Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 marca 2019 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Łucja Oleksy-Miszczyk
Protokolant:	sekretarz sądowy Aleksandra Strumiłowska

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2019 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko S. P., A. W.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. na rzecz pozwanych S. P. i A. W. solidarnie kwotę 5.417 (pięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk

Sygnatura akt I C 25/19

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w siedzibą w B. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych S. P. i A. W. solidarnie kwoty 51.143,43 franków szwajcarskich oraz zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu podała, że dochodzona kwota stanowi karę umowną za niewykonanie przez pozwanych zobowiązania polegającego na spłaceniu kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, którą powódka nabyła od pozwanych i doprowadzeniu do wykreślenia zabezpieczającej zobowiązanie kredytowe hipoteki. Niewykreślenie hipoteki spowodowało, że nieruchomość straciła dla powódki na wartości, nie mogła bowiem służyć zabezpieczeniu zobowiązań powódki wobec innych podmiotów.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Podnieśli, że pozwani nie otrzymali od powódki całej ceny za sprzedaż nieruchomości, a cena ta miała służyć spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką. Przyczyną nie wywiązania się przez pozwanych ze zobowiązania obwarowanego karą umowną leżała zatem po stronie powódki. Zaznaczyli, że kara umowna zastrzeżona jest na wypadek niespełnienia świadczenia na rzecz osoby trzeciej, co poddaje w wątpliwość jej dopuszczalności i skuteczność. Pozwani powołali się również na nadużycie przez powódkę prawa podmiotowego (art. 5 k.c.), a z ostrożności procesowej wnieśli o miarkowanie kary umownej.

Sąd ustalił co następuje:

Pozwani – małżonkowie S. P. i A. W. - byli współwłaścicielami po ½ części nieruchomości - lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...). W roku 2015 zamieścili ofertę sprzedaży mieszkania na portalu internetowym. W grudniu 2015r. ofertą zainteresował się M. J. (1) – pracownik powódki.

Powódka była zainteresowana zakupem nieruchomości, która to nieruchomość miała posłużyć jako przedmiot zabezpieczenia jej zobowiązań. Pomysłodawcą zakupu lokalu od pozwanych był M. J. (1), miał też pełnomocnictwo powódki do reprezentowania jej w tej sprawie. Czynności związane z przygotowaniem umowy oraz pozyskaniem finansowania na jej zrealizowanie powierzył K. J. (1). K. J. (1) w porozumieniu z pozwaną przygotował treść umowy. Ustalił, że nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku, a pozwana informowała go, że spłata kredytu zabezpieczonego hipoteką nastąpi z ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu. K. J. (1) zwrócił uwagę, że nie ma związku między obowiązkiem zapłaty ceny, a zawartym w umowie sprzedaży zobowiązaniem do spłaty kredytu i umożliwienia wykreślenia hipoteki (zeznania świadków M. J. i K. J. na rozprawie w dniu 26 marca 2019r. k. 185 i nast.).

W dniu 8 lutego 2016r. przed M. S. w kancelarii notarialnej w K. strony zawarły umowę sprzedaży, na mocy której pozwani sprzedali lokal mieszkalny położny w B. przy ul. (...) powódce za cenę 227.000 zł. Jednocześnie pozwani potwierdzili odbiór części ceny w kwocie po 5.000,- zł, zaś pozostała część ceny miała zostać przelana na wskazany w umowie rachunek bankowy w następujący sposób: 100.000,- zł do dnia 10 lutego 2016r. i 117.000,- zł do dnia 29 lutego 2016r. Co do zapłaty nieuiszczonej części ceny powódka poddała się egzekucji po myśli art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Z dniem zawarcia umowy lokal został wydany powódce (umowa k. 12).

Lokal obciążony był hipoteką na rzecz (...) w W.. Zawierając umowę sprzedaży pozwani przedłożyli zaświadczenie, że na dzień 22 grudnia 2015r. ich zadłużenie z tytułu kredytu zabezpieczonego w/w hipoteką wynosiło 51.143,43 CHF.

Pozwani zobowiązali się do dnia 22 czerwca 2016r. spłacić kredyt zabezpieczony hipotekami na nieruchomości oraz przekazać nabywcy w terminie 14 dni od dnia spłaty kredytu oświadczenie banku stanowiące podstawę do wykreślenia hipotek z księgi wieczystej lokalu. W pkt (...) umowy strony ustaliły, że w przypadku niespłacenia kredytu do dnia 22 czerwca 2016r. pozwani zapłacą powódce karę umowną w wysokości 51.143,43 CHF.

Część ceny sprzedaży finansowana była w ramach umowy pożyczki zawartej między powódką jako pożyczkobiorcą, a (...) Spółka z o.o. w K. jako pożyczkodawcą. Przedmiotem pożyczki była kwota 113.000 zł . Celem zabezpieczenia roszczeń z tej umowy powódka ustanowiła na rzecz (...) Spółki z o.o. hipotekę na nabytej od pozwanych nieruchomości do kwoty 169.000,- zł.

W dniu 11 lutego 2016r. (dzień po terminie wskazanym w umowie) przelano tytułem ceny sprzedaży na wskazane w umowie konto pozwanego kwotę 80.000,- zł. W związku z tym, że wpłata była niepełna w stosunku do ustaleń umownych pozwani interweniowali u prezesa zarządu powódki oraz u M. J. (1) i K. J. (1). W odpowiedzi otrzymali informacje od prezesa spółki (...), że wypłata została dokonana zgodnie z dyspozycją, a (...) nie jest stroną umowy. Pozwana dalej interweniowała u M. J. monitując o dokonanie pełnej wpłaty. W dniu 19 lutego 2016r. na wskazane w umowie konto pozwanego wpłynęło kolejne 20.000 zł.

Po upływie terminu płatność drugiej raty tj. 29 lutego 2016r., wobec braku wpływu środków na konto pozwanego, pozwana ponownie interweniowała u M. J.. Jako, że środki nadal nie wpływały, jeszcze kilkukrotnie ponawiała prośbę o dokonanie wpłaty i informowała pocztą elektroniczną o sytuacji prezesa zarządu powódki. W dniu 13 kwietnia 2016r. na konto pozwanych tytułem wpłaty II części ceny wpłynęła kwota 17.000,- zł. Pozostała część ceny (100.000,- zł) nie została przez powódkę dobrowolnie zapłacona. Pozwani kierowali do powódki wezwania do zapłaty, a następnie w dniu 10 sierpnia 2016r, złożyli w Sądzie Rejonowym w Bytomiu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z dnia 8 lutego 2016r. Postanowieniem z dnia 19 sierpnia 2016r. pod sygn. I Co 1655/16 klauzula została nadana. W dniu 22 sierpnia 2016r. pozwani złożyli u Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (...) J. W. wniosek egzekucyjny, który zarejestrowany został pod numerem KM 2769/16. W roku 2016 pozwani uzyskali z egzekucji łącznie 5.912,02 zł. W roku 2017 egzekucja była bezskuteczna, w związku z czym pozwani wnieśli o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w B.. Czynności te wygenerowały dla pozwanych wydatki w kwocie 1.200,- zł. Na dzień 10 października 2018r. wyznaczona została pierwsza licytacja nieruchomości, która nie doszła do skutku z uwagi na brak licytantów (dowody wpłaty i korespondencja stron k. 49-68, postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności k. 87, wniosek egzekucyjny, wezwania komornicze i dowody wpłat k. 89-94, wniosek o dokonanie opisu i oszacowania, zajęcia komornicze, orzeczenie wydane w toku egzekucji z nieruchomości, obwieszczenie o licytacji i zawiadomienie o bezskuteczności licytacji k. 95-116).

Do 23 lipca 2018r. powodowa spółka zalegała wobec pozwanych z tytułu zapłaty ceny na kwotę 94.225,03 zł. Po tej dacie w roku 2018 wpłaciła za pośrednictwem komornika łącznie 38.179,41 zł (potwierdzenia transakcji k. 120 i nast.). Egzekucja nadal jest w toku.

W dniu 11 stycznia 2019r. Sąd Rejonowy w Bytomiu pod sygn. I C 2673/18 upr. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, mocą którego zasądził od powódki na rzecz pozwanych odsetki od nieuiszczonej części ceny od dnia 1 marca 2018 do dnia zapłaty (odpis nakazu k. 182).

W związku z tym, że powódka zalegała z zapłatą ceny, pozwani nie dokonali spłaty kredytu do jakiej zobowiązali się w umowie, a co za tym idzie nie doszło do wykreślenia hipoteki. Okoliczność ta stała się podstawą do naliczenia przez powódkę kary umownej dochodzonej w niniejszym procesie.

Kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości spłacany jest przez pozwanych terminowo, zgodnie z harmonogramem spłat. Pozwani dokonują wpłat poszczególnych rat ze środków stanowiących dotychczas uiszczoną cześć ceny. Zadłużenie z tytułu kredytu wynosiło na dzień 18 lutego 2019r. 43.610,69 CHF (zaświadczenie o terminowej spłacie kredytu k. 183).

Opisany stan faktyczny nie był między stronami sporny. Znajduje on potwierdzenie w przedłożonych przez strony i powołanych wyżej dokumentach, częściowo uzupełniony został zeznaniami świadków K. J. i M. J..

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Kara umowna opisana w pkt (...) umowy sprzedaży, wbrew stanowisku pozwanych zastrzeżona została nie wyłącznie na wypadek braku spłaty przez pozwanych kredytu zabezpieczonego hipoteką we wskazanym w umowie terminie (na co wskazuje literalne brzmienie pkt (...) umowy), ale na wypadek braku spłaty tego kredytu w terminie i związanego z tym braku możliwości uzyskania oświadczenia banku stanowiącego podstawę do wykreślenia hipoteki. Wniosek taki wynika jednoznacznie z treści pkt (...) i (...) umowy. Postanowienia te w ocenie Sądu należy wykładać łącznie, stosując przy tym zasadę z art. 65 § 2 k.c. tj. opierając się na ustaleniach co do zgodnego zamiaru stron i celu umowy, a nie na jej dosłownym brzmieniu. Pkt (...) umowy jednoznacznie wskazuje na istniejący po stronie pozwanej obowiązek spłaty kredytu i doprowadzenia w ten sposób do stanu umożliwiającego wykreślenie hipoteki i oczywistym jest, że to doprowadzenie do takiego stanu jest obwarowane karą umowną zastrzeżoną w pkt (...) umowy, a sama spłata kredytu jest jedynie opisanym w umowie środkiem zmierzającym do osiągnięcia celu. Oczywistym jest bowiem, że interesem powódki było zmotywowanie pozwanych poprzez zastrzeżenie kary umownej do doprowadzenia do wykreślenia hipoteki, a nie do spłaty kredytu, który był zobowiązaniem wobec osoby trzeciej i którego realizacja sama w sobie, w oderwaniu od obciążenia hipotecznego, nie miała dla powódki żadnego znaczenia. W tej sytuacji podnoszony przez stronę pozwaną zarzut niedopuszczalności zastrzeżenia kary umownej za wykonanie zobowiązania wobec osoby trzeciej należało uznać za nietrafny.

Mimo tego powództwo okazało się niezasadne. Obowiązek pozwanych obwarowany karą umowną miał charakter akcesoryjny i nie odnosił się w żaden sposób do głównych świadczeń stron wynikających z umowy. Podkreślenia wymaga, że obowiązki te pozwani wykonali w całości: przeniesienie własności lokalu na powódkę nastąpiło w dniu zawarcia umowy, z tym też dniem lokal został powódce wydany. Powódka natomiast do chwili obecnej nie wywiązała się ze swojego zobowiązania wzajemnego tj. do dnia dzisiejszego nie uiściła całości ceny. Okoliczność ta w ocenie Sądu czyni zasadnym podniesienie przez pozwanych zarzutu nadużycia przez powódkę prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c. Art. 5 k.c. prowadzić może do wyłączenia skuteczności roszczenia o zapłatę kary umownej, jeżeli roszczenie w świetle szczególnych ustaleń faktycznych prowadziłoby do stanu nadużycia prawa podmiotowego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopad a2016r., sygn. V CSK 123/16).

W sytuacji kiedy pozwani wykonali zobowiązanie polegające na przeniesieniu własności lokalu i jego wydaniu kupującemu, a jednocześnie z przyczyn leżących po stronie kupującego nie otrzymali świadczenia wzajemnego w postaci ceny, domaganie się od pozwanych za niewykonanie zobowiązania akcesoryjnego kary umownej i to w wysokości zbliżonej do wartości lokalu (powódka określiła wartość przedmiotu sporu na 193.052 zł, zaś cena lokalu ustalona w umowie to 227.000,- zł) i przekraczającej wysokością sumę kwot jakie pozwani otrzymali tytułem ceny, jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. Sprzeczność ta jest tym bardziej rażąca, że pozwani przy zawieraniu umowy nie działali jako przedsiębiorcy, a sprzedaż dotyczyła mieszkania, a więc z natury rzeczy istotnej części ich majątku. W obrocie powszechnie praktykuje się sprzedaż nieruchomości obciążonych hipoteką zabezpieczającą kredyty zaciągnięte najczęściej na zakup tych nieruchomości, a cena sprzedaży ma służyć sfinansowaniu zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipotecznie. Taki był też zamiar pozwanych, co pozwana sygnalizowała K. J. (1), którym powódka posługiwała się przy zawieraniu umowy. Sam fakt, że zależność taka nie wynika wprost z umowy, nie powoduje, że roszczenia powódki w realiach faktycznych niniejszej sprawy mogą zostać uznane za zasadne.

Za całkowicie nietrafne Sąd uznał wywody powódki co do rzekomej możliwości wzbogacenia się pozwanych kosztem powódki na skutek ewentualnego wyegzekwowania przez pozwanych w drodze egzekucji z nieruchomości pozostałej części ceny, co w zdaniem powódki doprowadzi do sytuacji zapłaty ceny, przy braku wykreślenia hipoteki, a co za tym idzie narazi powódkę na ewentualną egzekucję ze strony banku kredytującego i spowoduje, że powódka obok zapłaty ceny, zapłaci także część zobowiązania kredytowego pozwanych. Żadne okoliczności sprawy nie wskazują na prawdopodobieństwo takiego rozwoju wydarzeń. Pozwani przedstawili zaświadczenie banku, z którego wynika że kredyt jest spłacany terminowo, a co za tym idzie bank nie ma podstaw do wszczynania egzekucji ani wobec dłużników osobistych ani rzeczowych. Okoliczność, że z nieruchomości prowadzona jest egzekucja wynika wyłącznie z zachowania powódki, która nie wykonała swojego zobowiązania względem pozwanych i jakiekolwiek próby przerzucenia na pozwanych odpowiedzialności za negatywne skutki egzekucji jakich doznaje powódka są niezasadne. W ocenie Sądu zachowania pozwanych względem powódki nie noszą żadnych cech nielojalności, w przeciwieństwie do zachowań powódki, która już ponad trzy lata zalega z wykonaniem całości swojego zobowiązania wzajemnego, co w sposób oczywisty utrudniło lub nawet uniemożliwiło pozwanym wywiązanie się ze zobowiązania akcesoryjnego, jakim było doprowadzenie do możliwości wykreślenia hipoteki, a jednocześnie domaga się wysokiej kary umownej za niewykonanie przez pozwanych tego zobowiązania.

W tych warunkach Sąd uznał żądnie zasądzenia kary umownej za sprzeczne z art. 5 k.c. i powództwo oddalił.

O kosztach orzeczono w oparciu o przepis art. 98 k.c.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk