Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 maja 2018 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Roman Troll (spr.)

Sędzia SO Teresa Kołeczko - Wacławik

SO Lucyna Morys – Magiera

Protokolant Marzena Makoś

po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2018 r. w Gliwicach na rozprawie

sprawy z powództwa T. M. i A. M.

przeciwko E. J.

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Jastrzębiu-Zdroju

z dnia 11 października 2017 r., sygn. akt I C 1161/15

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanej 1 800 zł (tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSO Lucyna Morys – Magiera SSO Roman Troll SSO Teresa Kołeczko – Wacławik

Sygn. akt: III Ca 165/18

UZASADNIENIE

Powodowie – małżonkowie A. i T. M. – skierowali 20 lipca 2015 r. pozew przeciwko pozwanej E. J. (poprzednie nazwisko: K.)
o pozbawienie w całość wykonalności tytułu wykonawczego (aktu notarialnego z 18 listopada 2010 r. rep. A. 6496/2010 sporządzonego przed notariuszem W. G. w Kancelarii Notarialnej (...) spółka cywilna w R. zawierającego oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 4 k.p.c. i opatrzonego klauzulą wykonalności do 13235,30 zł postanowieniem Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim z 21 maja 2015 r. w sprawie o sygn. akt I Co 810/15) i wnieśli o zasądzenie od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu. Zgłosili także żądanie ewentualne, pozbawienia wykonalności tego tytułu wykonawczego do 12635,30 zł w przypadku nieuwzględnienia żądania głównego. W uzasadnieniu podali, że 18 listopada 2010 r. zakupili od W. Ś. i E. Ś. nieruchomość za 240000 zł, przy zawieraniu umowy przedwstępnej powodowie zapłacili 26000 zł, zaś w dniu zawarcia umowy sprzedaży 201364,70 zł, a co do pozostałej kwoty odmówili jej zapłacenia powołując się na przepisy dotyczące rękojmi, ponieważ sprzedana nieruchomość miała wady. Uzasadniając żądanie ewentualne wskazali, że niezależnie od uprawnień wynikających z rękojmi, kwota co do której nadano aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności i tak jest zbyt wysoka, bowiem po zsumowaniu wpłat dokonanych przez powodów na rzecz p. Ś. uzyska się 227364,70 zł, która po odjęciu od ceny sprzedaży daje 12635,30 zł, a więc o 600 zł mniejszą, niż wynika to z klauzuli wykonalności.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jej rzecz od powodów kosztów postępowania, gdyż w jej ocenie, powodowie nie mogą się powoływać na uprawnienia wynikające z rękojmi, bowiem nie zostały spełnione warunki formalne oraz materialne wskazujące na ich zasadność.

Wyrokiem z 11 października 2017 r. Sąd Rejonowy w Jastrzębiu-Zdroju pozbawił wykonalności w części ponad 12635,30 zł tytuł wykonawczy jakim jest akt notarialny z 18 listopada 2010 r. rep. A. nr 6496/2010, sporządzony przed Notariuszem W. G. w Kancelarii Notarialnej (...) Sp. cywilna, zaopatrzony w klauzulę wykonalności do 13235,30 zł na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim z 21 maja 2015 r. sygn. akt I Co 810/15 (pkt 1); oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2) oraz zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej 2142,14 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Orzeczenie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych: 18 listopada
2010 r. powodowie nabyli od małżonków W. i E. Ś. prawo własności nieruchomości położonej w R. (KW nr (...)), zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 100 m ² oraz garażem. Własność nieruchomości przeniesiono na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z 18 listopada 2010 r., Rep. A nr 6469/2010 przed notariuszem W. G. w Kancelarii Notarialnej (...) spółka cywilna. Cenę sprzedaży nieruchomości strony ustaliły na 240000 zł, przy czym 26000 zł powodowie zapłacili sprzedającym przy zawieraniu umowy przedwstępnej, a 201364,70 zł – przy zawieraniu umowy właściwej, do zapłaty pozostało 12635,30 zł, które powodowie zobowiązani byli zapłacić do 23 grudnia 2010 r. W treści aktu notarialnego powodowie wskazali, że znany jest im stan budynku.
O fakcie wystawienia domu do sprzedaży powodowie dowiedzieli się od wujka powódki, przed dokonaniem zakupu kilkakrotnie oglądali budynek, zostali poinformowani o sytuacji prawnej sprzedających, a także samego budynku (m.in. o ustanowionej hipotece), a sprzedający udostępnili im wszystkie pomieszczenia do oglądania, widzieli oni budynek z zewnątrz
i w środku. Państwo Ś. palili w piecu centralnego ogrzewania tzw. mułem, podczas wizyty powodów w domu państwa Ś. było ciepło. Przeprowadzona 22 października 2010 r. kontrola przewodów kominowych nie wykazała żadnych nieprawidłowości. Powodowie wprowadzili się do budynku z końcem listopada 2010., a w grudniu dokonali wymiany instalacji centralnego ogrzewania i wyremontowali kotłownię, zaś łączny koszt tego wyniósł 19569 zł. W piśmie z 23 grudnia 2010 r. powodowie poinformowali sprzedawców, że ci zataili przed nimi stan faktyczny domu, zataili fakt niesprawnego ogrzewania, a przede wszystkim pieca c.o., który wraz z centralnym musiał zostać wymieniony. Z pismem tym zapoznali się zarówno W. Ś., jak i E. Ś., którzy 14 października 2013 r. dokonali przelewu na rzecz pozwanej E. J. (poprzednie nazwisko: K.) brakującej części zapłaty, do uiszczenia której zobowiązani byli powodowie, po 6617,35 zł każdy, łącznie 13235,30 zł - w umowie podano błędną – zbyt wysoką – wartość wierzytelności przysługującą W. i E. Ś. od A. i T. M., gdyż z aktu notarialnego wynika, że wartość tej wierzytelności wynosiła w istocie po 6317,35 zł, czyli łącznie 12635,30 zł. Postanowieniem Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim
z 21 maja 2015 r. (sygn. akt: I Co 810/15), pozwana uzyskała klauzulę wykonalności do tytułu egzekucyjnego jakim był akt notarialny do 13235,30 zł.

Sąd Rejonowy 28 lipca 2015 r. udzielił zabezpieczenia roszczeniu powodów poprzez wstrzymanie wykonalności tytułu wykonawczego w postaci aktu notarialnego do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie. Natomiast 29 lipca 2015 r. zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne z wniosku pozwanej przeciwko powodom, a komornik zajął wynagrodzenie powoda za pracę. Sąd Rejonowy 7 sierpnia 2015 r. udzielił dodatkowego zabezpieczenia roszczenia powodów do czasu prawomocnego zakończenia postępowania
w sprawie poprzez uchylenie zajęcia wynagrodzenia za pracę oraz zasiłku chorobowego
i zwolnił pracodawcę dłużnika z obowiązku wypłaty zajętej części wynagrodzenia za pracę.

Sąd Rejonowy nie uwzględnił zeznań świadka K. L. w zakresie ustalenia wiedzy powodów na temat stanu domu, bowiem zeznał on, że nie widział stanu budynku po zakupie, ponieważ wcześniej była tam ekipa remontowa, która częściowo zdemontowała niektóre urządzenia. Sąd Rejonowy nie uwzględnił również dowodu z opinii prywatnej złożonej przez powodów, bowiem nieznane mu były okoliczności jej sporządzenia, zakres opinii wymagany przez zamawiającego, nie wskazano także metody i sposobu wycenienia kosztów naprawy, a generalnie brak jest w opinii jakiegokolwiek wskazania na czym oparł się opiniujący określając wskazane w opinii ceny.

Przy tak dokonanych ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy, przywołując regulację art. 840 § 1 pkt 2 k.p.c., art. 560 § 1 i 3 k.c., art. 556 § 1 k.c., art. 563 § 1 k.c., art. 568
§ 1 i 3 k.c., 245 k.p.c., art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c., uznał powództwo za częściowo zasadne, a to co do 600 zł związanym z niewłaściwym wyliczeniem kwoty, która powodowie winni uregulować. Zaznaczył, że powodowie nie dotrzymali terminów z art. 568 k.c., pomimo zgłoszenia wady w terminie (23 grudnia 2010 r.), gdyż w piśmie tym nie znalazło się żądanie obniżenia ceny budynku, które zostało wyrażone dopiero w pozwie, a więc po upływie określonego
w art. 568 § 1 k.c. trzyletniego terminu. Nie uznał za zasadne twierdzenia powodów o tym, że zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie tych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Niezależnie jednak od tego Sąd Rejonowy wskazał, że powodowie nie udowodnili, że wady dotyczące centralnego ogrzewania tkwiły w budynku w momencie sprzedaży. Zaznaczy, że na udowodnienie tez pozwu przedstawili dwie faktury (remont kotłowni
i instalacji centralnego ogrzewania, łącznie na kwotę 19569,07 zł, a świadek K. L. - przeprowadzający te prace - tylko częściowo widział starą instalację, gdyż była ona już częściowo zdemontowana przez wcześniejszą ekipę, a nie wykluczył, że instalacja była kilka tygodni wcześniej używana, co zresztą potwierdził też sam powód, a także S. K.. Świadek ten zeznał też, że instalacja nie nadawała się do eksploatacji z uwagi na naturalne zużycie elementów wchodzących w jej skład. To wskazuje, zdaniem Sądu Rejonowego, że w żaden sposób powodowie nie wykazali istnienia wad ani ich wartości.

Opinii prywatnej nie uznał za miarodajną, bowiem nie znane były okoliczności jej sporządzenia, zakres opinii wymagany przez zamawiającego, nie wskazano także metody
i sposobu wycenienia kosztów naprawy, a generalnie brak jest w opinii jakiegokolwiek wskazania na czym oparł się opiniujący określając wskazane w opinii ceny. Zaznaczył też, że strona powodowa, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, nie złożyła wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w toku postępowania, zaś ciężar udowodnienia twierdzenia o istnieniu określonego faktu spoczywa na twierdzącym, a nie na przeczącym,
a samo stwierdzenie strony nie jest dowodem. Wskazał, że nie może z urzędu przeprowadzić dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro powodowie nie zgłosili wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, co pozwoliłoby na wiarygodne ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, to nie było podstaw do działania w tym zakresie z urzędu. Dopuszczenie dowodu z urzędu jest co do zasady prawem, a nie obowiązkiem sądu. Przywołał także zasadę kontradyktoryjności
i zaznaczył, że działanie z urzędu mogłoby prowadzić do naruszenia prawa do bezstronnego sąd. Podkreślenia też, że to biegły (lub biegli) posiadający wiadomości specjalne - po wcześniejszym zgłoszeniu odpowiedniego wniosku dowodowego przez profesjonalnego pełnomocnika - winien przedstawić dane na okoliczność istnienia wad rzeczy oraz jej wartości w stanie z wadami i w stanie bez wad, gdyż dopiero dysponując takimi danymi mógłby podjąć dalsze czynności celem prawidłowego zastosowania art. 560 § 3 k.c.

Orzeczenie o kosztach procesu zapadło na podstawie na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.
i art. 100 k.p.c. stosując zasadę stosunkowego ich rozdziału, gdyż powództwo uwzględniono co do 600 zł (5% kwoty dochodzonej).

Apelację od tego orzeczenia złożyli powodowie zaskarżając go w części obejmującej punkty 2. oraz 3. wyroku i zarzucili mu naruszenie: art. 568 § 3 k.c. polegające na jego niezastosowaniu i uznaniu, że powodowie nie są uprawnieni do podniesienia zarzutu rękojmi, podczas gdy w sprawie zaistniały przesłanki zastosowania tego przepisu, albowiem powództwo opozycyjne zostało wytoczone celem obrony powodów (kupujących) przed roszczeniem cesjonariusza, który nabył od sprzedawcy wierzytelności wynikającą z umowy sprzedaży; art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 245 k.p.c. poprzez wydanie orzeczenia na podstawie niepełnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, wynikającego z uznania opinii prywatnej z grudnia 2010 r. za niemiarodajną, podczas gdy brak było podstaw do zarzucenia tej opinii nierzetelności, nie była ona kwestionowana przez pozwaną, a nadto
w sprawie nie zachodziła konieczność uzyskania wiadomości specjalnych i przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego; art. 227 k.p.c. w związku z art. 278 k.p.c., co miało miejsce poprzez uznanie, że w sprawie zachodziła konieczność przeprowadzenia dowodu
z opinii biegłego, o co strona powodowa nie zawnioskowała, podczas gdy brak było konieczności uzyskania wiadomości specjalnych i w konsekwencji przeprowadzenia dowodu
z opinii biegłego, pozwana nie kwestionowała bowiem prawdziwości faktur dokumentujących poniesione przez powodów koszty naprawy wad nieruchomości, a nadto ewentualna opinia biegłego byłaby bezprzedmiotowa z uwagi na upływ czasu od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości oraz poczynienie przez powodów rozległych prac remontowych
w wyniku, których wady nieruchomości zostały usunięte, w konsekwencji ewentualna opinia biegłego nie pozwoliłaby mu na przedstawienie danych na okoliczność istnienia wad nieruchomości; art. 233 § 1 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie zeznań świadka K. L. i uznanie, że nie widział on stanu budynku po zakupie, gdyż wcześniej była tam ekipa remontowa, która częściowo zdemontowała niektóre urządzenia, podczas świadek na rozprawie zeznał, że na początku grudnia 2010 r. wykonywał remont instalacji centralnego ogrzewania w tej nieruchomości, widział część starej instalacji, której elementy były złym stanie technicznym - skorodowane, kaloryfery przy napełnianiu wodą przeciekały, a budynku widoczna była wilgoć, co świadczy, iż świadek posiadał wiedzę o wadach budynku, które ujawniły się na początku grudnia 2010 r. i był naocznym świadkiem ujawnienia części
z nich, a zatem jego zeznania powinny być zostać uwzględnione. Zarzucili także dokonanie błędnych ustaleń faktycznych: polegających na tym, że Sąd Rejonowy przyjął, iż powodowie w toku sprawy powoływali się na przysługujące im uprawnienie z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej i na podstawie art. 560 k.c. żądali zmniejszenia ceny sprzedaży, podczas gdy powodowie w obronie przed roszczeniem cesjonariusza, który nabył wierzytelność wynikającą z umowy sprzedaży od sprzedawcy, wystąpili z powództwem opozycyjnym, kwestionując istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem egzekucyjnym niebędącym orzeczeniem sądu, w oparciu o podniesiony zarzut rękojmi; polegających na przyjęciu, że powodowie podnieśli zarzut rękojmi związany jedynie z kosztami poniesionymi na wykonanie instalacji centralnego ogrzewania oraz remont kotłowni, czym zawęzili zakres rozpoznania sprawy, podczas gdy w toku rozpoznania sprawy konsekwentnie wskazywali, że usunięcie wad budynku obejmowało zarówno wykonanie remontu kotłowni i centralnego ogrzewania, jak również częściowe wykonanie nowych podłóg, stropów i dachu, który znajdował się
w stanie uniemożliwiającym bezpieczne zamieszkiwanie w budynku (były zgrzybiałe
i przegnite), na okoliczność, czego przedstawili prywatną opinię oraz zeznania świadków.

Przy tak postawionych zarzutach wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez pozbawienie w całości wykonalności tytułu wykonawczego, jakim jest akt notarialny z 18 listopada 2010 r. zaopatrzony w klauzulę wykonalności do 13235,30 zł na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Wodzisławiu Śląskim 21 maja 2015 r., sygn. akt I Co 810/15. Ewentualnie wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku
w części dotyczącej punktów 2. i 3. oraz przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wnieśli także o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie jako bezzasadnej zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W sprawie mają zastosowanie, do zgłoszonego przez powodów zarzutu z tytułu rękojmi, przepisy kodeksu cywilnego obowiązujące na chwilę sprzedaży nieruchomości, czyli 18 września 2010 r.

Zgodnie z art. 556 § 1 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel
w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Natomiast jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 k.c.). Gdy zaś rzecz sprzedana ma wady to kupujący może żądać obniżenia ceny, jest to jego uprawnienie (art. 560 § 1 k.c.), ale jej obniżenie powinno nastąpić
w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad (art. 560 § 3 k.c.). Natomiast kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia (art. 563 § 1 k.c.), z tem że utrata tych uprawnień nie następuje pomimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił, że wady nie istnieją (art. 564 k.c.). Kupujący odstępując od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej albo żądając obniżenia ceny może też żądać naprawienia szkody poniesione na skutek istnienia wady (art. 566 § 1 k.c.). Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie trzech lat, licząc od dnia wydania rzeczy (art. 568 § 1 k.c.), natomiast zarzut z rękojmi może być podniesiony także po upływie tych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie (art. 568 § 3 k.c.).

Zgodnie z art. 843 § 3 k.p.c. w pozwie powód powinien przytoczyć wszystkie zarzuty, jakie w tym czasie mógł zgłosić, pod rygorem utraty prawa korzystania z nich w dalszym postępowaniu. Regulacja ta przewiduje więc prekluzję procesową do zgłaszania zarzutów stanowiących podstawę powództw przeciwegzekucyjnych (por. H. Pietrzkowski i T. Ereciński: [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom V. Postępowanie egzekucyjne, pod red. T. Erecińskiego, WK 2016 r., teza 6 do art. 843). Dotyczy to pozwu złożonego także przez powodów, gdyż ich powództwo zmierza do pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności na podstawie art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c.

W pozwie powodowie wyraźnie zaznaczyli, że złożyli wniosek o obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości o koszt usunięcia wady związany z kosztami wymiany instalacji grzewczej i wskazali wysokość szkody na 19569,07 zł. Z tego wynika, że żądali obniżenia ceny. Jednakże, zgodnie z art. 560 § 3 k.c., jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej powinno ono nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Na tą ostatnią okoliczność powodowie nie przedstawili żadnego wniosku dowodowego. Sąd Rejonowy zasadnie na to wskazuje. Dodać w tym miejscu należy, że dowody związane
z fakturami na wymianę instalacji centralnego ogrzewania, łącznie z piecem, nie mogą stanowić podstawy do obniżenia ceny o tą wartość, albowiem pozostaje to w sprzeczności
z regulacją art. 560 § 3 k.c. Już chociażby z tego powodu żądanie zgłoszone w pozwie nie mogło zostać uwzględnione w części zaskarżonej w apelacji.

Powodowie nie żądali obniżenia ceny z uwagi na innego rodzaju wady sprzedanej rzeczy niż te dotyczące instalacji centralnego ogrzewania. Tylko z tymi wadami łączyli żądanie obniżenia ceny. Musieli więc wykazać wysokość, o jaką mogliby zasadnie żądać obniżenia ceny, a tego nie wykazali (art. 6 k.c.). W tym zakresie konieczny był wniosek
o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, aby ustalić stosunek w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Taka opinia mogłaby być sporządzona tylko i wyłącznie wówczas, gdyby wykazano, że budynek miał wady w postaci niewłaściwej instalacji centralnego ogrzewania.

Rzeczywiście przed zgłoszeniem zarzutu z rękojmi powodowie zawiadomili sprzedających o wadzie. Ich żądanie zgłoszone w pozwie musi być potraktowane jako zgłoszenie zarzutu z tytułu rękojmi, albowiem bronią się oni przed egzekucją. Nie oznacza to jednak, że nie muszą niczego wykazywać. Już wyżej wskazano, jakie okoliczności powinni wykazać. Chodzi o to, aby wykazali wysokość obniżenia ceny za sprzedawaną nieruchomość (to obniżenie opierają zaś na wskazanych wadach centralnego ogrzewania). Tego jednak nie wykazali, bo przedstawiona przez nich interpretacja obniżenia ceny jest niezgodna z powołaną wyżej regulacją art. 560 § 3 k.c.

Powyższe uwagi dotyczą sytuacji, gdy rzecz sprzedana ma wady istniejące już przed przejściem niebezpieczeństwa na kupujących.

Niezależnie od powyższego powodowie w żaden sposób nie wykazali, że instalacja centralnego ogrzewania oraz piec centralnego ogrzewania posiadały wady istniejące w nich przed przejściem niebezpieczeństwa na kupujących (w chwili wydania rzeczy). Brak jest jakiejkolwiek dokumentacji zdjęciowej tych elementów, a w przedstawionej opinii prywatnej sporządzonej na zlecenie powodów nie ma informacji o jakichkolwiek niedoskonałościach tej instalacji i pieca. Nadto z zeznań świadka K. L., który zajmował się wymianą instalacji wynika, że gdy pojawił się na nieruchomości to część tej instalacji była już rozebrana, a pieca nawet nie widział /k. 267-268/. Zeznania tego świadka, w związku z powyżej poczynionymi uwagami, mogą mieć znaczenie tylko co do instalacji centralnego ogrzewania, a w tym zakresie wskazywał on, że nie widział całej instalacji, ani pieca centralnego ogrzewania, zaś widział instalację już częściowo rozmontowaną przez poprzednią firmę. To wskazuje, że na podstawie jego zeznań nie można wysnuć zasadnego wniosku
o tym, że w instalacji centralnego ogrzewania tkwiła wada już w chwili zakupu nieruchomości. Trzeba bowiem zaznaczyć, że powodowie byli informowani o tym, że instalacja centralnego ogrzewania miała 10 lat, przed pojawieniem się tego świadka były zdjęte częściowo kaloryfery (i nie było już pieca), nie widział on więc całości tej instalacji. Co więcej nie wiadomo nawet, w których dokładnie miejscach była ona nieszczelna ani co takiego stało się z piecem. Dodatkowo wycieki w instalacji pojawiły się dopiero po zainstalowaniu nowego pieca centralnego ogrzewania, a wcześniej były już wykonywane roboty związane ze zdjęciem części instalacji centralnego ogrzewania, a także z zerwaniem podłóg. Wcześniej ta stara instalacja była używana, co potwierdził także powód, i nie było wtedy wycieków
/k. 282-285/.

Nawet jednak gdyby przyjąć, że instalacja centralnego ogrzewania była wadliwa, to powodowie nie wykazali w jakim stosunku powinno nastąpić obniżenie ceny.

Trzeba także zaznaczyć, że prywatna opinia dołączona do pozwu odnosi się do innych elementów, związanych z wadami budynku, aniżeli centralne ogrzewanie. Zgodnie zaś z powyżej poczynionymi uwagami (art. 843 § 3 k.p.c.) tylko w tym zakresie został zgłoszony przez powodów zarzut co do obniżenia ceny (w związku z wadami centralnego ogrzewania). Przedłożona opinia w żadnym zakresie nie odnosi się do instalacji centralnego ogrzewania, nie znajdują się w niej także jakiekolwiek zdjęcia tej instalacji ani pieca.

Z powyższych względów w sprawie zachodziła potrzeba złożenia wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, albowiem tylko w ten sposób można było ustalić wysokość kwoty, o jaką należałoby obniżyć cenę, ale wniosek taki nie został zgłoszony przez powodów (jeżeli przyjąć, że wady w rzeczy istniały przed przejściem niebezpieczeństwa na kupujących). Co więcej, ich zdaniem nie jest ten dowód potrzebny. Dodatkowo biegły powinien też odpowiedzieć na pytanie czy wymiana instalacji centralnego ogrzewania nastąpiła z przyczyny tkwiącej uprzednio w rzeczy - jednak w tym zakresie, co do zasady, dowód ten obciąża stronę pozwaną, gdyż wada w tej części została zgłoszona w grudniu 2010 r., ale kwestia rozłożenia ciężaru dowodu wymaga uwzględnienia okoliczności konkretnej sprawy (por. art. 559 k.c. oraz R. Trzaskowski: [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, pod red. J. Gudowskiego, WKP z 2017 r., teza 8 do art. 559 i powołane tamże orzecznictwo oraz literatura). Co do zasady kupujący musi wykazać istnienie wady, natomiast ewentualne wykazanie, że wynikła ona z przyczyn zaistniałych po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego obciąża już drugą stronę - sprzedawcę. Jednakże kwestia ciężaru dowodu stanowiąca podstawę do wyłączenia odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi wymaga uwzględnienia okoliczności konkretnej sprawy.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy trzeba mieć na uwadze także to, że K. L. nie widział całej instalacji centralnego ogrzewania ani pieca oraz okoliczność, że powód sam wskazuje, iż wycieki w tej instalacji pojawiły się dopiero po wymianie pieca /k. 282-285/.

Powyższe okoliczności prowadzą do wniosku, że nie wykazano, aby żądanie powodów zgłoszone w pozwie było uzasadnione.

Pozwana, już w odpowiedzi na pozew, wniosła o oddalenie wniosku dowodowego
o dopuszczenie dowodu z opinii technicznej (prywatnej opinii dołączonej do pozwu) w zakresie stanu faktycznego budynku, jak również ze zdjęć. Natomiast zarzut, podniesiony
w uzasadnieniu pozwu, nie dotyczył wad wymienionych w tejże opinii. Nie ma więc znaczenia fakt, że w tej części nie była ona kwestionowana. To po prostu nie było objęte przedmiotem sporu, inny bowiem był zarzut dotyczący obniżenia ceny, na innych podstawach faktycznych się opierał.

W rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia sytuacją, gdy wady dotyczące centralnego ogrzewania zostały zgłoszone w miesiąc po sprzedaży nieruchomości. Podnoszono wówczas niesprawne centralne ogrzewanie, a przede wszystkim piec, który musiał zostać wymieniony. W piśmie z 23 grudnia 2010 r. powodowie jednak nie wskazują, że centralne ogrzewanie powodowało wycieki wody z instalacji, podkreślają zaś, że niesprawność tej instalacji i pieca spowodowała ich wymianę /k. 68-69/. Dlatego też na ówczesną chwilę niesprecyzowane były wady dotyczące centralnego ogrzewania. Niesprawność tego centralnego ogrzewania przywołano w pozwie i wskazywano, że piec nie działał, a rurki i kaloryfery uległy poważnej awarii - rozciekły się. Zarówno kaloryfery, rurki, jak i piec nie zostały przedstawione na jakikolwiek zdjęciach, nie były objęte prywatną opinią dołączoną do pozwu, a co więcej zostały wymienione przez powodów bez pozostawienia ich do wglądu, co zdecydowanie utrudnia sprzedającym wykazywanie tego, że w chwili przekazania nieruchomości instalacja ta była sprawna. Dodać w tym miejscu należy, że świadkowie wyraźnie wskazują na to, że instalacja centralnego ogrzewania była sprawna i pozwalała ogrzać dom, gdy poprzedni właściciele w nim mieszkali (zeznania świadków: W. Ś. k. 268-269, K. W. k. 269-270, S. K. k. 270-271).

Natomiast świadek K. L. wskazał tylko, że wymienił całą instalację centralnego ogrzewania, ale starą instalację widział tylko częściowo, bo wcześniej była tam inna firma remontowa, która ją zdemontowała. Dodać należy, że świadek ten /k. 267-268/ wyraźnie zaznaczył, że instalacja ta wg niego nie nadawała się do eksploatacji z uwagi na naturalne zużycie. Natomiast to naturalne zużycie musiało być powodom wiadome, gdyż wiedzieli o dziesięcioletniej instalacji centralnego ogrzewania (sam powód o tym wspomina
k. 282-285). Dodatkowo świadek ten wskazał, że używanie tej skorodowanej instalacji prowadziłoby do wycieków. Świadek ten jednak nie widział pieca.

Okoliczność, że w chwili przekazania nieruchomości instalacja centralnego ogrzewania była sprawna wynika z zeznań świadków strony pozwanej, a świadek strony powodowej nie widział całej tej instalacji tylko już ją częściowo zdemontowaną, co wskazuje na to, że uszkodzenia związane z wyciekami mogły powstać już po przejściu niebezpieczeństwa na powodów.

Ponadto okoliczność, że powodowie sporządzili opinię techniczną dotyczącą wad samego budynku, w której brak jakiegokolwiek odniesienia się do instalacji centralnego ogrzewania prowadzi do wniosku, że w tym zakresie poszczególne wady, poza naturalnym zużyciem, nie zostały wykazane jako istniejące. Powodowie nie wymieniają ich nawet
w przywołanym już wyżej piśmie z 23 grudnia 2010 r.

Te wszystkie okoliczności prowadzą do wniosku, że ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy są prawidłowe, a jako takie Sąd Okręgowy uznaje za własne. Trzeba także podkreślić, że w tych okolicznościach sprawy strona pozwana nie miała możliwości innego wykazywania prawidłowości działania instalacji centralnego ogrzewania inaczej niż poprzez zeznania świadków - z których zeznań to wynika - nie mogła bowiem zgłosić dowodów na przeprowadzenie opinii biegłego, albowiem instalacja ta nie jest już w jej posiadaniu, a powodowie ją wymienili i nie wiadomo gdzie się aktualnie znajduje. Co do tej instalacji powodowie nie przedstawili zaś nawet prywatnej opinii dotyczącej jej ewentualnych nieprawidłowości w chwili przekazania.

Wyraźnie też należy podkreślić, że powodowie kilkukrotnie oglądali budynek,
a także instalację centralnego ogrzewania. Sami wnosili o to, aby w piecu było napalone
i nagrzane. Natomiast w treści aktu notarialnego zaznaczyli, że wartość rynkowa przedmiotów umowy odpowiada podanym cenom /k. 17/, a w umowie przedwstępnej z 29 września 2010 r. wskazali, że stan budynku jest im znany /k. 159-160/.

Nie było więc możliwości uwzględnienia żądania powodów jako pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności w części wskazanej w apelacji, a to na podstawie art. 6 k.c.
w związku z art. 840 § 1 pkt 1 k.p.c., gdyż powodowie kwestionują istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem wykonawczym stanowiącym akt notarialny, któremu nadano klauzulę wykonalności.

Dlatego też zarzuty apelacji są bezzasadne.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385 k.p.c., należało orzec jak
w punkcie 1. sentencji.

Koszty postępowania dla drugiej strony wynoszą 1800 zł, albowiem wartość przedmiotu sporu przekracza 12 000 zł.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98
§ 1 i 3 k.p.c. w związku z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.) oraz § 10 ust. 1 pkt 1 tego rozporządzenia, gdyż powodowie przegrali sprawę, a pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

SSO Lucyna Morys-Magiera SSO Roman Troll SSO Teresa Kołeczko-Wacławik