Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gliwicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

ZAOCZNY W STOSUNKU DO POZWANEGO

Ł. Z. (1)

Dnia 17 czerwca 2019 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Monika Muszko-Adamczak
Protokolant:	sekretarz sądowy Elżbieta Leszczewska

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2019 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa Prokuratora Rejonowego (...) w G.

przeciwko J. P., S. M. (1), P. M., Ł. Z. (2), S. M. (2), A. S. (1)

o ustalenie nieważności umów sprzedaży

1.  ustala, że nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) w postaci lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 52,10 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą (...), z własnością którego związane są wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz prawo własności nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej numer (...) - w udziale wynoszącym 6/100 części, zawarta w dniu 3 września 2015 roku przed notariuszem Ł. M. w formie aktu notarialnego zapisanego w Repertorium (...) nr (...) pomiędzy A. S. (1) a J. P., S. M. (1) i P. M. reprezentowanymi przez Ł. Z. (1),

2.  ustala, że nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) w postaci lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 52,10 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy(...) prowadzi księgę wieczystą (...), z własnością którego związane są wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz prawo własności nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej numer (...) - w udziale wynoszącym 6/100 części, zawarta w dniu 7 czerwca 2016 roku przed notariuszem H. W. (1) w formie aktu notarialnego zapisanego w Repertorium (...) nr (...) na rok 2016 pomiędzy J. P. i S. M. (1) reprezentowanymi przez P. M. oraz P. M. a S. M. (2),

3.  nie obciąża pozwanej A. S. (1) kosztami postępowania,

4.  nakazuje pobrać solidarnie od pozwanych J. P., S. M. (1), P. M. i Ł. Z. (1) na rzecz Skarbu Państwa kwotę 4760 zł (cztery tysiące siedemset sześćdziesiąt złotych ) tytułem kosztów sądowych,

5.  nakazuje pobrać solidarnie od pozwanych J. P., S. M. (1), P. M., Ł. Z. (1) i S. M. (2) na rzecz Skarbu Państwa kwotę 5100 zł (pięć tysięcy sto złotych) tytułem kosztów sądowych.

SSO Monika Muszko - Adamczak

Sygn. akt I C 301/16

UZASADNIENIE

Powód Prokurator Rejonowy (...) w G. domagał się ustalenia nieważności dwóch umów sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) stanowiącego odrębną własność, dla którego Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) z uwagi na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego. Prokurator wskazał że pierwsza umowa została zawarta pomiędzy A. S. (1) a J. P., S. M. (1), P. M. reprezentowanych przez Ł. Z. (1) w dniu 3 września 2015 roku. Druga umowa została zawarta pomiędzy J. P., S. M. (1) i P. M. a S. M. (2) w dniu 7 czerwca 2016 roku.

W uzasadnieniu pozwu Prokurator podał, że A. S. (1) sprzedając swoją nieruchomość znalazła się w przymusowym położeniu, albowiem nie posiadała zdolności kredytowej, aby uzyskać pożyczkę w banku, zaś łączna wysokość jej zobowiązań, co do których prowadzono postępowanie egzekucyjne sięgała kwoty 84.000 zł. Pozwana A. S. (1) sądziła, że u notariusza zawiera umowę pożyczki, a jej mieszkanie ma stanowić tylko zabezpieczenie tej pożyczki, nie wiedziała, że zawiera umowę sprzedaży nieruchomości. Pod nadzorem Prokuratury Rejonowej (...) w G. toczy się postępowanie przygotowawcze w sprawie oszustwa przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 03.09.2015 r. Według powoda, działanie to było niezgodne z zasadami współżycia społecznego, co powoduje nieważność czynności prawnej sprzedaży lokalu mieszkalnego A. S. (1) na podstawie art. 58 § 2 k.c. W dniu 7 czerwca 2016 r. przed notariuszem, pozwani J. P. i S. M. (1), działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz P. M. sprzedali pozwanemu S. M. (2) przedmiotową nieruchomość. Co do transakcji nabycia przez S. M. (2) tego lokalu powód podał, że również jest ona sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, ponieważ nabywca ten przed zakupem nie oglądał mieszkania, pomimo tego w akcie notarialnym oświadczył, że znany jest mu stan techniczny i prawny lokalu. Można również zakładać, że umowa ta została zawarta w celu uniemożliwienia wzruszenia wcześniejszej umowy sprzedaży tego mieszkania. Według powoda, ujawnione okoliczności w dostateczny sposób uwiarygodniają roszczenie, że zaskarżona czynność prawna jest nieważna, a zatem zachodzą podstawy do sądowego stwierdzenia jej nieważności i wskutek tego wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

W odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanych J. P., S. M. (1), P. M. wniósł o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powódki kosztów procesu zgodnie ze spisem kosztów.

W uzasadnieniu pozwani podnieśli zarzut niewłaściwości miejscowej wskazując, że Sąd Okręgowy w Gliwicach nie jest sądem właściwym miejscowo do rozpoznania sprawy bowiem przedmiotem rozpoznawania niniejszej sprawy nie jest spór co do własności lokalu, a spór o unieważnienie aktów notarialnych. Nadto podnieśli zarzut braku legitymacji czynnej powoda. Pozwani podali, że twierdzenia iż A. S. (1) była przekonana, że będzie zawierać umowę pożyczki a ze względu na zdenerwowanie nie zrozumiała treści odczytanych przez notariusza dokumentów, nie polegają na prawdzie. Zdaniem pozwanych, zawarta umowa nie była skomplikowana i nie zawierała żadnych niezrozumiałych zapisów, a należała do najbardziej typowych umów zawieranych w obrocie i w związku z tym nie sposób uznać, że A. S. (2) nie wiedziała, czego dotyczy zawierany akt notarialny. Ponadto pozwani podali, iż notariusz przed którym zawierany był akt notarialny udzielił stosownych wyjaśnień zarówno o samej konstrukcji umowy jak i jej poszczególnych zapisów. W ocenie pozwanych, działanie A. S. (2) ma na celu odzyskanie nieruchomości, pomimo tego że nie skorzystała ona w terminie 6 miesięcy z prawa odkupu przedmiotowej nieruchomości, ale także w tym okresie nadal zadłużała nieruchomość. Pozwani wskazali, że A. S. (2) do chwili obecnej nie podjęła żadnych działań zmierzających do zwrotu środków pozwanym i działanie to ma na celu odzyskanie nieruchomości z jednoczesnym zamiarem zachowania całości kwot przekazanych przez pozwanych. Pozwani podali, iż wartość nieruchomości nie została zaniżona, albowiem w akcie notarialnym strony odniosły się wyłącznie do ceny sprzedaży, a nie wartości mieszkania a dodatkowo niniejsza cena została ustalona bezpośrednio z A. S. (2), która w dniu sporządzenia aktu notarialnego przedłożyła stan zadłużenia nieruchomości, wobec wszystkich wierzycieli, przy czym nie wspomniała nigdy, że względem nieruchomości został sporządzony operat szacunkowy.

Pismem procesowym z dnia 7 marca 2017 roku powód podał, że niniejszy spór dotyczy własności nieruchomości, a nie jak twierdzą pozwani aktów notarialnych albowiem w swej treści powództwo o ustalenie nieważności umowy notarialnej zmierza do ustalenia własności i w związku z tym powództwo to winno być wytoczone przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Powód podał że wytoczył powództwo w niniejszej sprawie kierując się potrzebą ochrony praworządności i interesu publicznego celem eliminowania z obrotu prawnego umów zawartych w sposób nieuczciwy, z pogwałceniem norm etycznych obowiązujących w obrocie i tym samym brak było po jego stronie potrzeby wykazania interesu prawnego. Powód podał, że pozwana A. S. (1) - wbrew twierdzeniom pełnomocnika pozwanych - nie jest osobą, u której stopień ogólnego rozeznania życiowego oraz racjonalizmu w podejmowaniu decyzji, wynikający z poziomu intelektualnego i wykształcenia, pozwala na przyjęcie, że mieści się ona w standardowym wzorcu przeciętnego obywatela. W ocenie powodam pozwana charakteryzuje się niskimi parametrami w powyższym zakresie, co m.in. doprowadziło ja do znacznego zadłużenia, albowiem nie była w stanie prawidłowo oceniać swoich możliwości regulowania zobowiązań i nadmiernie się zadłużała. Następnym czynnikiem, będącym konsekwencją fatalnej sytuacji materialnej, w jakiej się znalazła, był stan stresu o wysokim stopniu nasilenia, który również miał znaczący wpływ na jej proces decyzyjny i zdolność oceny sytuacji. Powód podał, że stres pozwanej został wykorzystany i umiejętnie spotęgowany przez pozwanych Ł. Z. (2) oraz P. M., J. P. i S. M. (1), poprzez różne zabiegi opisane w pozwie. Pozwana A. S. (1), co prawda zawierała w przeszłości rozliczne umowy pożyczek, ale formuła aktu notarialnego była dla niej doświadczeniem całkowicie nowym. Nie miała możliwości wcześniej zapoznać się z projektem aktu notarialnego, nie brała udziału w procesie jego przygotowania, a nawet nie konsultowano z nią żadnego z zapisów. W momencie pojawienia się u notariusza został jej szybko odczytany przed podpisaniem 10-stronicowy dokument zredagowany językiem prawniczym. Wcześniejsze deklaracje co do charakteru tej umowy, jakie roztaczał przez pozwaną T. R., tak jak zrozumiała je pozwana, wywołały u niej przekonanie, że zawiera umowę pożyczki, albowiem takim rodzajem umowy była zainteresowana. Powód wskazał nadto, że pozwana nie podjęła kroków w celu zwrotu otrzymanych środków, albowiem jej sytuacja materialna jej to uniemożliwia.

Niezależnie pismem z dnia 30 stycznia 2017 roku pozwany S. M. (2) wniósł o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu podniósł brak legitymacji powoda oraz fakt, iż kwota przez niego uiszczona za zakup lokalu nie odbiegała od cen rynkowych. Pozwany podał, że przed zakupem weryfikował w sposób rzetelny lokalizację i ceny za przedmiotowy lokal.

W toku procesu strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana A. S. (1) była właścicielką mieszkania, położonego w G., ul. (...), w którym zamieszkiwała wraz z synem. Pozwana posiadała liczne zadłużenia i niespłacone kredyty na łączną kwotę ok. 80 000 zł. Posiadała również zadłużenie z tytułu niepłacenia czynszu. W związku z tym, mieszkanie zostało wystawione na licytację przez komornika. Pozwana szukała pomocy w różnych instytucjach finansowych, aby zaciągnąć pożyczkę na spłatę zadłużenia, ale otrzymywała odmowę takiej pomocy. Zdecydowała się zadzwonić do biura kredytowego w Z., którego numer znalazła w gazecie. T. R., który przyjechał z biura, zaproponował pozwanej otrzymanie pożyczki 50 000 zł. Pozwana była przekonana, że będzie zawierać umowę pożyczki, a zabezpieczeniem ma być jej mieszkanie. A. S. (1) i Ł. Z. (2), działający w imieniu i na rzecz J. P., S. M. (1) i P. M. spotkali się w dniu 3 września 2015 roku u notariusza w K.. Notariusz czytał umowę, jednakże pozwana nie pamięta jej treści. Pozwana A. S. (1) otrzymała wówczas kwotę 8 000 zł, które przeliczył jej syn M. K.. Pozostała kwota miała być przeznaczona na spłatę zadłużeń pozwanej. Dopiero w domu pozwana zorientowała się, że zawarła umowę sprzedaży.

W dniu 3 września 2015 roku przed notariuszem Ł. M. w Kancelarii Notarialnej w K. A. S. (1) sprzedała na rzecz J. P., S. M. (1) i P. M. (działających przez Ł. Z. (1)) lokal mieszkalny położony w G. przy ul. (...), dla którego Sad Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) za cenę 95.214,00 zł. W treści aktu notarialnego A. S. (1) oświadczyła, że kwituje odbiór części ceny sprzedaży w łącznej kwocie 57.214,00 zł. Nabywcy zobowiązali się do spłaty reszty ceny w kwocie 38.000,00 zł. Wydanie nieruchomości miało nastąpić najpóźniej do dnia 3 marca 2016 r. Do tego czasu nabywcy ustanowili na rzecz A. S. (1) prawo odkupu nieruchomości.

Pozwana A. S. (1) próbowała skontaktować się z nabywcami nieruchomości i zapłacić im 25 000 zł, zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. Do spotkania doszło 8 marca 2016 roku w G., pozwana miała przy sobie 22 000 zł. Gdy dowiedziała się, że ta kwota nie będzie zaliczona na poczet długu, nie doszło do przekazania pieniędzy. Pozwani spłacili część zadłużenia A. S. (1). A. S. (1) nie kontaktowała się już potem z pozostałymi pozwanymi.

W dniu 7 czerwca 2016 roku przed notariuszem H. W. (1) w Kancelarii Notarialnej w G. J. P. i S. M. (1) działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz P. M. sprzedali pozwanemu S. M. (2) przedmiotową nieruchomość. W treści aktu notarialnego zbywcy oświadczyli, że uprawniona nie zgłaszała w żadnej formie woli i zamiaru wykonania prawa odkupu, nie otrzymali od niej żadnej korespondencji ani informacji o zamiarze wykonania prawa odkupu, uprawniona nie złożyła żadnej woli przedłużenia prawa odkupu, nie otrzymali z prawa odkupu od niej żadnej kwoty pieniężnej. Nieruchomość została sprzedana za kwotę łącznie 102.000,00 zł. Wydanie nieruchomości dla S. M. (2) miało nastąpić najpóźniej do dnia 10 czerwca 2016 roku.

Z operatu szacunkowego lokalu, datowanego na 2 grudzień 2014 r. sporządzonego dla celów postępowania egzekucyjnego wynika, ze wartość lokalu w tym okresie wynosiła 148.000,00 zł.

Postanowieniem Komendy Miejskiej Policji w G. z dnia 20 maja 2016 r. wszczęto postępowanie w sprawie doprowadzenia A. S. (1) w dniu 3 września w K. i G. do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem w postaci prawa własności do lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) o wartości 95.214,00 poprzez zawarcie w Kancelarii Notarialnej w K. umowy kupna-sprzedaży wspomnianego mieszkania z prawem jej odkupu przez A. S. (1) do dnia 3 marca 2016 r. i za pomocą wprowadzenia wymienionej w błąd co do treści i znaczenia umowy, a w szczególności możliwości zaliczenia wpłaty gotówkowej przeznaczonej na przedłużenie terminu odkupu na poczet ceny sprzedaży mieszkania.

Powyżej wskazany stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o przeprowadzone dowody. Dowody z dokumentów nie były kwestionowane. Zeznania pozwanych i świadków Sąd uznał za wiarygodne w części wskazanej powyżej.

/Dowody: akt notarialny z dnia 3 września 2015 roku, nr Rep.(...) (...) akt notarialny z dnia 7 czerwca 2016 roku, nr Rep. (...) (...), księga wieczysta nr (...) Sądu Rejonowego w Gliwicach, postanowienie w sprawie o sygn. akt PR 2 Ds. 232.2016, pismo Prokuratury Okręgowej w Gdańsku, operat szacunkowy z dnia 2 grudnia 2014 roku, pismo Komornika Sądowego z dnia 24 czerwca 2016 roku, pismo (...) z dnia 1 lipca 2016 roku, wydruki przelewów, zeznania świadków: T. R., M. K., Ł. M., H. W. (2), M. R., dowody zapłaty za nieruchomość dokonanych przez pozwanego S. M. (2), przesłuchanie stron, kartoteka finansowa (...) Sp. z o.o./

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do podniesionego przez pozwanych zarzutu braku legitymacji Prokuratora Okręgowego w Gliwicach, którą pozwani upatrują w braku interesu prawnego i ochrony interesu publicznego w zakresie roszczenia objętego pozwem. Wskazać należy i zgodnie z treścią art. 7 k.p.c. prokurator może żądać wszczęcia postępowania w każdej sprawie, jak również wziąć udział w każdym toczącym się postępowaniu jeżeli według jego oceny wymaga tego ochrona praworządności, praw obywateli lub interesu społecznego. Stosownie do treści art. 57 k.p.c. jeżeli prokurator wytaczając powództwo nie działa na rzecz oznaczonej osoby, wnosi on pozew przeciwko wszystkim osobom będącymi stronami stosunku prawnego, którego dotyczy powództwo. Za ugruntowane w orzecznictwie, jak i doktrynie należy uznać stanowisko, że w procesie, w którym prokurator nie wytacza powództwa na rzecz oznaczonej osoby posiada własną legitymację procesową materialną. Stosownie do treści art. 189 k.p.c. powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Przesłankami powództwa o ustalenie są zatem istnienie interesu prawnego po stronie powoda w dokonaniu żądanego ustalenia oraz istnienie prawa, którego powództwo dotyczy. Uprawnienie prokuratora do wszczęcia postępowania cywilnego na podstawie art. 7 k.p.c. legitymuje go również do zgłaszania na podstawie art. 57 k.p.c. powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej (por. SN z dnia 2 sierpnia 2007 roku, V CSK 109/07). Działający z mocy art. 7 i 57 k.p.c. prokurator zawsze działa w interesie publicznym dla ochrony praworządności, a przesłanki tego działania nie podlegają kontroli ani ocenie sądu (por. wyrok SN z dnia 9 marca 1993r., I CR 3/93). Sąd uznał zatem, że Prokurator działający w celu ochrony praworządności, praw obywateli i interesu społecznego i w celu wyeliminowania z porządku prawnego nieważnej czynności prawnej posiada interes prawny w dokonaniu żądanego ustalenia.

Zgodnie z treścią art. 58 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba, że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy, nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Artykuł ten określa, od strony negatywnej, zakres dopuszczalnej treści czynności prawnej i ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych zarówno jednostronnych jak i do umów. W stosunku do umów zasada swobodnego kształtowania treści stosunku prawnego jest wyraźnie stwierdzona od strony pozytywnej w art. 353 ¹ k.c. Jednakże granice swobody umów określone w tym przepisie uzupełniają kryteria dopuszczalnej treści czynności prawnej w stosunku do wskazanych w art. 58 poprzez odwołanie do właściwości stosunku. Naruszenie granic swobody umów oznaczonych w art. 353 ¹ k.c. prowadzi do skutku określonego w art. 58 k.c. Sankcją naruszenia zakazów z art. 58 k.c. jest bezwzględna nieważność czynności prawnej. Zasadniczo w każdym przypadku, gdy czynność prawna narusza ustawę lub zasady współżycia społecznego aktualizuje się sankcja nieważności bezwzględnej, określona w tym przepisie. Ograniczenia w wystąpieniu nieważności bezwzględnej są przewidziane w art. 58 k.c. i pierwsze dotyczy przypadku, gdy ustawa przewiduje inny skutek, a po drugie, gdy nieważnością dotknięta jest tylko część czynności prawnej, ponieważ w takim przypadku czynność pozostaje w mocy co do pozostałej części, chyba, że nie zostałaby dokonana bez postanowień dotkniętych nieważnością. Czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, to czynność sprzeczna z uznawanymi w społeczeństwie lub w danej grupie wartościami i zasadami przyzwoitego zachowania. Ocena czynności prawnej w płaszczyźnie zasad współżycia społecznego uzasadniona jest dopiero wtedy, gdy nie występuje sprzeczność czynności z ustawą. W pierwszej kolejności należy zawsze dokonać oceny czynności według kryteriów formalnoprawnych. Ustalając sprzeczność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego, sąd powinien wskazać przyczyny uzasadniające tę ocenę.

Odnosząc się do zawartej pomiędzy stronami umowy należy podkreślić, że zgodnie z treścią art. 65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak wymagają tego, ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na ich dosłownym brzmieniu. Przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że pozwana A. S. (1) sprzedając swoją nieruchomość znalazła się w przymusowym położeniu, albowiem nie posiadała zdolności kredytowej, aby uzyskać pożyczkę w banku, zaś łączna wysokość jej zobowiązań, co do których prowadzono postępowanie egzekucyjne sięgała kwoty 84.000 zł. Pozwana A. S. (1) sądziła, że u notariusza zawiera umowę pożyczki a jej mieszkanie ma stanowić tylko zabezpieczenie tej pożyczki, nie wiedziała, że zawiera umowę sprzedaży nieruchomości. Świadczą o tym zarówno zeznania A. S. (1), jak i świadków, tj. syna pozwanej M. K. i „pośrednika” T. R.. Również notariusz Ł. M. wskazał w swoich zeznaniach, że pierwotnie stron miały zawrzeć umowę pożyczki i taki było pierwsze otrzymane przez niego pełnomocnictwo. Dlatego też nie budzi wątpliwości Sądu, ze intencją pozwanych było zawarcie umowy pożyczki.

Zgodnie z treścią art. 720 k.c. przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną kwotę pieniędzy albo rzeczy oznaczonych co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo te samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. Istotą zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki jest zatem przeniesienie własności pożyczki z pożyczkodawcy na pożyczkobiorcę i odwrotnie przy zwrocie pożyczki.

Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy wskazać należy, że umowa zawarta pomiędzy stronami jest umową pożyczki, bowiem zawiera wszystkie istotne elementy tej czynności, tj. pozwani J. P., S. M. (1), P. M. przenieśli na rzecz A. S. (1) określoną kwotę pieniędzy, a ta z kolei zobowiązała się zwrócić pieniądze w terminach w nim określonych i w powiększonej kwocie. Tym samym zawarta umowa sprzedaży stanowi upozorowanie nabycia własności nieruchomości dla ukrycia odpłatnego charakteru pożyczki. Zawarta zatem między pozwanymi umowa, w ocenie Sądu stanowi rażące naruszenie interesów pozwanej i naruszenie zasady swobody umów. Jak była już o tym mowa powyżej, kodeks cywilny przewiduje podwójne zabezpieczenie przed zawieraniem umów pożyczek zapewniających pożyczkodawcy nadmierne korzyści, mianowicie art. 58 § 2 k.c. przewidujący skutek nieważności dla czynności prawnej sprzecznej z zasadami współżycia społecznego, jak i art. 353 ¹ k.c., który stanowi, że treść lub cel umowy nie może sprzeciwiać się zasadom współżycia społecznego. W ramach swobody umów mieści się również przyzwolenie na faktyczną nierówność stron umowy. Nieekwiwalentność świadczeń nie wymaga, co do zasady, istnienia okoliczności, które by ją usprawiedliwiały, skoro stanowi ona wyraz woli stron. Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy będzie prowadziła do uznania za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych dojdzie w sposób rażąco krzywdzący dla strony i w wyniku świadomego wykorzystania przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji (SA w Łodzi z dnia 24/04/2013r., I ACa 1363/12).

Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika, że pozwani w sposób ewidentny wykorzystali trudną sytuację, w jakiej znalazła się A. S. (1), zadłużona i przekonana o braku możliwości zaciągnięcia kredytu czy pożyczki w komercyjnym banku. Swoimi działaniami i przy pełnej świadomości trudnej sytuacji, w jakiej znalazła się pozwana doprowadzili do zawarcia przez A. S. (1) umowy, której warunków pozwana spełnić nie mogła, a w konsekwencji doprowadziła do przejęcia własności jej nieruchomości. Celem pozwanej było zaciągnięcie pożyczki na spłatę wcześniejszych długów i uzyskanie środków celem spłaty zadłużenia. Jak wynika z przeprowadzonego postępowania pozwana nie została poinformowana, jaka kwota pieniędzy zostanie jej udzielona, na jakich warunkach, na jakich zasadach i tę niewiedzę wykorzystali pozwani, co w konsekwencji doprowadziło do niekorzystnego dla niej rozporządzenia swoim majątkiem. Zamiarem pozwanej było uzyskanie pożyczki i z taką świadomością podpisywała ona kolejne oświadczenia. Pozwani mieli pożyczyć A. S. (1) określoną kwotę pieniędzy (która nie została w ogóle sprecyzowana) i w tym celu ustanowiono na rzecz szereg zabezpieczeń, ale w żaden sposób nie zabezpieczono interesów pozwanej. Nadto określenie tak krótkich terminów wykupu przy świadomości dochodów pozwanej i wysokości jej zobowiązań uniemożliwiło jej wywiązanie się ze swoich zobowiązań względem pozostałych pozwanych.

Takie działanie pozwanych sprzeczne z granicami dotyczącymi swobody umów określonymi w kodeksie cywilnym prowadzi do sankcji nieważności na podstawie art. 58 k.c. Działanie pozwanych było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, co w świetle treści art. 58 § 1 i § 2 k.c. skutkuje nieważnością czynności.

Zgodnie z normatywnym rozumieniem zasad współżycia społecznego, do zasad tych należą bądź tylko normy moralne, zawierające reguły postępowania w stosunkach między ludźmi (zob. np. A. Szpunar , Stosowanie art. 5 kodeksu cywilnego w sprawach o prawa stanu, PiP 1981, Nr 6, s. 57; A. Wolter , Rola zasad współżycia społecznego w nowych kodeksach, NP 1964, Nr 11, s. 1037), bądź również normy obyczajowe (zob. np. T. Dybowski, Zasady współżycia społecznego i społeczno- gospodarcze przeznaczenie prawa a prawo własności, NP 1967, Nr 6, s. 723; Stelmachowski, Wstęp, s. 152-153; Stelmachowski, Zarys, s. 119-120). Takie rozumienie rozważanych zasad wiąże się często z postulatem, aby sąd sformułował konkretną zasadę współżycia, na którą się powołuje (zob. np. orz. SN z 5.5.1964 r„ I PR 159/64, OSN 1965, Nr 1, poz. 19, orz. SN z 22.11.1994 r„ II CRN 127/94, nie publ.). Zgodnie z art. 353 ^{( 1)} k.c. zasady współżycia społecznego są jednym z czynników ograniczających swobodne ukształtowanie przez strony stosunku prawnego. Mając to na względzie nie sposób nie wziąć pod uwagę okoliczności, iż cena ustalona w umowie sprzedaży została znacznie zaniżona w stosunku do wartości nieruchomości. Okoliczność tę wprost potwierdza przeprowadzony w sprawie dowód w postaci operatu. Oznacza to, że ustalona między stronami cena była rażąco zaniżona do wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli strony nadają zawieranej umowie cechę wzajemności, to mają swobodę w kształtowaniu wynikającego z niej zobowiązania o tyle tylko, o ile ich postanowienia nie podważają zasady ekwiwalentności świadczeń stron umowy wzajemnej (por. wyrok SN z dnia 8 stycznia 2003 r., II CKN 1097/00). Sama dysproporcja między wartością określanych w umowie świadczeń stron nie jest jeszcze wystarczającym powodem dla uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, w sprawie występuje jednak rażące zachwianie ekwiwalentności świadczeń. Zdaniem Sądu, ta drastyczna dysproporcja nie była w chwili zawierania umowy obiektywnie usprawiedliwiona. Wskazać bowiem należy, iż przedmiotem sprzedaży była nieruchomość w stanie umożliwiającym normalne w niej zamieszkiwanie. W ocenie Sądu, pozwana nie miała pełnego rozeznania do zawieranej z pozwanymi czynności a nadto nie była ona w stanie prawidłowo oceniać swoich możliwości regulowania zobowiązań. Ujawnione okoliczności, dotyczące sytuacji pozwanej i jego zachowania pozwalają na wnioskowanie, że pozwani, którzy znali te okoliczności, przystępując do zawarcia przedmiotowych umów na powyższych warunkach działali w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Materiał dowodowy pozwalał na ustalenie, że pozwana znajdowała się w przymusowym położeniu lub w stanie niedoświadczenia, co w konsekwencji stanowi że pozwani skorzystali z zaistniałej sytuacji.

Zdaniem Sądu, również umowa z dnia 7 czerwca 2016 roku jest nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Strony tej umowy niezgodnie z prawdą stwierdziły, że pozwana A. S. (1) nie wyraziła woli odkupu i nie podejmowała w tym celu żadnej inicjatywy. A. S. (1) próbowała skontaktować się z pozwanymi, była również w G. celem spłaty części należności. Kupujący S. M. (2) nigdy nie był w przedmiotowym mieszkaniu, nie zainteresował się, czy w tym mieszkaniu ktoś zamieszkuje. Dlatego, w ocenie Sądu zawarcie umowy z dnia 7 czerwca 2016 roku miało na celu uniemożliwienie wzruszenia umowy z dnia 3 września 2015 roku, co należy – w świetle okoliczności sprawy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Reasumując, Sąd Okręgowy uznał, że zawarte umowy są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i uwzględnił powództwo w całości.

Uznając, że sytuacja finansowa pozwanej A. S. (1) jest trudna, albowiem pozwana straciła swój jedyny wartościowy składnik majątku, Sąd uznał, że w oparciu o treść art. 102 k.p.c. nie należy jej obciążać kosztami sądowymi.

Z kolei kosztami tymi Sąd obciążył pozwanych nakazując pobrać od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gliwicach kwotę 4760 zł oraz 5100 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych w oparciu o art. 98 k.p.c. oraz art. 113 ust. 1 u.o.k.s.c.

SSO Monika Muszko – Adamczak