany jest przywrócić lokal do stanu pierwotnego. Remonty kapitalne wykonuje wynajmujący (§ 11 ust. 2 umowy).

W roku 2009 powód wykonał remont i modernizację ogrzewania w budynku (faktura z 26 marca 2009r. k. 24, faktura z dnia 31 lipca 2009r. k. 26, faktury z listopada i grudnia 2009r. k. 40-45). Remont przeprowadzany był w całym budynku. Powodowi przysługiwało wówczas własnościowe spółdzielcze prawo do dwóch lokali użytkowych. Do pozostałych pomieszczeń w budynku powodowi nie przysługiwało żadne prawo – były one własnością pozwanej, a prawo najmu posiadała M. B. (1). Bezsporne w sprawie jest, że powód był świadom takiego stanu rzeczy. Całość nieruchomości była już wówczas w posiadaniu powoda – powód porozumiał się z M. B. (1), która pomimo iż była najemcą części pomieszczeń, to faktycznie nie wykonywała już tam działalności i przekazała powodowi najmowane lokale do dyspozycji, na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Jednocześnie powód i M. B. (1) ustalili, że wystąpią o „przepisanie najmu lokalu” na powoda, co ostatecznie skutkowało opisanym już wyżej rozwiązaniem umowy najmu z M. B. (1) i zawarciem takiej umowy przez pozwaną z powodem (zeznania powoda na rozprawie w dniu 21 czerwca 2018 k. 296 i nast.; powód zeznaje m. in.: „doszedłem do porozumienia z żoną, że wystąpimy o przepisanie tego najmu lokalu na mnie, bo żona się już tym nie zajmowała i mówiła, że mam robić co chcę. W tej sytuacji zacząłem prowadzić działalność na tych poprzednich dwóch lokalach [w domyśle: dwóch lokalach, do których przysługiwało powodowi spółdzielcze własnościowe prawo] i na tym wynajmowanym lokalu [w domyśle: wynajmowanym przez M. B.].” – zapis protokołu k. 219). Przeprowadzenie remontu instalacji CO i instalacja kotła uzasadnione były niewydolnością instalacji istniejącej i jej złym stanem technicznym oraz stopniem zużycia. Dotychczasowa instalacja, aczkolwiek działająca, pochodziła z lat 70-tych i nie była kompletna. Zdemontowano nagrzewnice, które były jej uzupełnieniem, przy czym nie ustalono kto i w jakim okresie dokonał tego demontażu. System grzewczy był już przestarzały i mocno zużyty. Dochodziło do częstych awarii. Osiągana temperatura pomieszczeń nie była zadowalająca. Koszt generalnego remontu instalacji był porównywalny do kosztów wymiany całej instalacji (zeznania świadka J. K. na rozprawie w dniu 13 stycznia 2022r. k. 443, zeznania świadków J. K., J. Ś. na rozprawie w dniu 3 marca 2022r. k. 496, zeznania powoda na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2022r. k. 508 i nast.). Przeprowadzony remont zwiększył wartość nieruchomości na chwilę jej zbycia przez pozwaną o 46.000 zł (opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego k. 639).

W okresie kiedy powód był już najemcą wykonał na własny koszt prace modernizacyjne i adaptacyjne w zakresie instalacji elektrycznej i oświetlenia w budynku, przystosowując je do obowiązujących przepisów i potrzeb związanych z działalnością handlową prowadzoną w obiekcie. Jak wynika z przedłożonych przez pozwana protokołów kontroli instalacji elektrycznej za lata 2000, 2005,2010 (k. 456 i nast.) obiekt był wyposażony w działającą instalację, której stan zapewniał bezpieczeństwo użytkowania. We wcześniejszym okresie w pomieszczeniach budynku prowadzony był sklep (...), który funkcjonował w oparciu o istniejącą instalację elektryczną. Powód również prowadził w obiekcie działalność handlową tj. sklep samoobsługowy. Istniejąca infrastruktura była jednak niewystarczająca dla prowadzenia działalności w formie planowanej przez powoda i nie spełniała wymogów prawnych koniecznych dla planowanej działalności gospodarczej. Powód użytkował większą ilość chłodni niż działający poprzednio sklep (...), a także korzystał z bardziej nowoczesnych trójfazowych agregatów. Zmiany i modernizacja instalacji elektrycznej następowały w miarę rozwoju działalności powoda. Ponieważ instalacja istniejąca była niewydolna w zakresie w jakim oczekiwał tego powód i w jakim ją użytkował, doszło nawet do awarii i zapalenia się rozdzielni, w roku 2010 przeprowadzono jej wymianę w części będącej przedmiotem umowy najmu łączącej powoda z pozwaną (zeznania świadka M. J. na rozprawie w dniu 3 marca 2022r. k. 496 i nast., zeznania powoda na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2022r. k. 508 i nast.). Wartość nakładów poniesionych na remont instalacji elektrycznej wedle cen z roku 2016. Wynosiła 97.624,54 zł (opinia biegłego z zakresu instalacji i urządzeń elektrycznych k. 675). Przeprowadzony remont instalacji elektrycznej zwiększył wartość nieruchomości w chwili jej zbycia o 90.000 zł (opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego k. 639).

Każdorazowo powód dokonując kolejnej inwestycji zwracał się do pozwanej o zgodę na jej wykonanie i zgodę taką otrzymywał, z zastrzeżeniem że prace zostaną wykonane na koszt powoda. Powód wykonując remonty w lokalu wynajętym od pozwanej liczył się z tym, że na wypadek wypowiedzenia umowy najmu nie odzyska zainwestowanych środków (przesłuchanie powoda na rozprawie w dniu 21 czerwca 2018r. k. 296 i nast., gdzie powód wprost zeznaje: „…nie był to mój lokal to zawsze miałem myśl, że mogą mi tę umowę wypowiedzieć i te środki nie będą do odzyskania”, a dalej „Wszystkie remonty uzgadniałem ze Spółdzielnią i uzyskiwałem zgodę na te remonty. Spółdzielnia w większości przypadków mówiła, że mogę wykonać remont, ale pod jednym warunkiem, że zrobię to na własny koszt. Tak było przy wszystkich tych remontach.”).

W dniu 6 grudnia 2016r. pozwana sprzedała powodowi przysługujący jej udział w użytkowaniu wieczystym gruntu na którym budynek jest posadowiony i swój udział w stanowiącym przedmiot odrębnej własności budynku za kwotę 751.000,- zł. Cena ustalona została z uwzględnieniem nakładów poczynionych na nieruchomości przez powoda i M. B. (1) (akt notarialny z dnia 6 grudnia 2016r. k. 176, operat szacunkowy sporządzony przez H. W. k. 191).

Opisany stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów z dokumentów, zeznań świadków i przesłuchania powoda na rozprawie w dniu 21 czerwca 2018r. oraz na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2022r., a także na podstawie powołanych wyżej opinii biegłych. Przeprowadzone dowody Sąd uznał za wiarygodne, z tym zastrzeżeniem, że świadek M. J. (zeznania na rozprawie w dniu 3 marca 2022r. k. 496 i nast.) mylił lokale będące własnością powoda z lokalami będącymi przedmiotem najmu, co jest zdaniem Sądu bez znaczenia dla oceny pozostałej części jego zeznań odnoszącej się do zakresu rodzaju i przyczyn wykonywania prac. Odnosząc się natomiast do załączonej przez powoda opinii elektryka (świadka M. J.) z dnia 12 października 2010r. (k. 190), to jej wartość dowodowa jest niewielka. Jest to dokument prywatny, sporządzony prawdopodobnie na zlecenie powoda. Jego lapidarność nie pozwala na weryfikację zawartej w nim treści, niezależnie od tego wątpliwości budzi do jakiej części instalacji dokument się odnosi, mowa w nim bowiem o supermarkecie (...), który jak wynika z zeznań powoda (k. 508) mieścił się w lokalach będących własnością powoda. M. J. przesłuchiwany jako świadek nie wyjaśnił tych wątpliwości jednoznacznie, zresztą niemiał on wiedzy lub nie pamiętał, które lokale były własnością powoda, a które przedmiotem najmu. Z tych przyczyn opinię z 12.10.2010 należy uznać za niewiarygodną.

Sąd zważył co następuje:

Sąd Apelacyjny uchylając wyrok z zaskarżonej części i przekazując w tym zakresie sprawę do ponownego rozpoznania wskazał na potrzebę odniesienia się do zarzutu braku legitymacji biernej pozwanej i oceny czy powodowi przysługuje roszczenie o zwrot nakładów skierowane przeciwko podmiotowi, który w dacie wniesienia pozwu nie jest właścicielem. Zgodnie z poglądem powszechnie przyjętym w literaturze roszczenie posiadacza o zwrot nakładów jest roszczeniem o charakterze obligacyjnym, a nie zobowiązaniem o charakterze realnym. Bezspornym jest bowiem zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie, iż nie przysługuje ono każdemu kolejnemu posiadaczowi rzeczy, ale tylko temu, który nakładów dokonał. Konsekwencja obligatoryjnego charakteru roszczenia jest, iż nie odpowiada za nie każdorazowy właściciel rzeczy. Jest to roszczenie wynikające ze stosunku istniejącego między posiadaczem dokonującym nakładów, a ówczesnym właścicielem rzeczy, a zmiana właściciela po dokonaniu nakładów nie wpływa na zmianę osoby zobowiązanego (tak M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2024, podobnie K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 33, Warszawa 2024, podobnie M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021, z tym zastrzeżeniem, że K. Osajda i M. Gutowski jako moment decydujący o legitymacji biernej wskazują chwilę wydania rzeczy, a nie datę czynienia nakładów). Pogląd ten Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. Okoliczność, że w chwili wniesienia pozwu właścicielem rzeczy był posiadacz czyniący nakłady, jest wobec obligacyjnego charakteru stosunku prawnego łączącego strony bez znaczenia, bowiem nadal uprawnionym i zobowiązanym są dwa różne podmioty, a zbycie nieruchomości nie pozbawia automatycznie czyniącego nakłady prawa do żądania zwrotu wartości tych nakładów od właściciela, który został wzbogacony ich poczynieniem.

Odnosząc się kolejno do zgłoszonych przez powoda żądań, Sąd ponownie dokonując oceny sytuacji stron w chwili dokonywania nakładów na instalację centralnego ogrzewania ustalił, że powód w chwili dokonywania tych nakładów był posiadaczem zależnym w złej wierze.

W myśl art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Z zebranego materiału dowodowego, przede wszystkim z zeznań samego powoda, wynika wprost, że w chwili wykonywania remontu instalacji grzewczej posiadał dwa znajdujące się w budynku lokale na podstawie przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu (remont w tej części budynku nie jest objęty sporem w niniejszej sprawie), a lokal w którym dokonał remontu instalacji grzewczej będącej przedmiotem sporu, posiadał mimo braku tytułu prawnego i władał nim jak najemca, w którego miejsce wstąpił. Wstąpienie to nastąpiło za wiedzą najemcy (M. B. (1)) i przy braku sprzeciwu, ale przy jednoczesnym braku jakiejkolwiek umowy pomiędzy najemcą, a powodem (tym bardziej między pozwaną, a powodem), która to umowa tworzyłaby podstawę prawną posiadania dla powoda. Wniosek taki wypływa wprost z zeznań powoda, a strona powodowa nie dowodziła aby było inaczej tj. aby powód miał w chwili wykonywania remontu jakikolwiek tytuł do posiadanych lokali będących przedmiotem umowy najmu między pozwaną, a M. B. (1). Powód zatem władał rzeczą jak najemca, ze świadomością, że najemcą nie jest, a więc w złej wierze.

Oceniając charakter poczynionych przez powoda nakładów na remont instalacji grzewczej Sąd miał na względzie, że nakłady konieczne to wydatki niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiające normalne korzystanie z niej. Są to nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie niepogorszonym i pozostają konieczne do poniesienia, jeśli obiektywnie zapewniają normalne korzystanie z rzeczy i musiałby je ponieść sam właściciel rzeczy, gdyby ją posiadał, np. wydatki na bieżące i kapitalne remonty, naprawy, konserwacje, bieżące podatki i opłaty publicznoprawne, naprawa uszkodzonej części budynku albo lokalu. Dla uznania nakładu za konieczny nie wystarczy wykazanie, że służy on normalnemu korzystaniu z rzeczy. Ponadto trzeba stwierdzić, że bez nakładu dana rzecz z istoty swej nie mogłaby służyć swemu przeznaczeniu ( tak : M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2024 i powołane tam orzecznictwo). Należy je odróżnić od nakładów użytecznych (ulepszających), które nie są niezbędne do utrzymania rzeczy lub dla normalnego z niej korzystania, lecz stanowią wydatki na ulepszenie rzeczy, podnosząc jej funkcjonalność. Postępowanie dowodowe jednoznacznie wykazało, że instalacja grzewcza w spornym lokalu nie funkcjonowała prawidłowo, a nawet była w części zdemontowana, co czyniło ja niezdatną do działania zgodnie z przeznaczeniem. Poczynione przez powoda nakłady na remont instalacji miały zatem charakter konieczny. Nie zmienia to jednak faktu, że roszczenie o zwrot tych nakładów oparte o przepis art. 226 § 2 k.c. w związku z art. 230 k.c. jest przedawnione, a to z uwagi na treść art. 229 k.c., zgodnie z którym roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz. Ponieważ w niniejszej sprawie nie dochodziło do fizycznego zwrotu rzeczy (do chwili obecnej powód jest w posadzaniu całego budynku – aktualnie już jako właściciel), należy przyjąć, że datą zwrotu o jakiej mowa w art. 229 k.c. jest data zmiany podstawy prawnej posiadania, tj. data przerwania posiadania w złej wierze i nabycia posiadania w dobrej wierze. Datą tą jest chwila zawarcia umowy najmu tj. 4 maja 2010r. – z tym dniem powód utracił posiadanie zależne w złej wierze i stał się posiadaczem zależnym w dobrej wierze jako najemca. Od tego dnia biegł roczny termin przedawnienia roszczeń o zwrot nakładów na rzecz, który to termin w oczywisty sposób upłynął przed dniem wniesienia pozwu, a zatem na mocy art. 229 k.c. w związku z art. 230 k.c. roszczenie należy uznać za przedawnione.

Co do oceny roszczenia o zwrot nakładów poczynionych na instalację centralnego ogrzewania pod kątem bezpodstawnego wzbogacenia, to art. 408 k.c. nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, albowiem dotyczy on roszczeń o zwrot nakładów przysługujących zobowiązanemu do zwrotu korzyści (bezpodstawnie wzbogaconemu), którym w realiach nieniniejszej sprawy jest pozwana, a nie powód. Powód mógłby swoje roszczenia opierać ewentualne o przepis art. 405 k.c., niemniej również w tym kontekście trafny jest zarzut przedawnienia podniesiony przez stronę pozwaną. Ustalony stan faktyczny jednoznacznie wskazuje, że powód dokonywał nakładów w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Termin przedawnienia do żądania zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia wynosił zatem trzy lata od dnia wymagalności roszczenia, a wymagalność ta powstała z chwilą kiedy uprawniony mógł podjąć czynność w najwcześniejszym możliwym terminie (art. 118 k.c. w związku z art. 120 § 1 k.c.). Wbrew stanowisku strony powodowej do wzbogacenia pozwanej (a jednocześnie do odpowiadającego temu wzbogaceniu zubożenia powoda) doszło w chwili poczynienia nakładów, a nie w chwili zapłaty przez powoda ceny nabycia lokalu. Cena lokalu jaką zaoferowała powodowi pozwana nie była zdarzeniem powodującym wzbogacenie (źródłem wzbogacenia), ale konsekwencją tego zdarzenia tj. następstwem poczynienia przez powoda nakładów. Do wzbogacenia pozwanej i zubożenia powoda doszło zatem w roku 2009, a co za tym idzie w chwili wniesienia pozwu żądanie było już przedawnione.

Odnosząc się do żądania zwrotu nakładów na instalację elektryczną, to poza sporem jest, iż dokonywane one były w okresie kiedy powód był najemcą lokalu. Zgodnie art. 663 k.c. jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Przywołana regulacja traktuje o tzw. naprawach koniecznych, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, co narusza obowiązki wynajmującego wskazane w art. 662 § 1 k.c. O charakterze napraw i czynionych nakładów nie decyduje zatem zakres prac remontowych, ani ich koszt, ale ocena czy były one niezbędne do korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Dokonując tej oceny Sąd miał na względzie, że przed wykonaniem przez powoda remontu lokal był wyposażony w działającą instalację elektryczną wraz z oświetleniem i była w nim prowadzona działalność gospodarcza tożsama z tą, jaką zamierzał tam prowadzić powód tj. sklep spożywczy i wielobranżowy. Powód zawierając umowę najmu znał stan techniczny lokalu, albowiem już wcześniej lokal ten był w jego posiadaniu. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że istniejąca i sprawna instalacja elektryczna nie była wystarczająca dla działalności powoda, albowiem użytkował większą ilość chłodni niż działający poprzednio sklep (...), a także korzystał z bardziej nowoczesnych trójfazowych agregatów, co prowadziło do przeciążenia istniejącej instalacji i jej awarii. Wynajmując lokal, którego parametry techniczne pozwalały na prowadzenie tam sklepu samoobsługowego, ale być może nie w takiej formie i przy użyciu takich urządzeń jak planował to to robić powód, powód musiał się liczyć z tym, że albo nie będzie mógł prowadzić w lokalu zamierzonej działalności albo będzie musiał dokonać ulepszeń (poprawić funkcjonalność istniejącej instalacji). Remont instalacji elektrycznej nie był w tej sytuacji nakładem koniecznym, ani naprawą konieczną w rozumieniu art. 663 k.c., tylko ulepszeniem poprawiającym parametry istniejącej już instalacji i dostosowującym ją do konkretnej działalności prowadzonej przez powoda.

Strony w § 11 ust. 2 umowy najmu postanowiły, że remonty kapitalne będzie wykonywał wynajmujący. Pojęcie remontów kapitalnych nie ma definicji ustawowej, a strony w umowie również go nie zdefiniowały. Nie ma jednak w ocenie Sądu podstaw do przyjęcia, że pozwana zobowiązała się dokonywać na swój koszt nakładów ulepszających, dostosowujących lokal do potrzeb konkretnego najemcy, bo gdyby taki był zamiar stron, to zakres prac i robót ulepszających i dostosowujących lokal do określonej działalności byłby zgodne z zasadami racjonalnego postępowania wprost wskazany w umowie, a nie pozostawiony dowolnej ocenie najemcy.

Niezależnie od tego nawet przy przyjęciu, że były to nakłady konieczne, a nie ulepszające (choć Sąd stoi na stanowisku, że były to nakłady ulepszające), to stan faktyczny niniejszej sprawy nie uzasadnia zastosowania art. 663 k.c. albowiem powód nie wyznaczał spółdzielni terminu do wykonania remontu (napraw) i nie przystąpił po jego upływie do wykonania remontu na koszt spółdzielni, Zebrany materiał dowodowy (i są to okoliczności niesporne) wskazuje, że było inaczej – powód ustalił z pozwaną, że wykona naprawy na własny koszt i nie będzie żądał zwrotu poniesionych wydatków. Był przy tym świadomy, że nie odzyska kosztów inwestycji na wypadek wypowiedzenia czy rozwiązania umowy, o czym wprost mówi w swoich zeznaniach. Oceny tej nie zmienia treść § 11 ust. 2 umowy. Okoliczność, że strony podpisując umowę ustaliły, że remonty kapitalne będzie wykonywał wynajmujący nie stroi na przeszkodzie temu, aby następnie co do konkretnych prac umawiały się inaczej, a tak właśnie było w niniejszej sprawie. Wola stron jest decydująca a strony mogą ułożyć stosunek prawny wedle własnego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiły się naturze tego stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.). W ocenie Sądu przywołane przez strony i niesporne okoliczności faktyczne wskazują jednoznacznie, że powód realizując prace remontowe każdorazowo zawierał umowę z pozwaną, na mocy której pozwana jako właściciel nieruchomości wyrażała zgodę na wykonanie określonych prac, a powód zobowiązywał się do ich wykonania na własny koszt i nie domagania się zwrotu nakładów od pozwanej. Jak już wyżej podniesiono, zarówno ta część umowy, która dotyczyła sfinansowania prac przez powoda, jak zobowiązanie się do nieroszczenia zwrotu poczynionych nakładów była objęta świadomością powoda w chwili zawierania umowy (co wynika wyraźnie z jego zeznań), a jednocześnie była elementem zgodnego oświadczenia woli stron. Ta okoliczność była zapewne przyczyną nierealizowania przez powoda uprawnień wynikających z art. 663 k.c., byłoby to bowiem działanie sprzeczne z umową stron.

Zastosowanie w niniejszej sprawie art. 408 k.c., jak domaga się tego strona powodowa, jest niezasadne z przyczyn opisanych już wyżej. Podobnie niezasadne jest stosowanie przepisu art. 405 k.c. Pomijając kwestię przedawnienia roszczeń z tego tytułu (zasady przedawnienia są takie same jak w przypadku remontu instalacji grzewczej), to przepis art. 405 i nast. mogą znaleźć zastosowanie tylko w wypadku braku podstawy prawnej wzbogacenia, a jak już podniesiono wyżej strony łączyła umowa, na mocy której powód zobowiązał się dokonać nakładów na własny koszt i nie żądać ich zwrotu od pozwanej.

Analiza okoliczności sprawy wskazuje, że powód nie czuje się pokrzywdzony faktem dokonania nakładów na własny koszt. Podstawą faktyczną zainicjowania procesu nie był fakt poniesienia tych nakładów, ale cena jaką pozwana ustaliła za lokal uprzednio przez powoda wyremontowany, a konkretnie ustalenie tej ceny z uwzględnieniem poczynionych przez powoda nakładów. Oczywistym jest, że powód był szczególnie zainteresowany nabyciem własności lokalu, w którym już wcześniej prowadził działalność gospodarczą, tym bardziej, że był właścicielem także innych lokali w budynku. Okoliczności te zapewne znacznie ograniczyły jego możliwości negocjowania warunków sprzedaży lokalu. Nie zmiana to jednak faktu, że do wzbogacenia pozwanej doszło już w chwili dokonywania nakładów, a nie w chwili sprzedaży lokalu powodowi, a formułowane obecnie przez powoda żądania nie mogły zostać uwzględnione z przyczyn szczegółowo opisanych powyżej.

O kosztach orzeczono oparciu o przepis art. 102 k.p.c. W ocenie Sądu sposób wyznaczenia przez pozwaną powodowi ceny nabycia lokalu spowodował u powoda usprawiedliwione poczucie krzywdy i naruszenia przez pozwaną zasad współżycia społecznego, co usprawiedliwiało odstąpienie od obciążania go kosztami procesu.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

.